房地產價格過高對宏觀經濟調控影響分析
經濟研究
作者：趙玲
【摘要】房地產業對於國民經濟的影響力是不言而喻的，關係到整個國民經濟的運行。我國城市住宅投資規模迅速擴大，商品住宅價格增長過快，不僅極大地影響城市居民的生活質量，也是整個國民經濟發展的不穩定因素之一。在房地產市場早已成熟的發達國家，對房地產及其價格的研究是一直是經濟學界研究的熱點和重點。
【關鍵詞】房地產價格，經濟調控
市場經濟中市場失靈的現象無處不在，房地產市場亦難逃厄運。人們把置地購房作為財產保值和增值的手段，會不輕易出售待價而沽，客觀阻礙土地高效配置和合理利用。 由於土地資源的有限性、房地產保值增值的特性，使得房地產市場成為適合投機的市場，過度投機對市場有害無利。
一、房地產價格過熱原因
隨著改革開放成果惠及民眾，國民生產總值和消費總值連年攀升，人均收入更是收獲可喜。百姓投資渠道缺乏，投資手段集中於房地產國民經濟快速發展使大量百姓手中富於閑錢，投資引導信息嚴重匱乏，股票、證券等金融衍生品市場不健全，加之傳統購房置地理念深入人心，導致大量社會閑散資金未有效地得到投資利用，而是大量流入房地產市場，或投資升值，或出租獲利。購買房產地產成為全社會人們投資的不二之選，客觀抬高房價。
從供給角度看，房地產剛性供給較大，土地的供給，後期建築材料的跟進使開發商需要大量資金的跟進和投入。商品住宅價格在土地交易價格推動下迅速上漲。促使很多人將預期消費意向提前轉化為即期消費。旺盛的總需求推動了商品住宅價格上漲。
城市化拉動了住房消費，如決定規定‘在城市有穩定職業和住所的農業人口，可按當地規定在就業地區或居住地登記戶籍，並依法享有當地居民應有的權利，承擔相應的義務”。僅這一項政策，對中心城市就會產生巨大的市場需求。城市人口的急劇增長帶來了巨大的住房需求。根據中國有關部門預測，即每年建15.6億平方米才能達到人均居住麵積14平方米的目標。可以估計，城市化的進程將在未來較長時間內持續下去，中國將加速擴張階段。在這一時期，商品住宅的需求將繼續增長，城市化進程將推動房地產業繼續發展。
住房製度改革刹激了房地產市場的需求，政策目標是將城市住房消費從實物分配向貨幣分配轉移。從政策導向看，國家明確提出要把房地產培育成支柱產業、把住宅產業培育成國民經濟的增長點並出台了一係列的扶持政策，也刺激著住房產業的增長。個人購買商品房成為推動房地產需求的決定性力量。
房地產市場是個特殊的市場很容易產生市場失靈，完全依靠市場競爭解決不了問題，需要一個公平公正的政府對他實行強製的外部監管。和股票市場一樣，房地產市場的投資者也普遍存在‘典範示範偏差，和‘羊群效應”等心理現象，通俗地說就是追漲殺跌。這種心理使得房地產和股票市場的價格操縱行為容易得逞，而這又正是房地產市場和股票市場需要政府外部監管的理論依據。
二、房地產價格對宏觀經濟調控的影響
1、房地產市場的高速增長主要是因為福利分房體製的終結和城市化的加速，但住房政策改革的措施不到位，使房地產投機行為大行其道，主導了房地產價格的上漲。房地產價格過高導致總需求結構失衡高房價對經濟的影響之一是造成了消費需求的下降和投資需求的上升，從而導致總需求結構失衡。過高的房價使消費減少並使投資增加，是造成我國消費投資比例失調並導致總需求結構失衡的重要原因。