基於Hedonic模型的地鐵沿線房地產價格分析
理論探索
作者：晏景瑞 曾洋洋 彭馨樂
【摘要】 本文使用Hedonic對數模型對長沙地鐵2號線進行分析，分析得出影響沿線周邊的房地產住宅價格的因素。本文設定了結構因素、區位因素和鄰裏因素三大類因素共計14個影響因子進行模型處理，最終得出6個因子對沿線房地產價格起到顯著性影響。本文研究認為：沿線是否具有學校配套設施和距CBD距離對房地產價格其首要作用，住宅屬性中裝修程度和物業費的高低直接影響房地產價格的高低，同時公園等優質環境條件可以顯著提高周圍房價，並在軌道交通的有效影響範圍2km內，距離地鐵站口越近的房地產住宅價格越高。
【關鍵詞】 Hedonic模型 房地產價格 長沙地鐵2號線 影響因素
一、引言
隨著中國加快城市化進程，一二線城市交通擁堵問題日益凸顯嚴重，傳統的公共交通方式雖然得到不斷改善，但仍然不能滿足居民日益增長的出行需求。而地鐵軌道交通作為現代公共交通的代表，其可以有效的緩解和解決城市交通擁堵的問題。因此在“十二五”期間地鐵規劃建設被放到十分重要的位置，在五年建設周期內地鐵投資規模將達到11568億元，計劃新建的地鐵城市達到33個。長沙正屬於這批獲批建設的城市中的首批15個之一，研究以長沙為代表的二線城市中地鐵軌道交通對沿線房地產價格的影響具有重要意義。
隨著軌道交通係統近年來在國內各大城市的大規模建設，國內學者也開始把研究重點放在軌道交通與城市房地產價格間的相互關係上。國內較多的文獻都是從定性研究為主，有少量定量研究，從國內定性研究中可得出一般性結論：從影響範圍角度上來看，軌道交通對城市周圍的郊區房地產市場的增值效果明顯高於城市，並且城市中心城區房價會隨著軌道交通的完善出現下降趨勢，而中心周圍房價將出現上漲趨勢。從時間性角度上來看，在軌道交通規劃建設消息公布後，沿線房地產價格會出現有明顯上漲趨勢，但這種趨勢會因為長期施工的進行，其帶來的負麵效應而逐漸被抵消。此外，為從定量的角度研究城市軌道交通對周邊房地產價格的影響，國內學者首先對軌道交通的有效影響範圍進行了確定，由於不同地區城市的經濟狀況和實際情況不同，各城市軌道交通站點的影響範圍也有所不同，如陳有孝對北京地鐵13號線研的研究選取的為2km和葉霞飛對上海地鐵1號線的研究選取的2.2km，而王霞對廣州地鐵2號線選取4km為研究區域。
本文采用Hedonic模型的研究分析方法，選取長沙地鐵2號線為研究對象，綜合分析了周邊房地產價格特征和影響沿線周邊房地產價格的因素，進行相關數據收集並運用定量分析的方法給出定量結論，得出軌道交通與房地產價格之間的相互關係及其影響程度大小。長沙市作為湖南省省會，是我國具有代表性的二線城市，而長沙地鐵2號線作為長沙市開通運營的第一條線路，通過其研究可為長沙市開展不同地鐵線路及其其他二線城市開展地鐵軌道交通建設與城市房地產價格的分析提供參考。
二、樣本概況
1、長沙地鐵二號線概況
長沙地鐵2號線是長沙市第一條開通運營的地鐵線路，呈東西橫向，東起光達站，西至望城坡站，共設車站19座，連接了長沙火車南站、長沙火車站、長沙主城區、河西新城區，2號線全長22.262km，是長沙整體軌道交通規劃線路中東西走向的核心路線，經過長沙市東西向客流量最大、交通壓力最大的交通運輸走廊，其建成對緩解長沙主城區交通擁擠狀況有顯著影響，並可積極帶動河西新城區和長沙火車南站等新區的發展。全程線路於2014年04月29日正式開通運營。
2、研究樣本概況
本文實證研究所選取的數據是2012年—2013年長沙地鐵2號線沿線距離地鐵站口2km內的房屋平均銷售價格作為樣本數據。相關數據的收集主要依靠實地調研收集一線數據，將調查的樣本進行了與地鐵站口距離、到CBD距離的分類，建立了包含各大樓盤開盤時間、交易均價、裝修程度、小區綠化率等諸多特征的信息數據表，提供能夠滿足本文的研究目的所欲的樣本數據。為了使調查的商品房房屋價格具有可比性，本文剔除了高端別墅區的高檔住宅群的數據。同時為了彌補樣本數據不足，本文采用了長沙安居客網站相關權威房價均價數據，據此得到本文的28個樓盤樣本數據。