第5章：謹防房地產市場的種種花招
購房置業是件大事，無論新房還是二手房都不能例外。有人說買房是一場冒險的賭博，其過程頗有些驚心動魄；也有人說買房是一種痛苦的經曆，各種各樣的陷阱總叫人防不勝防。這兩種說法都很有道理，買房畢竟是人生之中的一件大事。馬虎不得，疏忽不得呀！
買完房之後，又一大問題會立即擺在麵前，那就是裝修。說起裝修來，可算得上是又一個“老大難”了：找裝修“遊擊隊”吧，價錢是便宜了，但質量自然沒有保障；可即便找了正規的裝修公司，一樣不能保證不發生問題，一樣有陷阱的存在。
另外，租房也是時下許多人麵臨的問題，無論通過哪種途徑，能夠租到自己理想的安身之所才是最重要的。然而，在如今的房屋租賃市場上，某些不法中介和個人在出租房屋過程中為消費者“布局”、“設套”，使得很多租房者蒙受了經濟損失。
針對，以上幾種情況，本章中將做詳細地剖析，以便大家在購房、裝修、租房時做到得心應手。
遭遇“房托”，多個“謹慎掏錢”的心眼。
“房托”是購房潮中一股神秘而不可忽視的暗流。所謂“房托”，就是為了製造樓盤人氣，哄托購房熱鬧氣氛，誘導購房者搶下訂單的人。不了解其中內情的人很可能一不留神，就被忽悠了。
剛到而立之年的劉強被人介紹到一房地產公司工作。上班第一天，公司的一位高層對劉強和其他幾個人進行了培訓，內容主要是講怎樣與顧客搭話、怎樣引導顧客購房、怎樣在與顧客的交談中製造緊張的氣氛，並拉攏大部分人形成一種對開發公司有利的導向。最後這位高層還特別聲明“注意，你們不要懷疑自己是房托，這隻是公司的一種特殊營銷手法。”
為期一天的培訓結束後，劉強便上崗了。按照公司的安排，首先要從最基層的做起。剛好公司有新項目開盤，劉強便和其他的同事被安排插到排隊買房的人中，據說是為了給樓盤增“人氣”。沒多久，劉強就從最初排隊烘托氣氛的基層工作轉上了“正軌”。
在樓盤銷售現場，劉強經常和其他幾個同事擠在樓盤的模型旁裝模作樣的說：“這個樓盤好啊，住在這裏好，有小學，環境又像公園”。有時在看房巴士上，劉強也會混在其中和買家們交流，鼓惑他們更快的做出決定。
有一次，一位女士在售樓處徘徊，劉強便故意在她附近打電話，在電話中又發揮他三寸不爛之舌的功力，說樓盤是如何“緊俏”，再不買就來不及了。打完電話後，那位女士便走過來和劉強探討這樓盤的情況，而劉強在全麵分析了樓盤情況後，當著她的麵簽下合約並當場支付了定金。不出所料，第二天這位女士果然帶了首付款直奔了售樓處。可她不知道，劉強支付的定金本來就是公司為“忽悠”買家準備的道具。而合約當然也是假的，她一走，就被工作人員當成廢紙了。
做“房托”的這段時間，劉強的演技也是突飛猛進，因為不同樓盤的推出需要劉強扮演成不同的角色，比如小戶型、中檔價位的樓盤，劉強就會扮演成白領階層或者公務員。而銷售某個高檔樓盤時，又會扮演成生意人或者經理那種一看就是有錢人的形象。就這樣，劉強從一個“門外漢”成了一個專業“房托”。
一些消費者之所以上“房托”的當，主要原因還是在思想上存在認識的誤區。他們覺得，哪個樓盤排隊的人多，哪個樓盤必定賣得好。某些商家正是看透了消費者的這一心理，而投其所好。比如，開發商會根據項目的不同，花錢雇一些不同的人來現場“造勢”，以達到銷售“火爆”的假相。因此，消費者在看房時，一定要多個心眼，免得被“房托”帶進“溝裏”。防止被“房托忽悠”，最好的方法是“理智看房”，“謹慎掏錢”。
麵對廣告誘惑，多個實地考察的心眼。
不少消費者由於經驗不足在選購商品房時，往往容易被包裝精美的售樓書、製作精細的戶型模型以及售樓人員的甜言蜜語所蒙蔽，一不小心就落入開發商設下的銷售陷阱。那麼，在售樓過程中，售樓人員設置了什麼陷阱呢？麵對這些五花八門的售樓廣告又該如何辨其真偽呢？
在這些售樓廣告中，有的是拿便利的交通吸引消費者。
丁小姐買房已經9年。她說：她那時買房子不像現在有這麼多媒體和專家給當參謀，隻能靠售樓廣告。丁小姐買的房子是在距離亞運村北12公裏處，當時廣告說從亞運村開車十幾分鍾就能到。估計是開發商照地圖上的距離，以80公裏／小時的速度算出來的。因為從入住到現在，丁小姐住那兒8年了，隻有一次夜裏3點開車十幾分鍾到過一次家。平時運氣好40分鍾到，運氣不好一堵就是幾個小時。沒辦法，丁小姐隻好繞高速走，每天往返都得掏高速費。
還有的廣告，打出的是“親水”的“王牌”。
李先生在水景住宅熱銷一時之際，選擇購買了“清河”某項目。由於項目強調了“親水”的賣點，房子的價格也因此比周邊貴了不少，但是，李先生想到臨水而居的生活質量，理所當然地“欣然接受”了。
但居住幾年之後，特別是夏天將近，李先生反而憂心忡忡，不為別的，就是因為“親水”。原來，當初開發商所宣傳的“清河”不“清”。由於河水汙濁，從春末夏初直到秋天，相當長的一段時間裏，李先生以及周圍的居民都要忍受著令人作嘔的惡臭氣味，特別是炎夏。沿著河岸散步的時候，除了眼睛和鼻子比較痛苦之外，蚊蠅活動也異常猖獗。現在的李先生由原來的“親水情結”轉變成“惡水情結”，加之屬“自然水係”，不能做地理位移，所以，花不菲的房價的他隻能“無奈”地生活在“親水人家”中。
通常售樓的各種宣傳材料都非常精致，語言非常動人和誘人。但廣告終歸是廣告，裏邊有些東西是模糊的、不確定的，它不等於真實的物體。消費者在挑選的時候一定不要輕信，最好多個“實地考察驗證”的心眼，用親身的經曆和體驗作決定。
防止住房麵積“縮水”，多個“簽字畫押”的心眼。
買房是件大事，每一平方米的麵積都牽扯著消費者的經濟利益問題。然而，一些不法的開發商卻在房屋麵積上“做起了手腳”，另消費者蒙受了不小的損失。
謝老伯一家兩年前購置了一套商品房。按照買房時簽定的購房預售合同，謝家這套兩室兩廳的房子建築麵積為101.8平方米，其中包括分攤的共有共用建築麵積20.49平方米。交房入住後，謝老伯按設計圖上標注的各房間麵積逐一累加，發現公攤麵積達到了24平方米，比合同上寫明的多一些。購房合同附帶的《公攤部位說明》上，具體標明了公攤麵積包含的樓梯、過道等共用場所。但這些公攤部分的麵積各自是多少，具體是怎麼測算出來的並沒有明確標注。這一點，正是謝老伯對公攤麵積有異議的地方。房屋買賣雙方有爭議，購房合同是直接的依據，但是目前通用的房屋買賣格式合同中，並沒有明確規定公攤麵積的測算方法和具體來源，也沒有規定公攤麵積出現誤差的處理方式。開發商利用這一點，讓謝家吃了“啞巴虧”。
杜先生購買了廣州某房地產發展有限公司一套四室一廳的商品房。當時根據開發商提供的書麵《付款參考》介紹：“該套總建築麵積為150.5301平方米，每平方米售價為8946元”。杜先生在簽合同時發現內文約定：“該套建築麵積150.5301平方米，其套內麵積113.4948平方米，公共部位與公用房屋分攤麵積37.0353平方米”；另外，房價“按套內麵積計算，單價每平方米11733元，總金額133.1641萬元”。購房單價多了2787元。當杜先生對合同上的麵積提出疑問時，發展商解釋說：“不用擔心，麵積最後以房產證上的數據為準，多退少補”。因此，杜先生放心簽訂了合同書。
沒想到，當杜先生拿到房產證時，發現房產證上的實際建築麵積為144.8285平方米，比《付款參考》、《商品房買賣合同》所約定的150.5301平方米減少5.7016平方米，也就是說在套內麵積不變的情況下，他多交了5.7016平方米公攤麵積的錢，麵積誤差比3.788%，房價變相上漲五萬多元。杜先生多次與該公司交涉，要求退還減少部分的房價款，遭到拒絕。
由於合同示範文本沒有規定公攤麵積出現誤差的處理辦法，一些開發商就是鑽預售商品房買賣合同中“按套內麵積為依據進行麵積確認及麵積差異處理”條款的空子，套內麵積誤差少，建築麵積卻大“縮水”。
住房麵積縮水，是許多消費者都曾經遭遇過的事情。這種陷阱購房者一定要小心，在簽訂購房合同時對開發商最好多個“防備”的心眼，一定要耐心看完合同全文，適時對不合理的條款提出修改要求，並在空白處填上自己應有權益的內容。如無需填寫時，也應劃上橫線，防止對方在空白處私自填上對其有利的內容。
拿不到房產證，多個“不見兔子不撒鷹”的心眼。
購房是人們難度最大的消費行為，其消費風險也令許多購房者望而生畏，因此購房者要學會識別開發商的陷阱，買房時，要做到小心謹慎，各個方麵的相關事宜都要谘詢清楚，避免“買房風險”。
七十多歲的王大伯，兩年前在某小區買的房，沒入住先交暖氣費，開發商設陷阱讓他吃了不少虧。
一般買房首先要考慮價錢，同時還要看環境狀況好壞，老人也不例外，挑來選去還是覺得現在所住小區適合自己。根據其他人的買房經驗，老人要求該小區的開發商出具五證，發現自己所選的板樓證件不全，且沒有《預售房屋許可證》。開發商解釋因樓房未完工，證件暫辦不全，老人交完1000元定金，又四處谘詢了一下，認為開發商的解釋可以理解，便於11月份簽訂了購房合同並一次性付款13.8萬餘元。這份合同約定12月底可辦入住。
簽完合同，老人覺得心裏輕鬆很多，可是左等右等也沒人通知他辦入住，於是心又懸了起來，跑到工地一看，離完工還早哩！正想去交涉時，開發商找上門來與他又簽訂了一份《補充協議》，日期是第二年1月9日。
直到第二年6月底，老人才辦了入住手續，按約定開發商應給付6個月的萬分之二的補償款、3個月的千分之一的違約金，結果開發商僅給了1至3月底的萬分之二的補償和4至6月份的百分之一的違約金，而且扣除了當年一年的本該免收的暖氣費。
事實上當老人找開發商索要4至6月份的補償款和被無理扣除的當年的暖氣費時，開發商態度蠻橫，強詞奪理，拒不給付3個月的補償款2400多元，並狡辯說扣除的1500元暖氣費不是當年度的而是去年度的，令老人火冒三丈的是去年樓房還未完工，哪來的暖氣？
此後老人多次去消協、工商行政管理局谘詢，得到的答複都是開發商違約。老伴因考慮到老王患有腦血栓，打起官司來既費財力又費精力，即使打贏了官司，開發商也不會痛快地拿出錢來，因此堅決不同意到法院起訴，直到買房的第三年，老人才費盡周折拿到產權證。
購房，最容易出問題的是房屋的產權，購房者買房往往很難及時拿到產權證，這是因為許多開發商在開發初期，隻交了部分地價款，而辦產權要將全部款項交足。因此，購房者如果在買房時沒看到產權證，就不要交錢，把主動權握在自己手中，多個“不見兔子不撒鷹”的心眼。也就是說一定要看到“現樓”或《商品房預售許可證》。另外，購房者若遇到開發商找上門來簽《補充合同》，應慎簽。
購買精裝修房子，多個防範開發商“偷龍轉鳳”的心眼。
精裝修商品房博得了眾多工作繁忙無暇顧及裝修的業主的青睞，因為“交了錢，帶著自己的衣物就能入住”。但是隨著這兩年精裝修房的不斷交房，業主發現“精裝修”可能成為又一個與開發商的矛盾，本來想省心省力的業主如果不想湊合，很可能還要二次裝修。
很多樓盤承諾廚房、衛生間和地麵精裝修。精裝修最容易出問題的就是地板，許多精裝修項目把重點放在櫥櫃、潔具、電梯的品牌上，動輒歐洲進口，純法國設計。但對於裝修中最關鍵的地板、塗料、電線等卻未做詳細說明。而地板和塗料這些看似不起眼的建材，往往是裝修中最容易帶來汙染和造成問題的關鍵環節。其中最令消費者感到受騙的形式之一便是把原來承諾的進口地板換成國產貨。
某樓盤業主劉先生買的房提前入住，於是劉先生興衝衝地去驗房，當時裝修工人正在做最後收尾工作。一個客廳地板的包裝引起了劉先生的注意：買房時合同上明明寫著地板是進口高級品牌，可是，這包裝上寫的卻是地道的國產貨。
還有一種手段也是開發商經常玩的把戲，那就是用“假名牌替代真名牌”。王女士，她購買精裝修房屋時約定，廚房安裝“方太牌”燃氣灶和油煙機。今年6月26日她家的油煙機出現故障，打電話要“方太”廠家上門維修。6月30日，廠家上門維修人員發現，這根本不是自家產品，維修人員同時還發現，燃氣灶也是假冒“方太”的產品，當即告訴消費者使用這種假冒的灶具十分危險。
“假方太”遇到“真方太”自然原形畢露，王女士這才如夢方醒。當天就那家小區售樓處“理論”，可是幾次向對方投訴請求處理，結果被趕了出來。
“方太”是假的，那麼其他配套的“精裝修”會不會也有“李鬼”隱藏其中？有關部門接到王女士投訴後當天就給她回信，第二天就約見了王女士。仔細了解情況後，果然又揪住了精裝房裏其他“李鬼”的狐狸尾巴。
消費者在購買的精裝修的房子時，在所用材料與器具方麵，一定要多個心眼。為了避免開發商“偷龍轉鳳”，最好在驗房過程中逐一檢驗，如果發現了不符合最初要求的證據，一定保存好，以便於向開發商討說法。
麵對裝修報價，多個提防商家玩“花活兒”的心眼。
在家裝價格管理上，因為受地區差異的影響，目前國家並沒有統一的報價標準，一些家裝市場也僅僅列出指導價，供消費者參考。但由於裝修項目和工程量的多少是影響整個裝修造價的直接因素，同時裝飾公司的規模、資質、等級、管理製度的不同，其收費標準也有所不同。總體來說，裝飾裝修中的費用應該包括：設計費、主材費、輔助材料費、工時費、管理費和稅金。但需要提醒消費者的是，不要單純以價格來選擇家裝企業。因為到目前為止確實存在著裝修公司在利用消費者不懂行，在報價上玩“花活兒”的現象。
方女士的房子要進行裝修了，為了把讓自己的“愛巢”裝修的更好更完美、也更加經濟，方女士找到一個大型的家裝市場，市場裏麵都是從事家裝行業的公司，讓方女士感到困惑不解的問題出現了，方女士谘詢了這個家裝市場內的所有裝修公司，讓方女士弄不明白的就是，在同一個家裝市場裏，同樣是麵積為120平方米的新房，一家公司的報價是4.8萬元，而旁邊的另一家公司報價卻隻有3.2萬元，幾乎相同的裝修內容，在價格上竟然相差上萬元。裝修報價為什麼會有這麼大的差異呢？
後來，方女士專門谘詢了有關裝修方麵的專家。專家提醒方女士，在裝修報價的問題上，首先要注意核實裝修報價中的“加法”。有些家裝公司盡管在初期報價很低，但在與消費者簽訂家裝合同後，往往會有很多增加的項目，有些甚至是設計師故意丟、漏的項目。比如，本來是和設計師談好的內容，然而合同中沒有注明，而消費者又沒有注意到。這樣盡管簽訂合同時價格並不高，但等到工程竣工時，增加了很多內容，花銷隨之增加。
其次，要注意核實裝修工程中的“減法”。消費者一般比較注意木工、瓦工、油工等這些“看得見、摸得著”的常規工程項目，監督得也緊些，但對於隱蔽工程和一些細節問題卻知之甚少。比如，有些公司規定內牆要刷三遍牆漆，但施工隊員隻刷了一遍，表麵上看不出有任何區別，但實際上卻降低了工藝標準，暫時是看不出問題，時間一長，毛病就會暴露出來。
最後，專家提醒方女士，要注意核實裝修報價中的“分項計算”。他說有些公司表麵做的比較正規，將某一單項工程隨意地分解成多個分項，按每一個分項分別報價。消費者通常會覺得選這樣的公司是明白消費，卻不知其中“貓膩”，如做門套，把門扇、門套、合頁等五金件分別作為單獨的項目計價，他們往往把一些分項價格各提高一小部分，消費者不易覺察，就在這不知不覺中總體價格提高了很多。使得大部分消費者被“宰”還不知道。
一些承接家庭裝修服務的公司，是沒有申請國家頒布的裝修“資質等級”的中小型公司，這些公司很可能為了吸引消費者的目光，報出低價。但在這低報價的背後，往往另有陰謀。因此，消費者在裝修時一定要仔細考察，多個防範被“事後增加項目二次收錢”的心眼。消費者看報價時，最好在同一標準的情況下進行比較，不要隻看價格，不看細節，以免吃虧上當。
遭遇“免費設計”，多個“質疑”的心眼。
如今，好多家裝修公司紛紛打出“免費設計”的宣傳手段來招攬客戶，而真正做到“免費設計”的公司恐怕是沒有。所謂“免費設計”隻是商家的一個幌子而已。生活中，有很多消費者吃過這方麵的虧。
魏女士去年年底購買了商品房，開春後她準備進行裝修。經過對幾家裝修公司的反複的比較，她終於找了一家比較有影響力的公司。魏女士選擇這家公司的主要原因還是衝著該公司打著“免費設計”的口號，以及設計師的名氣還可以，才去的。經過設計師的一番設計，魏女士覺得設計方案比較滿意。設計師告訴她，如果按這種設計方案輕裝修的話需要14000元，魏女士對於這個設計方案、裝修價位都能接受，於是就希望對方出個效果圖，可對方說出效果圖就得交1000元錢，說這錢可以算在她的裝修費裏麵，如果不用他們裝修，最後把錢還會退回來。
經過設計師的一番勸說，魏女士交完1000元錢後，設計師就為其出了一套效果圖。看過效果圖後，魏女士提出了幾處小改動，就與該公司簽訂了14000元的輕裝修合同。可幾天後，當魏女士拿著設計師再次設計出的效果圖時，卻發現設計圖上的標價與當初報價不同，由原來的14000元一下變成27800元。
這下可把魏女士氣壞了，對於魏女士的質疑，設計師說對於她的小改動，他們又進行了“精耕細作”，如果不按他們的方案施工，最終會達不到簽訂合同時承諾的效果。此時，魏女士頓覺上當，為了避免更大的損失，她提出退還1000元錢，終止裝修合同。對於魏女士的態度，商家不僅未退還1000元押金，還振振有詞地告訴她：“天底下哪有免費設計的，不用他們裝修，這1000元錢就當設計費了。”現在魏女士不僅房子沒裝修成，反而要為這點押金預算與商家對簿公堂。
據了解，目前相當一部分消費者存在“家庭裝潢要一步到位”的錯誤觀念，而不少裝修設計單位就利用消費者這種不成熟的消費心理，在室內設計方案上大做文章。比如，有的設計師在設計中故意增加裝修項目，不需要做櫃的地方加上個櫃子，沒必要吊頂的地方非要做上一圈吊頂，不應該鑿牆挖洞的地方，硬生生地鑿出一個洞來。這種純粹為了裝飾而裝飾的設計做法，使得裝修報價可以不斷抬高，而設計師的提成也就水漲船高了。
天下沒有免費的午餐，免費的設計質量上肯定得不到保障，而且“再次設計”後，商家可能向你索要更多的費用，消費者應該逐漸接受“設計收費”的理念，而對於裝修公司開出的眾多免費條件，消費者要說“不”。要避免商家玩“貓膩”，最好的辦法是找個標價合理的裝修公司進行裝修。