芻議房地產企業海外項目財務風險及管控
經濟研究
作者：嚴金鳳
【摘要】近幾年來，國內房地產市場經過幾輪調控，土地價格已經不斷攀升，房地產開發成本正在不斷加大，加之限購、限貸、房產稅等調控政策頻繁出台，一部分房地產開發企業已經把眼光瞄準到海外市場，並由此奠定了企業新一輪的地產國際化戰略，在這場愈演愈烈的房產企業國際化運動中，一些一線的大型房企走的相對穩健，而一些二三線房企則出現了一定的跟風現象，存在著極大的財務風險。鑒於此，本文擬對房地產企業海外項目所麵對的財務風險作出分析，並結合實踐研究，提出一些適當的財務風險管控措施，以期引發地產行業對海外項目運作過程中的財務風險管控作出關注並為之有益探索。
【關鍵詞】房地產 海外項目 財務風險 管控
一、房地產海外項目麵臨的財務風險
（一） 融資與資金風險。
資金流永遠是地產企業的第一生命線，地產企業海外項目資金來源無外乎國內總部原始資本金、國內融資國外用、國際融資三種模式。從目前的金融政策來看，國內融資國外用存在著一定的政策壁壘和通道風險，而國際融資又將麵臨交易對手的陌生，融資法律、法規、政策的不熟悉，合同、文件、函件的不了解等各項複雜因素，加大了融資的難度和不確定性，從而給項目公司的資金運作帶來極大的風險。
（二）稅收風險。
相比於國內房企涉及的主要稅種：土增稅、所得稅、營業稅及各項雜稅，海外項目需契合當地的稅收法規和相應稅收政策。不同的國家、不同的地區，無論是在稅源形式上、還是在稅征環節上，海外項目都與國內稅收存在著極大差別。比如美國，房地產企業涉及到稅收主要包括不動產稅、財產稅、交易稅、所得稅和遺產贈與稅以及其他服務性稅費，這些稅收與房地產項目的定價、銷售、交房入夥、清算等各個環節密切相關，一處未考慮全麵，就有可能直接影響整個項目的投資回報。
（三）成本風險。
房地產開發成本的核心部分即主體建安成本主要包括人力勞工成本、建材物料輔料、設備及使用成本三大塊。國外除直接的人力勞工成本高於國內之外，間接的人力勞工成本及傷殘賠損等各項人力保障性開支及人工福利等也明顯不同於國內，一些發達區域上述支出將遠大於國內。此外，建材物料輔料由於因地取材，鋼筋、水泥、磚、砂、石子、木材等主材和其他輔材的價格難以如國內，一些房企經過多年國內開發加上品牌效應，已經對個建安要素的定價及變價形成較為成熟的應對機製並具備一定的話語權，這在海外顯然難以實現。
（四）彙率風險。
人民幣彙率變動在一定程度上影響企業盈利，尤其在目前國際彙率市場不太穩定的背景下。由於房地產企業在國外的投資是以美元或其他幣種支付的，在國內的銷售回款則以人民幣形式回籠，如果在銷售期美元或其他幣種兌人民幣彙率不穩定，出現大幅升值，將會對利潤的鎖定造成相當的不利影響，從而產生較大的彙率風險。
（五）其它係統性風險。
政治風險、戰爭風險、政策壁壘性風險、地方保護等其它各項係統性風險同樣會給房企海外項目帶來極大的財務風險，並且這些係統性風險往往會帶來顛覆性的財務風險，不僅無法獲取投資回報，有時候甚至賠入資本金，這在其他行業、領域和某些極端地區已經出現先例，房地產行業更不能幸免於係統性風險，諸如中坤集團在冰島的項目擱淺，中航地產的斯裏蘭卡項目終止，不一而足。