我國房產稅擴圍問題研究
財政與稅務
作者：胡芳
【摘 要】 上海、重慶房產稅改革試點已經推行了3年，學術界關於我國房產稅是否應當擴圍及房產稅改革的目標定位還在爭論，文章在闡述我國對個人住房征收房產稅的理論依據後，論證了房產稅改革的目標應是調節收入分配，建議擴大試點城市範圍並通過輿論宣傳降低改革阻力。
【關鍵詞】 個人住房； 房產稅； 改革目標
中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2015）01-0097-04
一、房產稅改革的背景
（一）我國房產稅的演變
房產稅由來已久，周朝的“廛布”、唐朝中期的間架稅、五代後梁時期的屋稅、清朝初期的“市廛輸鈔”、清末和民國時期的房捐等，都是對房產課征的稅。1949年，房產稅被列為新中國14個稅種之一。20世紀50年代，在全國範圍內開征城市房地產稅，1973年對國營、集體企業征收的城市房地產稅被並入到工商稅，城市房地產稅僅對房管部門、個人以及涉外企業的房屋征收。1986年國務院發布《房產稅暫行條例》，對城鎮經營性房屋依照房產原值或租金收入從價或從租計征房產稅，對個人居住用房免稅。
（二）我國房產稅改革的背景
1998年住房製度改革，房地產市場開始了市場化運作，住房價格開始上漲，房地產稅製越來越不能適應我國市場經濟發展和房地產市場化推進的要求。2003年，黨的十六屆三中全會明確提出“實施城鎮稅費建設改革，條件具備時對不動產開征統一規範的物業稅，相應取消有關稅費”。2006年起我國在一些城市實行物業稅“空轉”試點，並取得了一些經驗。與此同時，在土地財政、繁雜的稅費①、城鎮化進程中所產生的對住房的剛性需求得不到滿足及房地產投資、投機活動擴大購房需求等因素的驅動下，房價進入迅速上漲期，房產稅改革被賦予抑製房價的功能。2009年5月25日，中央再次明確提出“深化房地產稅製改革，研究開征物業稅”。由於物業稅開征非常複雜，2011年我國選擇在上海、重慶進行房產稅改革試點。
二、房產稅擴圍的理論依據
（一）反對房產稅擴圍的觀點
我國土地歸國家所有，在土地流轉之前須向國家一次性繳納未來30—70年的土地出讓金（即批租製），該土地出讓金在房地產買賣中最終被轉嫁給了購房者負擔。有學者認為，在對住房按照評估價值征稅的情況下，對作為評估價值組成部分的土地出讓金再次征收物業稅或者房產稅時會存在重複征收的問題，因而認為我國對個人住房征收物業稅或房產稅缺乏理論依據（孫鋼、李銘，2005）。
（二）對個人住房征稅的理論依據
受益說認為房地產作為一種私人財產，政府的產權保護保障了其安全，政府進行公共設施建設提升了其價值，政府理應從這種公共服務中得到一定的回報。具體來說，國家為公民提供治安、消防、法律等服務，進行城市基礎設施建設，這些都會保護居民的財產安全，使居民受益，而且，政府發展城市建設（包括教育、醫療、文化、衛生保健等事業）還有利於居民的房地產升值。因此，居民享受了地方政府所提供的公共服務，就應該向政府納稅，而且以房產作為居民公共受益的成本分攤依據可以較好地貫徹對等原則。
雖然我國個人並不擁有土地所有權，但他們在購房時是連同房屋所依托的土地使用權一起購買的，房屋價值與土地使用權價值已經不可分割了。土地使用權是一種特殊的財產，它能夠為土地使用者帶來經濟利益。因此，對土地使用權征稅不應存在理論上的障礙。
筆者認為，即使是在土地實行“批租製”情況下，對住房征收房產稅也不存在理論障礙。因為房產和大多數物品一樣，會逐漸老化，其本身的價值隨之逐漸降低，房價上漲主要是由於地價上漲引起的（黃莉，2013）。從長期來看，土地資源日益稀缺和公共設施的改進是土地價格上漲的主要因素，現實是，越是政府提供公共服務水平高的地方，地價上漲就越明顯。政府可以通過征稅來補償公共服務的成本，並將該稅收用於本地區公共設施的改善，由此進入一個良性循環（潘明星等，2011）。
我國地方政府收取的土地出讓金相當於土地的租金，在按年收取的情況下，隨著土地價格的上漲，租金也應該是上漲的，因此，在“批租製”下，當政府以當前價格收取未來30—70年地租時，再次依據受益原則對個人住房征收房產稅是合理的。
三、房產稅改革的目標定位
主流的觀點認為擴圍後的房產稅具有三個方麵的功能：抑製房價、成為地方財政主要財源和調節收入分配。隨著上海、重慶房產稅改革的推進，抑製房價和地方財政收入功能受到越來越多的質疑。
（一）房產稅擴圍難當抑製房價的重任
有學者認為，目前我國房地產稅費“重交易，輕保有”②使得投資房產變得更加有利可圖。對個人住房征收房產稅會增加持有房產的成本，降低住房投資收益，進而抑製對住房的投資性需求。同時，房產稅擴圍後，多套住房持有人會由於持有成本增加而出售部分房產，從而增加住房供給。房價也將會在這兩個方麵的綜合作用下有所下降。也有學者認為房產稅擴圍難當抑製房價的重任。
1.從上海、重慶試點改革的效果看
上海、重慶從2011年1月28日開始實施房產稅改革，對部分個人住房征收房產稅。就上海房產稅改革對房價的影響看，2011年上海住房成交量較上年有所回落，房價相比上年上漲1.5%，漲幅回落3個百分點。即使在2010年8月開始執行“限購令”的背景下，2011年上海房價漲幅下降也不明顯。2012年住房價格同比上漲3.1%。金豐易居&；佑威聯合研究中心於2014年1月1日發布的監測數據顯示，2013年上海房價同比上漲7.64%。重慶2011年別墅和高檔住宅成交均價下降7.1%，未能改變房價整體走勢，下降幅度有限（汪鳳麟、董黎明，2013）。重慶對交易單價達到上兩年主城九區新建商品住宅成交建築麵積均價2倍（含2倍）以上的高檔住房征稅，該均價的2倍即為高檔住房應稅價格的起點③。2011年1月28日，重慶高檔住房應稅價格起點為9 941元/平方米，2012年1月1日重慶市國土資源和房屋管理局公布該價格起點調整為12 152元/平方米，2013年和2014年分別調整為12 779元/平方米和13 192元/平方米。④
從上述數據看，房產稅改革對房價的抑製作用有限，這也與兩地試點方案征稅範圍過小有關。上海對本市居民新購的第二套及以上住房與非本市居民在本市新購住房征稅，相當於對增量房征稅，重慶對存量獨棟別墅和新購高檔住房征稅。兩地都繞開了存量房，帶有“過渡”的性質，目的是要降低改革所麵臨的阻力。如果對所有存量住房都征稅，無疑會擠出部分投資、投機性住房，增加二手房市場供給，緩解住房市場供需矛盾。