提要城市價值決定房地產價值。本文從兩者關係出發，把兩者統一起來，分析出城市價值對房地產價值的影響，並給出相關建議。
關鍵詞：城市價值；房地產價值；城市經濟；城市文化
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
隨著全球化的日益深入，我們進入一個充滿競爭的新紀元。新世紀競爭的一個重要方麵就是不同城市之間的競爭。然而，城市競爭力一個內在的決定因素就是這個城市固有的價值。城市是房地產活動的場所與載體。不同城市的價值與城市房地產的價值有著密切的關係，認清兩者的關係，有助於我們在城市發展過程中規劃統籌，合理地開發和指導房地產活動的進行，從而達到順應市場規律因地製宜、增強城市房地產開發的活力和進而增強城市競爭力的目標。
在以往的研究中多把城市價值和房地產價值兩者分而述之。對城市價值的探討往往以城市競爭力為題來進行多因素的分析，而房地產價值分析則往往從傳統的價值規律進行論述。也有學者對城市價值對房價的顯性變化進行了實證研究，但僅僅從量上論證不足以揭示城市價值與房地產價值之間的內在聯係。筆者認為，城市固有的內在價值與不同城市的房地產價值，兩者具有獨立性，但同時也有不可割裂的關係。城市價值本身就是城市所具有的資源和影響力的綜合評估，為微觀主體的房地產開發活動提供了隱性的競爭力，理所當然是主體和載體的關係。
一、城市價值和房地產價值概念界定
城市的發展目標是多元的，包括經濟、社會、文化和政治等多方麵的目標；反之，城市的價值同樣也是由城市的經濟、政治、文化、曆史、地理等多方麵因素所決定的。因此，城市價值可以描述為：根據一個城市的環境和區位優勢，聚集利用和優化配置更多的資源，為所在地區和人們創造更多的經濟價值和社會文化價值等的能力。
同樣，我們也可以把房地產價值描述為：房地產產品在市場競爭中所表現出的一種外在的市場力量，通過對人的消費和生活品質追求的導向獲取利潤所表現出來的能力。房地產包括房產和地產兩個部分。所以，房地產價值也由這兩個部分的價值構成。具體的房地產價值我們可以分解為不變資本價值和可變資本價值。
二、城市價值與房地產價值的關係
(一)城市價值是房地產價值的外生影響因素。當今的城市是一個非常複雜的開放的係統，而房地產正是城市係統中一個重要的有機組成部分。在城市內部，房地產行業與城市的關係是個體與環境的關係，環境因主體而存，主體因環境而變。城市價值是房地產價值的決定性因素，是促進房地產價值提高的根本保障。房地產價值的確立和提高依賴於城市價值的各構成因素的大力支持，沒有這些因素的促進，房地產價值就難以實現和提高。所以，城市價值是房地產價值的外生影響因素。
1、城市經濟對房地產價值的影響。城市經濟是城市價值的決定性因素，是城市作為一個係統運作和發展的基礎。一個城市的經濟基礎直接決定了該城市的購買力水平、資源配置和利用水平、配套設施情況等。經濟全球化來臨，商業化成為城市發展的一個時代主題，我們可以從現實中的例子可以看出，經濟越是發達的地區和城市，商業化越是發達和成熟。經濟基礎為商業的繁榮提供了保障。一方麵城市的工業化使人們日益富裕，從而使人們的購買力不斷提高，同時在生活品質的追求上也不斷提升；另一方麵城市經濟不斷發展的要求使得城市自身在硬件設施和軟件配套上也在進行不斷的更新和發展。作為商品，房地產在經濟發達的城市已經被賦予了更大的價值。首先，經濟發達城市中的地產價值和生產房地產過程中消耗的可變成本皆提高，這兩種價值正是房地產價值的重要組成部分；其次，城市的資源是房地產運作的基礎，原材料的供應情況、技術資源供應情況、人力資源供應情況與基礎設施情況都影響房地產的開發和運作效率，所以經濟基礎直接決定房地產價值的產生和循環；最後，我們知道市場化的程度和經濟的發達程度有很大的關係，在市場經濟下的中國，發達的城市就是一個開放的城市，市場化的程度和對外交流的能力對房地產市場意識和市場能力起到間接催化作用，使得房地產業不斷在市場競爭中提升品質，傳遞價值。所以，城市的經濟狀況不但是一個城市價值的決定性因素，同樣也是城市房地產價值大小的決定性因素。