淺析情勢變更原則在商品房買賣合同中的適用
經濟與法
作者：米寧
摘要：我國的房價調控也稱作“樓市調控”，是指國家和地區運用行政、稅收、金融等政策手段和法律手段，從整體上對房地產市場進行調控和引導，以促進商品房供需結構基本均衡。在此背景下，“退房潮”成為一個熱門話題，①由此引發關於情勢變更原則是否適用於房地產新政下商品房買賣合同糾紛案件的激烈討論。
關鍵詞：情勢變更原則；買賣合同；房地產新政
中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-01
一、情勢變更與情勢變更原則概述
1.情勢變更與情勢變更原則的含義
情勢變更的拉丁文詞源可直譯為“情況發生改變的狀況”。“情勢”與“變更”構成作為法律行為形成的基礎或環境的一切客觀事實的動態變化。
大陸法係將情勢變更原則定義為：在合同成立之後，因不可歸責於雙方當事人的原因發生情勢變更，致使合同的基礎動搖或者喪失，若繼續維持合同原有效力顯失公平，則允許變更或解除合同。②英美法係將解決情勢變更問題的製度稱作“合同落空”③。在我國，對此原則的最早規定見於1982年的《經濟合同法》：“由於不可抗力或一方當事人雖無過失但無法防止的原因，使經濟合同無法履行，當事人可以變更或者解除經濟合同”。
盡管現行合同法中沒有規定情勢變更原則，但為滿足實踐之需，最高人民法院2009年通過的合同法司法解釋二對該原則予以確認。盡管存在立法權限瑕疵，但是的確彌補了情勢變更原則的法律缺位，從解決實務問題的角度看很必要。
2.情勢變更原則的法理基礎
通說認為，情勢變更原則的理論基礎有三：德國的法律行為基礎說、英美法的合同落空理論、法國的不可預見說。普遍流行的法律行為基礎說來源自厄爾特曼在1921年的專著《行為基礎——一個新的法學概念》。後來，他的學說被拉倫茨修正且成為通說。1946年，法國學者萊尼提出“不可預見學說”，並為行政法院所承認。④英美法係的合同落空理論是指任何人訂立合同均有自己的期望，如果這種期望、因可能出現的後續事件而受挫，就構成法院裁決其拒絕或允諾的正當理由。⑤
3.情勢變更原則的適用條件
情勢變更作為契約嚴守原則的例外，在選擇適用時必須采取非常謹慎的態度。情勢變更原則在適用中具有補充性，法定或約定風險分配方式均不存在時，才可以適用情勢變更原則。
具體適用時要滿足以下條件：第一，須有情勢變更的事實。發生客觀情勢的重大異常變動是該原則適用的首要條件；第二，情勢變更的時間性。該情勢的重大異常變化需發生在合同成立後履行完畢前；第三，不可預見性；第四，不可歸責性。主要是指雙方當事人對於情勢變更的發生沒有過錯並且失去控製；第五，繼續履行會顯失公平。情勢變更原則是在合同基礎發生根本性動搖導致利益失衡的情況下，重新調整締約雙方之間的風險承擔比例，追求公平正義。
二、商品房買賣合同糾紛中情勢變更原則的適用範圍
國家對商品房買賣的政策性調整是商品房市場中重要的調控手段，具體包括：（一）提高首付比例、貸款利率。（二）禁止發放貸款。（三）限製購買房屋。在訂約之後政府出台相關調控政策，分別從主體資格、履約能力等方麵切實地阻卻了商品房買賣合同的繼續履行，若不認定為情勢變更，則對於難以預見到國家宏觀調控政策出台的居於多數的普通購房者是顯失公平的。但是有一部分學者對此持否定看法，認為會導致該原則的濫用。
三、情勢變更原則適用於房屋買賣合同糾紛的法律效果
1.實體效果