公允價值計量模式在投資性商業地產中的應用
財稅研究
作者：沈豔
摘 要：公允價值的引入改變了準則中采用曆史成本計量占主導地位的現狀。其運用越來越規範。至今CAS 3實施已經八年有餘，我國僅有少數上市公司選擇公允價值計量模式，這一情況與西方截然相反。本文通過探討投資性房地產的公允價值是否適用於我國市場，公允價值的評估是否具有可靠性，以期對我國投資性房地產會計理論和實踐的發展有所裨益。
關鍵詞：公允價值計量；投資性房地產
CAS 3實施至今已有八年多時間，A股上市公司仍然隻有極少數（4.6%）選擇采用公允價值模式計量投資性房地產，絕大多數都固守成本模式，放棄了新準則賦予的新選項。本文基於上市公司執行企業會計準則的情況，分析了上市公司投資性房地產公允價值後續計量的現狀和動因。
一、公允價值計量模式應用現狀
1.應用公允價值的企業數量少
由於經濟發展和資本市場環境的原因，國內對於公允價值計量的經濟後果相關研究起步較晚，根據何建國等（2014）關於公允價值計量運用於投資性房地產中的規模的研究，雖然上市公司中擁有投資性房地產的企業越來越多，但使用公允價值模式計量的企業非常少。許多擁有投資性房地產且所在地有活躍的房地產交易市場、公允價值能夠確定的企業也不釆用公允價值。有些同時在內地和香港上市的公司本是最有條件釆用公允價值模式的，但是它們依然釆用成本模式。這些說明不是沒有條件采用公允價值，而是另有考慮。
2.公允價值確定方法不統一
我國投資性房地產準則規定了釆用公允價值模式的條件，但是對於公允價值的確定方法並沒有做統一的規定，所以在實際應用中，有的公司采用專業房地產評估機構的評估價格；有的公司釆用第三方公布的調查報告；有的公司參考類似市場價格自行確定。雖然每一種方法都參考了市場因素，但免不了受到人為因素的影響，帶有較強的主觀性。所謂的公允價值是不是真正的公允價值值得商榷。
二、企業較少采用公允價值計量模式的原因
1.公允價值模式會加劇公司資產與利潤的波動
公允價值計量模式下，企業在每個會計期末編製報表時都需要按照投資性房地產的公允價值對其賬麵價值進行調整。投資性房地產的公允價值隨著市場狀況的變化而變化，這就加大了企業經營業績和財務狀況的不穩定性，這種變化超出管理層的控製範圍，在一定程度上會掩蓋管理層的能力和作為。通常企業都希望向投資者傳遞一個企業平穩增長的信號，如果釆用公允價值計量模式，一切都不在掌控之中，對於管理層來說壓力甚大。
2.公允價值難以取得且獲取成本高
釆用成本模式進行後續計量，企業隻需要在初始成本的基礎上按期計提折舊或攤銷，且資產的賬麵價格與計稅基礎一致，期末不需要為了納稅調整淨利潤。而采用公允價值模式進行後續計量，需要在每一個會計期末確定投資性房地產的公允價值。此外企業為了提高公允價值的可信度，需要聘請專業的評估機構來評估投資性房地產的公允價值並出具評估報告。企業每年需要支付較高的評估費用，增加經營成本。