中國房地產泡沫分析的文獻綜述
經濟研究
作者：陳軼
【摘要】近十年來，我國房地產業作為我國的經濟發展的支柱產業，得到極大的發展，與此同時房價也持續飛速上漲，出現泡沫。本文先介紹泡沫的概念，並分兩個大的方向就中國近十年來關於房地產泡沫的經典文獻進行了梳理和研究，一方麵是房地產價格泡沫存在、產生的原因，包括房地產泡沫的度量指標；另一方麵房地產泡沫程度的定量研究和區域差異研究，包括相關的分析模型。
【關鍵詞】房地產泡沫 泡沫度量指標
一、引言
1998年之後，中國房地產市場非常繁榮，房價一路攀升。在2003年左右，針對飛漲的房價，國內“房地產泡沫”的呼聲日高，“中國房地產泡沫是否存在”成為一時焦點。最後，多數人認為，中國存在房地產泡沫。之後，國家為控製房價采取了一係列嚴厲的措施，但是這些措施的實際效果不明顯，從全國範圍來看，整體房價還是穩中有升，局部地區可能有所下降。
二、泡沫的概念
房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，並不斷吸引新的買者，隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高於與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。
三、房地產泡沫的研究
本文將中國房地產泡沫的研究分為兩個主要的方向，一是對房地產泡沫存在、產生的原因研究，其中包括房地產泡沫的度量指標；二是房地產泡沫程度的定量研究和區域差異，其中包括各種計量模型的運用。
（一）泡沫成因。
已有文獻對中國房地產泡沫存在、及其產生原因進行了詳細分析如下：
袁誌剛等（2003）認為行為人預期、銀行信貸以及政府政策在地產泡沫形成中重要作用。
陸磊等（ 2004 ） 認為預期收人和預期價格是決定房地產投資的基本因素，理性預期下預期房產價格與即期房產投資交互作用是房地產泡沫產生、積累和破滅的過程。
薑春海（2005）重新定義了房地產基本價值、投機泡沫和泡沫度，並利用中國房地產的相關數據，對中國房地產基本價值、投機泡沫和泡沫度進行了實際計算，得出了中國房地產泡沫已經產生、而且比較嚴重的結論。同時認為中國房地產投機泡沫產生的主要原因在於房地產既是消費品，又是投資品，有需求推動和供給推動型兩類，當前中國主要是供給推動型。
吳航等（2007）從度量房地產泡沫通常使用兩個指標，即“房價收入比”和“房價房租增速比”來分析中國的房地產泡沫，並闡述泡沫的危害性，最後從信息視角、市場結構視角、土地視角、供給視角以及政府監管視角，五個視角分析房地產泡沫的原因及對策。
劉民權等（2009）認為：1.按照房價——收入比指標中國部分地區已經積聚大量的價格泡沫；2.推動地價、房價持續上升並最終形成房地產泡沫的內在動力是地方政府得自批租商業用地的財政利益；3.促使地方政府極力提高地價的深層原因在於現存的商業用地批租製度，它和土地出讓的“招拍掛”機製一起構成了誘發價格泡沫的微觀基礎。
林躍勤（2010）認為在金融危機的背景下出台的大規模的刺激內需的政策，推動房地產逆勢爆發增長，使中國現階段房價失控。其從房地產開發投資與按揭負債增長、房價上漲、房價收入比、房屋空置率、租金回報率、房地產投機六個方麵說明我國的房地產業存在泡沫。