論房地產企業土地增值稅會計和稅務處理方法
財經論壇
作者：賈冬寧
【摘要】隨著我國房地產產業的快速發展，房地產業稅收已成為我國財政收入的重要來源之一，同時房地產交易過程中的稅收問題也引起了各方的注意，尤其在土地增值稅的征收方麵，其增幅比例明顯高於其他稅種。因此，如何合理利用會計和稅務處理方式進行有效的納稅籌劃，降低房地產企業土地增值稅的稅負，對於實現房地產企業目標利潤具有重要的現實意義。
【關鍵詞】房地產土地增值稅納稅籌劃
近年來，我國房地產土地增值稅成了一個熱點話題，國務院發布的房地產政策就有專門針對房地產業土地增值稅管理的相關規定。由於土地增值稅稅率高、稅負重，不同級次之間的稅負差異也較大，因此房地產企業最重視的就是土地增值稅，企業隻有合理進行籌劃才能減輕土地增值稅帶來的負擔。2007年房地產企業土地增值稅由原來的“預征製”轉為“清算製”，這一轉變使得某些基礎較為薄弱的房地產企業受到了極大的衝擊，利潤受損、資金鏈斷裂危機等問題層出不窮。因此，房地產企業隻有進行有效的納稅籌劃，才能減輕企業稅負，降低經營成本，提高企業競爭力，推動企業持續、穩定的發展。
一、房地產企業土地增值稅概述
房地產行業是我國國民經濟的重要產業支柱之一，也是我國各地國稅和地稅的重要稅收來源之一，隨著經濟的快速發展，房地產企業稅收的成本也日益增大，土地費、征用及拆遷補償費、基礎設施費、開發間接費等稅費已成為影響房地產企業實現利潤的重要因素之一。土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及相關建築物時所產生的價格增值量征收的稅種，其稅率一般以超額累進的形式進行計征，總體在30%～60%之間，而房地產企業土地增值稅的涉稅業務主要包括土地使用權轉讓、在建項目轉讓以及房屋銷售等。如何規避納稅風險，進行有效的土地增值稅納稅籌劃，在有限的空間內盡可能地降低企業稅負，實現利潤最大，已成為我國房地產企業的重點關注問題之一。當前，房地產企業納稅籌劃的主要目標包括：一是遞延稅額繳納時間，雖然大多數房地產企業土地增值稅采用1%～3%的預征率，但實際中可以等到項目結束時再彙集清算，這樣可以大大遞延稅收繳納時間；二是節稅，利用房地產企業稅收相關優惠政策或是利用多個征收率、調整銷售價格、調整增值額等措施來降低增值稅率，達到節稅的目的；三是提高企業稅務風險防範意識，通過合理安排和事前籌劃等工作，可以起到預防企業增值稅稅務風險的作用。
二、房地產企業土地增值稅稅收籌劃策略
1、利用國家稅收優惠政策進行稅收籌劃
房地產企業通過利用國家稅收優惠政策進行節稅或免稅是最有效和合理的籌劃策略，包括免稅優惠政策，房地產企業可以通過控製增值額與扣除項目金額的比例來實現免稅的目的，其前提是準確核算增值額；利用代收費用的優惠，房地產企業可以將代收費用計入房價中，減輕企業稅負，值得注意的是，這種方法會增加企業營業稅的負擔，企業應製定全麵的稅收籌劃方案，確保總稅收最低；代建房的稅收優惠，因為代建並不涉及房地產產權轉移，僅收取一定的代建費，不涉及土地增值稅的征收問題，且相對於高額的土地增值稅，代建房營業稅稅率僅為3%，因此房地產企業可以通過與客戶協商采取代建的方式進行房產開發，最終實現節稅的目的，但這種方式下房地產企業需要事先確定最終客戶，否則無法展開建設；合作開發房地產的稅收優惠，即一方出土地，一方出資金，雙方再以一定的協商比例進行分配，根據規定采取這種合作方式的房地產企業可以暫時減免土地增值稅的征收，從而使合作雙方可以以較低的成本分得房地產，實現互利共贏。