集體土地上的公租房
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作者：劉芯邑
四月的太舟塢，隨處可見的是工地。這讓村民葛軍想起了去年的一次村民代表大會：“一開始，也有些人不同意建租賃房，後來大夥覺得，政府管建、租，咱們能收房租，收入穩定。”
那次大會討論的是在太舟塢一塊集體產業用地上建租賃房的項目。近日，這一項目已進入施工階段，成為北京集體土地建公租房試點中最早動工的項目。
太舟塢試點
占地400多平方公裏的海澱區，土地資源一直很緊張。作為北京的上風口，受到圓明園、頤和園等景區的影響，海澱區的樓房大多限高。與此同時，高科技產業區在此聚集，大量人才引進，也造成海澱區“資源稟賦有限，保障需求強大”。
據海澱區住房保障管理部門統計，截至2012年底，海澱區有輪候家庭 2.8萬戶。“住房解困壓力較大。”海澱區房管局副局長陳寶興說。
“解決住房問題不能就房地產談房地產，就房價談房價。”海澱區建委一位負責人認為，房價高企的重要原因是市場供求失衡。由於城市容載量的限製，不允許以無端擴張的模式來發展，在這種情況下，隻有重點發展公租房，才能實現城市發展過程中一些群體的住房過渡性解困。
在建設用地資源緊缺的城市，如何解決保障性住房的土地供應問題？如果用傳統方式，先征地再開發建設，會產生較高的建設成本及利息成本，匹配公租房租金存在困難。而在集體產業用地上建公租房采取的是占地方式，成本較低。2010年，海澱區開始探索這個模式。
對此，國土資源部門的態度一直很謹慎。2011年5月，國土資源部下發《關於加強保障性安居工程用地管理有關問題的通知》，明確提出要防範和杜絕擅自利用農村集體土地興建公租房，嚴肅查處“小產權”房。
然而，隨著保障房建設供地壓力的逐漸加大，2012年1月，國土資源部正式批準北京、上海地方試點利用集體建設用地建設公租房，海澱區唐家嶺、太舟塢、皇後店與朝陽區平房鄉被納入到北京市集體土地建設租賃房試點中。
“這讓集體土地能平等地享有開發權。”中國房地產學會副會長陳國強表示，試點為地方政府提供了新的政策空間，而且不占用年度城市建設用地指標，地方政府何樂而不為？
對於溫泉鎮太舟塢村來說，建租賃房是一項投資。在溫泉鎮副鎮長王兵看來，投資項目最好是“短平快”，風險低而收益快。“經過多渠道調研，我們覺得還是建租賃房項目最靠譜。”
太舟塢附近的環保科技園，每天早上有100多輛大巴車，將這裏的職工從四麵八方接來上班。“租賃房項目不但能給村民帶來收益，還能解決產業園區一些職工的住房問題。”
據了解，試點中的這片集體產業用地麵積5.9公頃，建設規模約為14萬平方米，可提供約2400套租賃房。
根據試點項目實施方案，太舟塢的租賃房建成後將由海澱區住房保障管理部門躉租，區住房保障管理部門向村集體組織支付房租，然後配租給保障家庭。
海澱區政府相關負責人表示，在集體土地上建租賃房的模式采用占地而非征地的方式，農民會有租賃房屋收入的逐年分紅，收入持續穩定。而且當地“上樓”農民可以參與公租房社區的物業管理，成為產業園區的工人，解決就業問題。
“對農民富餘的安置房，我們還用躉租的方式保障農民的‘瓦片經濟’收益。”這位負責人說。
“每一道都是坎”
在集體產業用地上建租賃房，這個模式引起的社會爭議一直未間斷，試點項目也受到各種質疑。它會不會擾亂土地管理秩序？它能成為解決公租房供地問題的有效途徑嗎？
中國房地產研究會副會長顧雲昌認為，如果在集體土地上建商品房，不符合法律。但太舟塢是在保證農村集體土地所有權的前提下建公租房，既充分利用了閑置的土地，又能為低收入市民提供保障性住房。
“這種試點隻能短期解決公租房房源緊缺的問題。”全國工商聯房地產商會理事陳寶存分析，一個成熟的社區形成一般需要十年以上的時間，現在北京已經有一些五環以外的住房因為太遠及配套設施不全等問題空置。而承租公租房的人群通常沒有車，非常在意交通、時間成本，因此公租房應該在市區，而不是郊區。