營改增對房地產行業的影響及其對策
稅務籌劃
作者：張宏偉
摘要：隨著我國市場經濟的不斷發展，為建立適合當前經濟發展的稅收體製，促進我國稅收政策進一步完善，配合調整產業結構，我國於2011年開始實施營改增政策試點工作。隨著該項工作的穩步推進，房地產行業也即將迎來改革，將在一定程度上影響房地產業下一步的發展。本篇文章主要探討了房地產行業實施營改增的必要性、對房地產行業的影響以及對策，以供探討。
關鍵詞：營改增 房地產行業 影響 對策
營改增政策是指將繳納營業稅項目改變為繳納增值稅的項目，自2011年試點至今，營改增政策已在多個行業中得到了推廣，其中包括物流、電信、交通等行業。經過試點推廣，多數企業的納稅負擔都得到了不同程度的改善。目前我國的經濟發展已到了轉型的關鍵時期，營改增是經濟結構轉型的必然趨勢。由於營改增在我國調整產業結構中扮演十分重要的角色，而房地產行業是經濟改革中受機遇與挑戰最大的行業，因此房地產行業要積極應對營改增對自身行業帶來的正麵及負麵影響，為房地產行業及自身的長遠、穩定發展奠定基礎。
一、房地產行業實施營改增的必要性
我國目前實施的稅製結構中，營業稅和增值稅是兩個重要的流轉稅，兩個稅種分立並行。隨著我國經濟迅速發展，房地產行業經營的自有房和開發經營房的稅率有：轉讓固定資產5%，出租房屋租賃服務5%，物業管理服務業5%，房地產行業中介行業服務業5%，其餘房地產行業不進行征稅。國家相關部門已經開始完善稅收征管係統，隻有這樣才能實現經濟結構的科學整改，才能健全各個領域的稅收體製，減少重複征稅等問題出現。如今營改增製度已在大範圍內得到了普及和應用，房地產領域是繳納營業稅的主要領域之一，因此必須實施營改增，才能滿足我國稅收係統的整改要求。
二、營改增對房地產行業稅負的影響
房地產業在銷售房屋時，銷售、流通、分配、生產開發等環節都存在著一定程度的重複征稅情況。根據目前稅法規定，房地產行業要繳納營業稅，房地產開發企業在房屋施工的環節要繳納增值稅，但是在房屋銷售的環節中銷售房屋時繳納的營業稅無法和增值稅、營業稅直接抵扣，從而存在明顯重複征稅情況。同時業主在租賃非住宅類房屋時要根據所得租金上繳一定的營業稅，稅法明確房地產業在進行非營業、增值稅業務時不得以增值稅抵扣營業稅，房屋在銷售時屬於不動產非增值性項目，所以因增值稅流轉環節斷裂致使房地產下遊企業無法進行進項稅抵扣，給企業帶來重複征稅的不利影響。因此實施營改增政策可以使房地產企業在銷售、租賃等流通環節中有效減少重複征稅的情況，從而優化稅收政策。
房地產業在房屋銷售環節征收營業稅的主要依據是轉讓使用權或者銷售不動產時所獲取的價外費用以及全部價款，但房屋在銷售的過程中需繳納的費用還包括增值稅的應稅貨物[2]。其中不動產在銷售過程中還存在一定程度的混合銷售行為，房地產行業對混合銷售和兼營的範圍無法準確界定，增加了征稅的難度和成本。由於增值稅是由國家稅收係統進行管理的，營業稅由地方稅務係統進行管理，因此在征稅的過程中極易造成交叉征管的現象，降低了稅收征管的效率。房地產行業在實施營改增政策後，延續並完善了繳納增值稅的方式，可使房地產業的稅收政策不斷得到優化。
三、營改增對房地產行業的影響
（一）對建安成本的影響
房地產開發成本的重要部分是建安成本，通常由具有建築安裝資質的建築企業完成，根據目前實施營改增的情況來看，建築企業在實施營改增後，稅負會有不同程度的上升，由於稅賦轉嫁的存在，會導致房地產開發企業建築成本相應增加。
由於營改增稅收政策的實施，將導致房地產產業增加賦稅。房地產行業在建築安裝的過程中常用建築材料有混凝土、自來水、石料、砂，建築材料根據目前稅收政策按照6%的稅率繳納增值稅，因此即使房地產可以直接抵扣增值稅專用發票，也會在一定程度上增加房地產行業的賦稅負擔。
（二）對房地產償債能力各項指標造成的影響
營改增稅收政策在房地產企業中對房地產償債能力各項指標造成的影響有以下幾點：第一：如果房地產行業的進項稅額無法在稅製的範圍獲取一定程度的抵扣，那麼這一部分沒有得到抵扣的進項稅會導致房地產企業擁有的數額不在產生變化，從而增加了房地產企業的資金流動比率。第二：假如房地產企業中的流動負債數額能在相應的市場、稅務規則中得到全部抵扣，那麼這些被抵扣的進項稅將在較大程度上影響房地產建築企業流動資金的上升，從而導致流動比例不斷增加。
（三）無法適應統一稅收政策
目前我國房地產業在區域發展上呈現出明顯的發展不平衡的狀態，這導致營改增的政策對不同地區注冊的房地產企業出現截然不同的情況，無法適應統一稅收政策的表現有：第一：對發展速度慢、發展水平低的地區來講，房地產行業無法及時適應營改增的稅收政策，從而導致房地產行業的經營以及運行會受到不同程度的挑戰和打擊。第二：房地產行業的投資主體呈多元化發展的趨勢，對民企而言，將會有較高稅率。第三：房地產行業的類型結構是多種多樣的，融資結構和資本結構不同的房地產企業在稅製改革時仍然會出現一定的困難和風險。