加快推進住房保障體係和供應體係建設
不斷實現全體人民住有所居的目標
時間：2013年10月29日
主題：加快推進住房保障體係和供應體係建設
主講人：劉洪玉（清華大學土木水利科學院教授）秦虹（住房和城鄉建設部政策研究中心研究員）
總書記破題引學
中共中央政治局2013年10月29日下午就加快推進住房保障體係和供應體係建設進行第十次集體學習。中共中央總書記習近平在主持學習時強調，加快推進住房保障和供應體係建設，是滿足群眾基本住房需求、實現全體人民住有所居目標的重要任務，是促進社會公平正義、保證人民群眾共享改革發展成果的必然要求。各級黨委和政府要加強組織領導，落實各項目標任務和政策措施，努力把住房保障和供應體係建設辦成一項經得起實踐、人民、曆史檢驗的德政工程。
習近平指出，住房問題既是民生問題也是發展問題，關係千家萬戶切身利益，關係人民安居樂業，關係經濟社會發展全局，關係社會和諧穩定。黨和國家曆來高度重視群眾住房問題。經過長期努力，我國住房發展取得巨大成就。同時，我們也要看到，解決群眾住房問題是一項長期任務，還存在著住房困難家庭的基本需求尚未根本解決、保障性住房總體不足、住房資源配置不合理不平衡等問題。人民群眾對實現住有所居充滿期待，我們必須下更大決心、花更大氣力解決好住房發展中存在的各種問題。
習近平指出，加快推進住房保障和供應體係建設，要處理好政府提供公共服務和市場化的關係、住房發展的經濟功能和社會功能的關係、需要和可能的關係、住房保障和防止福利陷阱的關係。隻有堅持市場化改革方向，才能充分激發市場活力，滿足多層次住房需求。同時，總有一部分群眾由於勞動技能不適應、就業不充分、收入水平低等原因而麵臨住房困難，政府必須“補好位”，為困難群眾提供基本住房保障。
習近平強調，從我國國情看，總的方向是構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體係。要總結我國住房改革發展經驗，借鑒其他國家解決住房問題的有益做法，深入研究住房建設的規律性問題，加強頂層設計，加快建立統一、規範、成熟、穩定的住房供應體係。要千方百計增加住房供應，同時要把調節人民群眾住房需求放在重要位置，建立健全經濟、適用、環保、節約資源、安全的住房標準體係，倡導符合國情的住房消費模式。
習近平指出，“十二五”規劃提出，建設城鎮保障性住房和棚戶區改造住房3600萬套（戶），到2015年全國保障性住房覆蓋麵達到20%左右，這是政府對人民作出的承諾，要全力完成。要重點發展公共租賃住房，加快建設廉租住房，加快實施各類棚戶區改造。在推進這項工作的過程中，要注意盡力而為和量力而行相結合，努力滿足基本住房需求。住房是群眾安身立命之所，質量安全至關重要。要優化保障性住房規劃布局、設施配套和戶型設計，抓好工程質量。
習近平強調，要完善住房支持政策，注重發揮政策的扶持、導向、帶動作用，調動各方麵積極性和主動性。要完善土地政策，堅持民生優先，科學編製土地供應計劃，增加住房用地供應總量，優先安排保障性住房用地。要完善財政政策，適當加大財政性資金對保障性住房建設投入力度。要綜合運用政策措施，吸引企業和其他機構參與公共租賃住房建設和運營。要積極探索建立非營利機構參與保障性住房建設和運營管理的體製機製，形成各方麵共同參與的局麵。
習近平指出，保障性住房建設是一件利國利民的大好事，但要把這件好事辦好、真正使需要幫助的住房困難群眾受益，就必須加強管理，在準入、使用、退出等方麵建立規範機製，實現公共資源公平善用。要堅持公平分配，使該保障的群眾真正受益。要對非法占有保障性住房行為進行有效治理，同時要從製度上堵塞漏洞、加以防範。對非法占有保障性住房的，要依法依規懲處。（《人民日報》2013年10月31日）
主講專家授學
劉洪玉：如何建立房地產市場的長效機製
促進房地產市場穩定發展需要建立一個長效機製。當前，一線城市和主要二線城市一房難求，三、四線城市和一些區域過量的供應，媒體上的說法叫做空城遍地，這些現象在同樣一個市場裏麵並存。
從政府政策角度來講，住房政策有兩個非常重要的目標：一、要住有所居，人人都有住房，促進住房機會的公平，增進住房機會，這是政府住房政策裏麵公共住房政策一方麵的目標；二、促進市場穩定，提高市場運行效率，保護人們進行買賣、交易、持有、投資的積極性，要維持市場正常運轉，不斷提高效率。
想要實現這些目標，就一定要去開始探索長期有效，不是一天一變，頭痛醫頭，腳痛醫腳的模式，而是要係統思考這個問題，過去我們有很多調控措施，但後來發現跟目標是背道而馳，這是因為我們在調控過程當中，目標不是非常一致、清晰，大家都在積極主動參與調控，但相互之間可能就會產生一些問題，使得這個市場麵臨的政策環境更加複雜。
在住房和土地製度的基礎上，需要完善的有四個方麵。
一、完善房地產金融製度。金融過度參與是導致房地產市場畸形發展，價格泡沫的重要原因，要完善房地產金融政策，加快住房金融監督體係建設，有效解決房地產金融風險缺乏有效監督，政策性住房金融政策難以落實的問題。另外，要成立住房金融的監管機構，有效的監督、控製房地產市場上的金融風險。
二、完善房地產稅製。房地產稅製作為住房需求管理的重要手段，為住房的消費和投資提供政策的邊界。房地產稅收製度改革的總體方向是簡化交易環節當中的稅製，減輕交易環節的稅負，增加持有的稅收。在住房轉讓環節增收，把相關稅簡化成契稅、個稅，然後根據房屋的屬性和交易的特征設計，維持一個比較穩定的稅收框架，所以隻要進入市場參與房地產交易的人通過這個框架就可以知道未來自己會是
怎樣。
在住房轉讓環節征收契稅，增加突破口，市場一直在討論房產稅怎樣開征，但沒有統一認識，對於房產稅的目標是什麼？是調控市場還是為了推動地方財稅製度，包括預算製度的改革，對誰征收，是普遍征收，還是對於少數人征收，實際上我不讚成把房產稅作為調控市場的工具，調控市場已經有很多現有的稅製嚴格執行就能夠起到調控作用，這應該是一個長期製度建設，而且存在公平性的問題，社會靠什麼帶動，鼓勵什麼，限製什麼的問題，這些都應該體現公平，也是國家的價值和發展取向問題。
房地產稅製改革的原則是什麼？應該是保護和鼓勵住房消費，對於住房的投資保持中性，稅收中性，抑製住房投機，投資、投機產生的投資效益，或者房屋的增值要與社會共享，這是一個主要原則。
三、促進基本公共服務均等化提供決策方式，促進均等化配置和空間布局優化，合理引導居民就業與居住選址行為，基本公共服務均等化不僅有利於實現社會公平，大城市的房價現在也不斷上升，所以房價也是阻礙大家進入城市的門檻。
傳統從城市中心向外遞減的基本公共服務投資模式不斷強化人口對城市中心區的依賴，中小城市的發展相對速度比較慢，很多小城市和衛星城鎮基本上沒有辦法發展，我們做過一些相關的研究，在北京三環裏麵的重點小學占60%，但隻有32%的常住人口，這就意味著大量的三環以外的常住人口要把孩子每天早上送到三環以內上學，這就帶來很多的相關問題，當然北京市政府也開始疏解相關的問題，但是這個難度也是非常大的，也是一個長期努力的過程，而且這種公共服務的供需失配，既損失城市效率，又導致了城市不公平。
四、完善市場管理和調控。要緊緊把握住一線城市，要以一線城市的穩定為重點去進行市場調控和管理，實行差異化政策，我們說房地產市場一個典型的特征就是我們說它的波紋效應，一線城市的市場對於其他城市的市場有擴散影響，促進一線城市市場的穩定是全國房地產市場穩定的關鍵。在促進一線城市市場穩定的時候我們覺得可能也要把這個權利更多地給地方政府，讓他們去主動作為，從被迫執行中央命令向主動作為轉變。（摘自《中國房地產業》2014年第1期）
秦虹：完善住房保障製度政策體係
我國城鎮居住困難群體以城區退休和下崗的老居民以及城市新增低收入家庭為主，包括城鎮中已有低水平住房但無法進一步改善居住質量的低收入者、工作時間短又處婚育階段的年輕人、農村進城長期務工人員等。
這些群體由於收入的限製，無法靠自己的能力購買商品住房，或者無力購買有政府政策優惠的經濟適用住房。而解決這些群體的住房問題，已經成為化解當前住房價格變化與城鎮居民收入變化之間矛盾的重點。
在住房問題上，我國迫切需要解決的是處理好住房資源配置的公平與效率關係。建立和完善住房保障製度，特別是對最低收入家庭“應保盡保”的廉租住房製度，正是充分體現了堅持以人為本的黨的執政理念和惠及全體人民的和諧社會理念。
住房保障製度應是一個完整的政策體係，包括對用於出售的廉價公共住房的財政補貼政策，如對地方政府建設的公共住房補貼和私有營利或非營利機構建設的低收入者住房補貼；依靠減稅刺激投資建造公房或減免稅收補貼購買自有住房者等政策；還包括通過財政貼息扶持和幫助居民提高改善住房條件的能力等。
廉租住房政策是支撐整個政策體係的基礎。廉租住房由於有政府財政補貼，可以保證低收入家庭的住房費用保持在低水平上，不需要住戶為購買產權支付費用，特別困難家庭甚至不需支付費用。它在滿足基本居住需求的基礎上，還可以動態地梯級覆蓋最低收入以上家庭。廉租住房提供的具體形式包括了住房租金補貼、實物配租、租金核減等多種實施方式。其中，房租補貼在住房保障達到一定水平後更是凸顯其重要作用：一是避免了政府對住房市場的直接幹預，不會給市場運行帶來障礙或產生降低市場效率的副作用；二是這種收入再分配的形式，使居民平等的住房權利更容易公平實現；三是便於對不同收入家庭區別對待，更能體現保障的公平性，同時可以減少政府財政壓力。
總之，通過完善住房保障製度，大力發展廉租住房，切實解決中低收入家庭的住房問題，實現“為每一個居民家庭提供良好的住房”或實現“人人享有適當住房”的社會目標，既是維護社會安定的重要手段，也是社會收入再分配的重要方式。（《經濟日報》2010年3月24日）
拓展輔導助學
巴曙鬆：保障性住房製度改進關鍵
在2011年開始啟動大規模建設保障性住房的初期，市場主要關注的是土地以及資金來源等問題。隨著保障性住房建設規模的擴大，如何建立一個清晰、透明、科學的保障房進入與退出製度就變得十分重要。當前中國保障性住房進入與退出環節麵臨如下主要問題：
應保的未保、不應保的卻被保了
就進入機製存在的問題來看，目前我國保障性住房保障標準線主要有兩個方麵的要求：一方麵是對申請家庭收入標準的界定，另一方麵是對申請家庭現有居住麵積的界定。從實際調查的情況看，主要存在以下不足：