產業經濟
作者：張丹
摘要：隨著我國經濟的不斷增長，房地產市場發展十分迅猛。與此同時，房價居高不下，使許多人淪為房奴，整日為房貸奔波操勞。在這種情況下，“小產權房”應運而生，解決了許多購房者的困難與困惑。當前“小產權房”被社會廣泛關注，引發許多爭議，本文對其做了深入研究。
關鍵字：“小產權房”；新農村建設；登記
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001－828X（2011）01－0249－02
近年來，“小產權房”項目開發十分火熱，它的價格低廉，實用性強，深受廣大低收入家庭的青睞。由於“小產權房”為集體所建，未經國家的規劃、審批手續，不能得到國家頒發的產權證書。沒有產權證書，就等於不受國家法律的保護，那麼，到底何原因促使它的產生與一路暢銷呢？作者針對這一問題談談“小產權房”。
一、“小產權房”涵義
“小產權房”是人們在社會實踐中逐漸形成的一種俗稱，而不是一個法律上的概念。“小產權房”又叫“鄉產權房”，一般是由開發商或村集體組織開發的，以服務新農村建設為名義而出售的，這種“小產權房”的產權證由鄉鎮政府頒發，而不是國家。由於土地性質的限製，沒有得到國家產權部門的認可，不能上市交易。
二、“小產權房”產生的原因及社會背景
隨著城市化進程的加快，房價一直居高不下，有些鄉鎮、村集體組織以“新農村建設”或“農村改造”等名義獲得審批立項，有的甚至什麼手續都沒有辦，直接與開發商合作建設，然後對外進行銷售，這就產生了“小產權房”。“小產權房”不需要交納各種稅費和土地出讓金，成本極低，具有一定價格優勢，所以即使沒有國家頌發的產權證和不能上市交易，也仍在市場占有一席之地。它的產生原因可歸納以下幾點：
（一）房價飛漲為其提供了滋生環境
在房價居高不下的條件下，“小產權房”比一套同價值的“大產權房”價格低的多，許多購房者僅為滿足居住要求，便選擇更加實惠的“小產權房”。它的價格之所以低，是因為沒有購地成本、各種稅費以及房地產開發運作中產生的巨額腐敗成本，同時這些成本也是造成“大產權房”價格居高不下的主要原因。
（二）新農村建設發展的需要
“小產權房”未得到國家產權部門的認可，甚至缺乏必要的手續，其中一個很重要的因素就是新農村建設。“十一五”國家提出建設社會主義新農村，但地方政府資金窘迫，很難擔負建設的重任，因此鄉鎮政府便與開發商合作，得到上級政府批準後，以農村土地為基礎搞開發建設，所建房屋一部分低價出售給村民，另一部分出售給城市居民獲取利潤。更直白的說，“小產權房”搭了新農村建設的便車。
（三）市場需求加快了“小產權房”的發展
“小產權房”市場份額的逐漸擴大，也體現了市場對資源配置的自我調適功能。市場需求增加時，房價也會上揚，當過高的房價抑製了購房者的需求時，市場的注意力就開始向低成本的“小產權房”方向轉變；在建設新農村的道路上，鄉鎮為了補貼財政也需要“小產權房”帶來的效益。另外，小產權房規模的大小取決於城、鄉基於各自公共產品的供求關係。在購房者體會到“小產權房”帶來的價格優勢時，對它的需求自然就上去了。總之，如果房地產市場的價格壓力與供需矛盾一直得不到緩解的話，“小產權房”也會一直的持續下去。
三、小產權房存在的積極意義
“小產權房”不被社會認同，但仍有巨大的潛在市場，必然有它的積極意義。首先，“小產權房”是在房地產市場的價格壓力與供需矛盾的雙重作用下孕育而生的，它的價格低廉、交易簡單，從而可以更好的平抑房價。房屋的供應量與房價是成反比的，供應量增大，房價就會下滑，“小產權房”增加了住房的供應量，有利於平抑快速增長的房價，同時也減輕政府調控房價的壓力。其次，促進新農村建設。社會主義新農村建設是國家重點發展方向，在農村建設“小產權房”，可以吸引更多的城市居民，從而提高了農村的整體素質，有利於新農村建設，為農村帶來新的發展機遇，加快農村向城市化邁進的步伐和新農村建設的步伐。第三，緩解了城市住房壓力。由於社會保障性住房的利潤空間較小，開發商常常不願意開發，迫於國家的宏觀政策，雖然開發了一部分，但對於巨大的社會需求仍然是杯水車薪。社會保障性住房的供求矛盾也是導致房價上漲比較嚴重的原因。“小產權房”如果在交納一定的土地出讓金或部分稅費後，可以轉化為社會保障性住房，會在一定程度上彌補政府職能的缺位。