中小投資者可選擇的住房投資的方式
住房投資，並非隻買房出租一種方式，在目前初露端倪的良好投資環境中，您應該選擇什麼樣的投資方式呢?目前，住房市場上出現的投資方式歸納起來大致可分為兩類，一是住房實物投資，一是住房金融投資。
1住房實物投資
(1)直接購房
住房實物投資是直接投資購置住房，即投資者用現款或分期付款的方式直接向房主或房地產開發商購買住房，並適當裝修、裝飾後出售或出租，以獲取投資回報。
特點：是一種傳統的投資方式，也是迄今為止住房投資者最常用的一種方式。當然，根據風險與收益對稱的原理，投資者在可能獲取較高收益的同時也麵臨較大的風險。如果投資者完全用自有資金買房，若房屋不能及時變現，投入的資金就被套牢，如果是通過貸款支付房款，就背上了長期支付利息的包袱。
(2)以租代購
這是最近在廣州、上海等地新推出的一種售樓方式，即開發商將空置待售的商品房出租，並與租戶簽訂購租合同。若租戶在合同約定的期限內購買該房，開發商即以出租時所定的房價將該房出售給租戶，所付租金可充抵部分購房款，待租戶交足餘額後，即可獲得該房的完全產權。特點：不需交納首付款，即住即付，每月交納一定的租金即可入住新居。對於中低收入家庭而言，通過這種投資方式購買住房是一種比較好的選擇。對希望購買住房的人們而言，通過在租期內親自入住有利於及時發現住房質量問題，待感到滿意時再購買，可避免因住房質量問題自找麻煩，使投資受損失。
(3)以租養貸
這是正開始流行的投資方式，即通過貸款買房，交納首期房款，然後將所購房屋出租用每月的租金來償還銀行貸款，當還清貸款並收回首付款後，投資者就完全擁有了這套住房的產權。
特點：花費少量的資金即可擁有自己的房屋，同時又沒有長期的還款負擔。因此這種投資方式更適合於目前手中有較多現金，但預期收入不很穩定的投資者。
(4)買“樓花”
買樓花即投資者隻需支付房款10%，待到建成一半時，再支付10%，當房屋完全建成交付使用時，再交納餘下的房款。
特點：好處之一是資金成本較低，首期付款隻為樓價的10%；其次是利潤高，樓價隻要上漲10%，與所付的首期相比，資本報酬率可高達100%。當然，買“樓花”也有較大風險，其中主要是來自市場方麵的風險。從購買“樓花”到房屋建成一般需要2至3年，這期間房地產市場很難預料，因此，洞悉住房價格的走勢是這種投資方式成功的前提。
2住房金融投資
房地產金融投資工具既具備了證券的優勢，降低了住房投資的門檻，使得中小投資者也可以進入，又保持了房地產業的較高收益。
(1)債券
房地產投資債券是由房地產開發公司發行的一種債券。與住房實物投資不同，購買了房地產投資券的投資者不是通過出租或出售住房而獲利，而是在投資券到期清盤時，由房地產開發公司與其結清本息。
特點：與普通債券相同，在投資之初就確定了投資的收益率，這有利於投資者作出抉擇。
(2)股票
房地產證券是指將房地產按價值單元分割成小的單位，每一單位都是具有一定價值的所有權憑證。
特點：與普通股票有相似之處，都表明擁有所投資金的產權，但是對中小投資者而言，購買股票隻能通過變現獲利，不可能真正成為公司的一員，而住房的使用性決定了房地產證券的持有者既可在其升值時將其變現，又可根據個人需要按約定價格購買房產，真可謂一舉兩得。
房地產投資的二種策略
每一個進行房地產投資的人，都期望通過投資達到預期的目的，取得預期的收益，作為一項投資就必須講究投資策略，即根據自己的能力、投資目的，並結合房地產市場的實際情況來采取不同的對策。
根據房地產投資的不同目的，以及投資者持有房產時間的長短，可把房地產投資分為長線投資、中線投資和短線投資的策略。
1長線投資策略
長線投資即指投資者購入房地產後，並不急於售出，而是把眼光放長遠。他們往往對未來充滿信心，認為隨著土地城市化、外商的湧入及特殊優惠政策，房地產會持續升溫，房地產價格在將來會大幅上漲，從而給投資者帶來長期收益。
策略：在資產運用上選擇地段好，有上升潛力的房地產作為投資對象。在心理上要能承受短期的房地產價格下跌可能帶來的損失，更要在價格上升時能沉得住氣，不可一見房價上漲就拋售而痛失更好的投資回報。
2中線投資策略
中線投資就是指投資者購入房地產後，一旦有資金需要，或是房地產價格上漲可給投資者帶來預期目標利潤時，就將其出售。
策略：在安排資金時，以中期資金為佳，在運作上選擇那種房地產價格已經開始上漲，但上漲速度不太快，上漲幅度不太大的房地產，或價格已經跌至最低點附近的房地產，中線投資的關鍵是選準時機。這就要求投資者必須認準市場行情、供求動態，把握房地產價格變化趨勢與波動走勢。
3短線投資策略
短線投資就是投資者購入房地產後，密切注意價格走勢，利用價格上下波動，在價格高於購買價時，在很短的時間內拋出以賺取價格差價，它具有很強的投機性，風險也較大。
策略：短線投資者以價格頻繁波動，漲跌幅較大的房地產為投資對象，而且應注意借入資金不適合作短線投資。
中長線投資與短線投資策略的選擇在實際的運作中常常相互交織，互相轉化兩種投資方式的優劣取決於投資者的偏好和市場行情。作中長線投資時間較長，以獲取租金收入為主，同時也可賺取房地產價格的穩健升值，風險較低。而短線投資者，見價格有利，就馬上脫手變現，以賺取價格差額為主，因此短線投資風險很高，需要投資者具備良好的個人素質和專業知識，以準略把握市場行情，房價走勢，在短期內獲利。
正確把握房地產買實時機的技巧
1抓住最佳的買入時機
抓住房地產的買入時機是投資成功的重要環節。這需要對房地產市場及該房產作出全麵的判斷，如果認為當前價格較低，而未來的經營會很樂觀；或考慮到自己的整體投資計劃時，就可以選擇恰當的時機買入。買入時機適時就會為未來的投資盈利打好基礎，機不可失，時不再來，必須綜合判斷，適時出擊。
(1)房地產剛剛開發時
房地產剛開發時期，由於人們對該地區房地產價值缺乏足夠的認識，因而其價格往往受到壓抑，其實際價格低於市場價格，同時人們的購買力並未轉入該地區的房地產市場，所以需求者相對較長；而另一方麵開發商又急於收所墊付的資金以歸還銀行貸款和清償其他債務，會同意以較低價格出售，過一段時間後，人們在此地區的購買需求將會有所增加，同時隨著開發進程加快，大量投資資金的湧入，勢必會從供、需兩方麵推動房地產價格大幅上漲，因而在房地產開發時期是房地產投資者低價買入的有利時機，切勿錯過。
(2)經濟蕭條時期
經濟發展是呈現周期性變化的。當經濟蕭條期出現時，人們的購買力下降，房地產的需求也隨之減少，這樣促使房地產價格下跌；但隨著蕭條期向複雜期的轉化，市場逐漸開始啟動，人們的購買力也在增強，投資熱情不斷上升，從而對房地產的需求有所增加，促使房地產價格上漲。所以蕭條期是低價買進房地產的大好時機。
(3)通貨膨脹到來之前
通貨膨脹的顯著特征就是貨幣貶值，物價上漲。房地產在通貨膨脹的影響下，價格必定上漲，同時由於在通貨膨脹時機人們都在尋求保值商品，因而紛紛搶購房地產商品，由此更加促進房地產價格上漲。如果在通貨膨脹到來之前購入房地產，那麼當通貨膨脹時的所購入的房地產商品將會以較大幅度增加其價值。從而達到低買商賣，賺取投資利潤的最佳役資目的。所以通貨膨脹到來之前是投資者購買房地產的好時機。
(4)房地產價格低落時買進
無論怎麼說，低價買進高價賣出是經營的基本法則，因而當市場出現疲軟，價格下跌時買進是每一個從事房地產投資者所必須牢記並把握的。
2抓住房地產的最佳賣出時機
“貴時賣出”是賣出房地產的基本法則。那麼，怎樣把握“貴”時機，實現貴時賣出投資的目的呢?以下幾點，請牢牢把握：
(1)房地產市場價格高於目標賣價或預期賣價
所謂目標賣價簡單地講就是你自己綜合各個因素所製定的賣價；預期賣價就是自己計劃拋售的價格，也可以說是最低賣出價格。在房地產市場價格大於目標賣價時賣出房地產可獲得目標利潤，當然這個時機並不一定是賺取利潤最多的時機，但是可以使你獲得比較滿意的利潤。
(2)經濟高漲時期
正如前麵所談買入時機應選在蕭條時機一樣，賣出時機應選在經濟高漲時期。在經濟高潮期投資亢奮，對房地產的需求達到相當高的水平，房地產價格也將隨之上漲到較高水平，而隨著危機到來，投資驟減，需求價低，房地產價格也隨之大幅度下降。如果能抓住經濟高漲時機大量拋售房地產商品，那麼你所獲得的收益會十分可觀的。
(3)通貨膨脹較嚴重時期
在通貨膨脹前買入，出現通脹時價格上漲，引來大量投資者介入，隨通貨膨脹程度的日益嚴重，國家將采取有力措施以達到遏製通貨膨脹的局麵，而一旦局麵被控製，房地產價格會自然回落。因而在發生通貨膨脹後嚴重時期為賣出的最好時機。
(4)各種因素如傳聞、心理預期、政策導向等導致房地產價格大幅上升時也是賣出時機。
總之，要想不失時機，就必須眼觀六路，耳聽八方，研究各種資料、信息，以提高最佳時機的判斷準確率。
房地產買賣技巧
抓住房地產買賣時機，就向投資成功邁進了一步，但要有買賣技巧的配合才能使投資最終取得成功，獲得豐厚的回報。
1買入房地產的技巧
(1)挑選質量好的房地產
時機、地段、質量是指投資三要素。房地產商品質量的好壞，包括內在質量與外部質量兩方麵，買入時具體應考慮：
是否容易脫手。通常應選擇地段較好、外觀較好的房地產。
建築公司的信譽。質量好的產品一定是那些知名度高，信譽好的製造者所建築的。
地理位置如何。不同房地產用途不同，可選擇的區域也不同。如住宅應選擇在生活方便的地區、而辦公、貿易應選在市中心鬧市區。
應注意產權、稅收及產權登記方麵問題。
選擇有利於自己的賣主、經紀人或代理商。
(2)殺價的準備工作
當你選擇好一處房地產準備投資時，麵臨著與賣方談判，當然作為賣方總是希望購買到價格較為便宜的房地產，這就必須學會殺價。我們所說的殺價並不是簡單地“漫天要價，就地還錢”。而應殺到賣主樂意，買主有錢可賺，否則不能成交於雙方皆無利可圖，因而作為投資者首先應作好殺價的準備工作，了解基本情況：
房地產推出市場時間。如果推出時間較長而未能成交，則應研究該房地產是否要價太高、地點不佳或質量不合格等原因，此種空間布局、隔音、采光、通風、交通情況以及嘈音、空氣汙染程度等，將這些情況一一記錄下來為將要進行的殺價的重要依據。
有多少投資者出價?出價多少?通過過多種途徑了解擬投資的房地產有多少人出價，出價高低等情況，供自己出價作參考。出價的人越多，則該房地產的變現能力越強，越值得仔細研究。此外，還要了解出售者有無附加條件，如付款條件和期限。通常一次性付款和付款速度快的，價格低；而分期付款和付款慢的，則價格高些。
“沉默是金”。在勘察擬投資的房地產時，應盡量少開尊口，多聽賣主解釋，多問賣主問題，盡可能少地回答問題。但同時也要做出對購買該房地產極有興趣的樣子，以便促使賣主盡可能詳細地介紹該房地產的一切情況。這樣做有時甚至不必主動殺價，就能以低價買進。
賣主買進的時間和價格。如果賣主在買進某房地產時的價格合理，加上這段時間內一定的增值，則可算出應有的利潤和現價。了解到這一點，殺價時就能“成竹在胸”了。
賣主為何要賣。賣主賣出的原因很多，如工作調動、為兒女上學方便，更換環境或是轉售獲利等等。探悉到這些，就可以決定相應的殺價方法。
了解賣方心理，消除賣方疑慮。首先要表現出確有購買的誠意，避免拐彎抹角，模棱兩可的做法，消除賣方怕吃虧上當的心理障礙；其次了解賣主賣出的急切程度，包括賣主必須在多長時間內賣出，因為愈是接近賣出的期限，越是好的殺價時刻；再次是了解賣主賣出房地產後，所得資金打算做何用途，如是急用或用於其他更好的投資，則殺價會較為順利，如果不是急需且尚未特定用途，此時應考慮殺價不成就此罷手。
“知己知彼，百戰不殆”，充分掌握對方的各類信息因素，在談判交易中我們不至於被動，所以作為投資者，殺價前的準備工作很多，在殺價前將準備工作做的越充分，殺價的成功率越高。
(3)殺價的方法
充分暴露房地產的缺點。對於賣主的房地產所有缺點加以暴露，並同時推舉類似房地產廉價出售的真實例子，使賣主對自己所開價格發生動搖，從而達到殺價的目的。
替賣主算賬。讓賣主認識到，能早日賣出就能早日得到現款，這樣賣主可用於做其他投資以獲取收益，這樣替賣主“出點子”一定會使賣主接受殺價。
迂回戰略。即利用第三者出麵與賣主接洽，連續多人分別殺價，從而得出賣主所願意出售的價格，了解到可以殺到的價位。
後發製人。在房地產買賣中，往往誰先開口，誰就是輸家。因此，投資者應盡可能讓賣主先提出一個價格，然後再予以殺低。
欲擒故縱。對於擬購買的房地產，明明極為滿意，但仍要提出種種不喜歡的理由，並作出不太願意買的樣子，從而使價格能盡最大限度地壓低。
拖延戰術。為了壓低賣主所開的價格，可以提出很多理由拖延，表現出即願意購買，又有不得已的苦衷。例如詳稱資金籌集需要時間、必須與投資夥伴商量等等，提高賣主急於脫手的願望，或等至賣主待售期限的最後時刻，將賣主的開價殺低。