對我國個人住房抵押信貸風險及對策的探討
經濟研究
作者：高小雯
【摘要】改革開放以來，我國走上了社會主義市場經濟的發展道路。在這樣的一個經濟體製的大環境下，很多的物品都變成了商品的性質，在市場上進行公開公平叫價買賣，而我們居住的房子也變成了商品房來出售交易。但是由於一係列的複雜原因的影響，我國居民的收入和房價的比率懸殊太大，大多數老百姓僅僅依靠自己的收入和儲蓄根本買不起房子。於是就會借助在金融信貸日益發達和繁榮的條件下存在和發展的銀行的抵押信貸服務，來完成購買房子的心願。本文基於這樣的現實，闡述和分析了有關我國個人住房抵押信貸的風險概括，以及相應的可采用的對策。
【關鍵詞】市場經濟 商品房 抵押信貸風險 對策
一、我國個人住房抵押貸款的發展現狀
（一）個人住房抵押貸款的動作機理。
要想清晰地認識和了解到我國個人住房抵押貸款的發展現狀，就必須首先弄清楚個人住房抵押貸款的內涵，即動作機理。個人住房抵押貸款，其實就是指某類需要資金的借款人，將本人名下的、且符合相關法律法規要求的房產作為抵押物，來向相關金融機構申請貸款的一項個人融資和借款的活動過程。個人住房抵押貸款所獲得的款額的用途是非常廣泛的，一般情況下這一款項可以用來購買商品房、購買小轎車和進行生產經營等等。
我國的個人住房抵押貸款的相關申請條件主要包括有：按要求如實地填寫好貸款申請書；擁有房屋產權所有證；提供有效的身份證件如戶口本、結婚證和身份證；提供資產證明和收入證明。
（二）我國個人住房抵押貸款的發展曆程及相關政策演變。
第一個階段時期，1978年至1998年，在這一段時期內，我國的個人住房抵押貸款才剛剛開始開展，處於萌芽及緩慢適應性發展階段。個人住房抵押貸款的相關政策和製度都還極為不完善，認識了解和真正采用個人住房抵押貸款的老百姓並不是很多，可以說是為數極少，主要是個人住房抵押貸款相對於國家的製定者和普通老百姓來說都是一個新興事物。
第二個階段時期，1998年至2009年，在這一段時期內，我國的個人住房抵押貸款已經處於快速發展時期，而且房價日益劇增，需要購買商品房的人們也越來越多，並且人們對個人分住房抵押貸款也比較熟悉和信任了，國家的個人住房抵押貸款的相關法律製度和金融政策也越來越全麵、健全和完善。
第三個階段時期，2009年至今，在這一段時期內，我國的房價處於一個空前居高的價位水平，商品房剛需日益加大的現象也是客觀地存在著，與此同時，我國的個人住房抵押貸款也已經發展得相對成熟和完善，盡管與西方的發達國家相比，還是存在著一定的差距的。
（三）我國個人住房抵押貸款的規模及質量狀況。
我國的個人住房抵押貸款在經曆過上文所述的三個階段時期的洗禮和發展，在數量上也是具有著一定的規模了，而在質量上也是具有著一定的相當的水平了。具體來講，現階段，我國的個人住房抵押貸款在規模上和質量上的情形狀況主要表現為這樣的幾點：第一、總體來看，我國的個人住房抵押貸款是在不斷地擴大，並且增幅也是越來越高；第二、隨著我國的金融政策，特別是信貸政策的不斷發展和完善，我國的個人住房抵押貸款的服務質量水平也是在不斷地提高，基本上都算得上比較專業的水平；第三、在質量方麵，我國與個人住房抵押貸款密切相關的用以保證貸款雙方利益的政策製度條款也已經變得更加的完善、健全與合理化；第四、我國的金融機構體係提供貸款的能力和保險係數也是越來越高了，等等。
二、我國個人住房抵押貸款的風險分析
（一）個人住房抵押貸款的違約風險。
首先要闡述的是個人住房抵押貸款的第一類風險，即違約風險。違約風險，它其實就是指貸款人由於一些客觀的或者主觀的原因和環境的影響和製約，導致貸款人無法按照事先規定的期限和按照相關規定要求進行償還貸款，所產生的損失。一般來講，根據貸款人違約的原因性質不同，主要可以分為理性違約風險和被迫違約風險。其中，理性違約風險主要是指貸款人在明明有償還貸款的能力的前提下，還是選擇不按期按量償還貸款所產生的損失。這種風險產生的主要原因是貸款人在房屋持有獲得的利益和償還貸款所需付出的代價之間進行比較時往往會做出違約與否的最終決定。
（二）個人住房抵押貸款的經濟周期風險。
個人住房抵押貸款的第二類風險是經濟周期風險。這個經濟周期風險主要是指個人住房抵押貸款在整個國民經濟發展和前進的過程中產生了波動的現象而產生的損失。一個國家的國民經濟在不斷地經營、發展和前進的過程中，由於受到國內各個領域方麵的環境因素的影響和製約，必然會出現具有規律性和周期性特征的波動。而在國家社會的各個方麵的事物中，會受到這種帶有規律性和周期性特點的波動的巨大影響的事物之一就是房地產行業的相關事物。個人住房抵押貸款的經濟周期風險就是典型代表之一。