等車輛停穩，齊天翔率先走下了中巴車，立即被眼前的一片紅震撼了，感覺就像進入了一片紅色的海洋。紅色的氣球高高地飄揚在空中，紅色的緞帶條幅在風中飄舞著，紅色的充氣拱門從小區門口，間隔不斷地一直延伸到各個樓道跟前，拱門之下的道路鋪上了紅地毯，使得整個地麵像被紅色染了一遍似的。幾棟往日衰落殘破的樓盤，被從高往下懸掛的紅色條幅整個遮滿了，成為紅彤彤喜興的新嫁娘一般，迎接著關注的目光。
很遠就看到汪寶坤站在紅色的主席台下麵，扭動著渾圓的身軀來回走動著，指揮著工作人員進行著最後的布置，看到中巴車緩緩停下之後，就趕忙扭動著快步走了過來。
“好家夥，你這是要搞紅海洋嗎？把個破舊的樓盤包裹的跟個新嫁娘一樣，紅彤彤迷人晃眼，所謂紅女綠男，其心叵測，不得不防，說說你居心何在？”齊天翔握著汪寶坤的手，滿臉笑容地調侃著：“這麼大費周章，所為何來？”
汪寶坤一邊同市裏的各位領導握著手，一邊環視著周圍紅色的布置，得意地笑著自豪地說：“這紅海洋還行吧！喜慶、喜氣、喜人，多吉利。我還就喜歡大紅大紫的俗氣，接地氣，符合傳統，看著也舒服。”
汪寶坤說著話，回身安排工作人員將領導們請到臨時搭起的板房裏休息，隨即對齊天翔使了一個眼色，笑咪咪地建議說：“帶您參觀一下我的紅海洋好不好？感受一下喜慶的氣氛。”
齊天翔點點頭，微微笑著隨同汪寶坤在樓群中穿行著。這裏他曾經來過，可往日的破敗，如今卻染滿了紅色，似乎再也找不到殘破的痕跡，涅槃重生的機緣是伴隨著血一樣的濃烈開始的，倒也有一些悲壯和決絕的意蘊。
“這裏原本是十二棟純板式小高層的規劃，如果能夠順利完成的話，在這樣的區域，前有商業中心，旁邊的規劃中的公共綠地，後麵不遠就是行政和金融中心，想不賺錢都難。也許正是看中了這樣的優勢，頭腦一熱犯了大忌，兩到三期開發的地產，一次就全部鋪開了，結果是貪多嚼不爛，資金跟不上了，不爛尾才怪呢。”汪寶坤唏噓地看著麵前的樓盤，遺憾地搖著頭歎息道：“這麼好的地界，那麼好的時機，居然沒有賺到錢，想起來真是不可思議啊！”
“那照你的意思，應該怎麼開發，怎麼維持才好？”齊天翔饒有興致地鼓勵著汪寶坤，緩緩地說：“說來聽聽，讓我也長長學問。”
“反正時間還早，您要願意聽，我就跟您賣弄賣弄。”汪寶坤拿出煙來，遞給齊天翔一支，又掏出打火機來給他點著，抽了一口，緩緩地說：“一期一期開發，分三期開發完成。第一期最為關鍵，需要品牌效益，需要口碑，特別是人氣，所以第一期不要希望賺錢，不賠錢就是賺錢。廣告要鋪天蓋地，廣播、電視、報紙這些傳統媒體，燈箱、路標、移動終端，這些新興媒體，以及大型公益活動的讚助，助學捐助這些隱形的宣傳，隻要是能夠吸引眼球的行為多多益善，做足做好這些事情才算做完了第一步。隨著廣告效應的體現，房子也蓋得差不多了，賣房的同時一定要把周邊環境和設施配套做好，這是整個項目的門麵，沒有做好寧願推遲售房。房子開賣的同時二期也開始火爆開工，房子不能一下賣完，但要給購房者造成不買就買不到的錯覺，可以采取搖號、分組抽簽、預付款的方式吊足購房者的胃口，結果還是有很多人沒有買到房子，隻能期待二期開盤。二期房價就要做相應的調整，即使大市場沒有變化，也要上調，因為買漲不買降是消費者普遍的心理，可以采取折扣或優惠的方法衝抵價格上漲，讓購房者覺得占了便宜。二期工程一定要快，要在一期沒有買到房子的購房者懊悔期，就能預付或可能得到房子，否則很多剛需購房者都會選擇用腳投票，要留住這些客戶，就是要快，工程要快，銷售要快，總之一切都要快馬加鞭。因為這一期才是真正盈利的時期，銀行貸款，工程款結算，建築材料費用清算，投資方回報，都要在這期間完成，內外因素都迫使提速。等到三期建設開始的時候，就是緩衝期了，快慢取決於市場情況，以及自己的經濟實力和盈利預期。有了前兩期的鋪墊，特別是購房者的示範，一個成熟穩定的小區已然成型，這個時候做什麼都在正常的。可以加快進度建設三期工程，也可以緩慢建設等待時機，隻要你不是做完這個工程就金盆洗手的話，三期工程和小區樣板作用更為明顯，因為在這之前你可能已經有一到二個項目同步在做，正在建設的三期，可以幫你穩定銀行、工程建設、建築材料，特別是購房者。你有多少錢別人並不知道，你有什麼樣的開發建設實力別人也不知道，而一個正在建設並銷售情況穩定良好的小區，會給你加分不少。緩慢建設的三期還可以讓你圈定銀行，以及交了預付款的購房者，事實上銀行給你三期的貸款和預付款，已經被使用在了其他項目的前期工程之上了，除非你有足夠的經濟實力，否則三期竣工交房之時就是你麻煩不斷之日。反正經過一二期的鋪墊，盈利已經裝進了口袋，三期隻是錦上添花，早一點晚一點又有什麼關係，或許還會因為市場變化狠賺一把呢！套牢的永遠是銀行和購房者，哪裏見過開發商跳樓的？”
看到齊天翔撇嘴，汪寶坤嗬嗬笑著接著說：“當然也有簡單的作法，一次就將整個小區進行開發，但這需要承擔的風險很大，首先是資金實力，這包括自有資金和銀行貸款兩塊，不是很大的公司不敢冒然這樣做。另外就是市場預期，如果不是很好的地段和項目，一大片房子起來，銷售就是問題，購房者反而不著急了，可以反複比對和衡量，隨著樓房的建設進度，會有更多的麻煩。就像這樣一個純板式小高層小區，麵向的本身就是中高端購房者，這樣的消費者一般冷靜和理智，更可怕的是他們不像一些等房結婚的剛需，以及一些為改善住房咬牙買房的大爺大媽，他們本身就有住房，或許有的還不止一兩套，如果不是購房投資，那麼就不會圍觀和關注期房，而會選擇現房或準現房，這些就注定缺少了預付款這一塊。還有更關鍵的，銀行惜貸，這是要命的，這樣的純板式小高層，既不是政府支持的棚戶區改造，也不是銀行喜歡的商業物業，更不是普通商品房，拿到中長期貸款的幾率很小，這就需要雄厚的資金支撐，一旦資金鏈斷裂，後果就不可想象。麗景小區就是這樣，一次性鋪開，高調上馬，而且中途還甩開了借的殼單飛，想不死都難。”
“奸商，簡直是十足的奸商。”齊天翔嗬嗬笑著瞪了汪寶坤一眼，隨即像想起來什麼似的，環顧了周邊，慢慢地問：“你的徒弟呢？怎麼沒有看到？”
“躲起來了，這個時候露麵，不是找不自在嗎？”汪寶坤漫不經心地說著，低聲對齊天翔說：“這幾天風聲不對，昨天晚上接到你電話之後，本來想給你說的，可又擔心說不清楚，我總覺得事情不僅僅隻是複建這麼簡單，而且首先啟動麗景小區的複建工程，不簡單啊！”