我國房地產融資現狀探析
資本市場
作者：黃 燕
【摘要】房地產作為我國支柱產業之一，其健康發展對國民經濟發展有著至關重要的作用。房地產作為典型高投入、高風險、高回報的資金密集型行業，融資是房地產業生存和發展的關鍵。本文在對當前我國房地產融資現狀及存在的問題進行研究探析的基礎上，提出了改善我國房地產融資市場的對策。
【關鍵詞】房地產融資金融風險
一、房地產融資市場概況
中國經濟在一係列政策調控下平穩回落，2012年國家宏觀調控依然嚴厲，但房地產市場呈現了先抑後揚的發展趨勢。前期以價換量、中期回穩，一直延續至四季度市場呈現出回暖的態勢，無論是銷售總量還是業績情況，都出現了回升。2013年地方版“新國五條”正式實施，但從市場表現來看，其對房地產的影響並不強烈並有不斷減弱的趨勢。2013下半年，宏觀經濟複蘇基礎仍不穩固，貨幣政策和房地產調控將以穩為主，出台新的全國性調控措施的可能性不大，“有保有壓”的調控原則仍將持續。
2013年1 季度上市房企合計存貨1.56 萬億元，同比增長22.83%；經營活動產生的現金流量淨額下滑至-274.69 億元。由於2 季度房企在土地市場上投入頗大，預計上半年房企的現金流狀況還將繼續惡化。而近期“錢荒”問題突出，給房企的資金鏈造成一定壓力。我國現階段房地產融資主要依靠銀行，且各企業之間融資水平參差不齊差異較大。IPO硬性門檻高程序繁雜時間跨度長。債權融資比例、利用外資投入房地產行業的規模均較低。麵對政策市場的調整，供給和需求兩方麵貸款的收緊，作為典型的資金密集型房地產行業，應更新房地產企業運作理念，將公司資本同金融資本有效結合，融資渠道多元化，建立健全融資體係，是房地產企業生存和發展的必經之路。
二、房地產企業融資中存在的問題
（一）融資方式單一
當前我國的房地產融資方式依舊單一，資金仍然主要是以銀行貸款為主，房地產開發的一級土地開發、房地產開發、房地產銷售三個階段中，每一階段都離不開銀行信貸資金的支持。據統計，我國房地產開發中銀行對企業的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金預收款占38.82%，其中自籌資金中約有70%來自銀行貸款，定金預收款也有30%來自銀行，以此計算房地產開發企業使用銀行貸款比重在55%以上。高負債經營隱含巨大的財務風險，房地產行業對我國銀行係統產生了具大的潛在風險。市場環境一旦惡化，資產質量將大幅下降，會給銀行帶來巨額呆賬壞賬風險，且這種單一的融資方式無法滿足房地產開發周期的需要。信托雖已成為房地產融資新的渠道，但政策機製還不夠完善存在較多的限製。這種單一的融資方式必須在一定程度上得到突破，一方麵房產企業應積極開拓融資渠道不能僅僅依靠銀行的信貸，另一方麵應根據企業自身提點，采用多種融資渠道途徑，選擇適合自己實際情況的融資方式。
（二）商業銀行風險集中
作為資金密集型行業，融資一直以來都是房地產企業存在和發展的關鍵。現行我國房地產商多將投資風險和融資風險集中於商業銀行，這不僅使商業銀行麵臨潛在的金融危機，也會加大商業經營的困難和風險。當經濟出現周期性波動時，經濟下滑必然引起房價下降，房價一路走低勢必會影響個人的住房貸款，銀行的不良貸款必然上升。我國房地產行業融資中，商業銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。商業銀行提供的資金貫穿於土地儲備、房地產開發、房地產交易銷售整個流程，從某種意義來說商業銀行直接或間接承擔了房地產行業各環節的經營風險。而資本市場發展的相對落後，又無法為房地產企業提供其他融資渠道，無法將商業銀行風險社會化。與此同時，政府不斷加大調控力度，製定限購政策，調高存貸款利率，而購房者的需求並沒有得到解決，反而加大了居民對按揭貸款的依賴，這種惡性循環在某種程度上加大了金融體係的整體風險。需求量和供給量的不斷上漲，房地產泡沫的不斷擴散，更加重了商業銀行的風險承受能力，容易引發金融風險。
（三）相關法規製度落後，監管調控體係不完善
盡管國家和地方都頒布了一係列法律法規，但體係不全麵、規定不具體，嚴重滯後於房地產經濟的發展。新出現的融資工具若沒有相對應的製度法規去約束規範，很容易陷入混亂甚至危機的局麵。因此對房地產各種融資工具的組織形式、收益組合、收益分配以及流通轉讓等均需做出具體規範。我國政府對房地產金融機構的管理尚無專門機構，缺乏有效監督管理。目前已經出台的房地產抵押貸款的法律法規，如《民法》、《城市房地產管理法》等，但仍有諸多房地產金融行為無法有效監管缺乏法律依據。尤其是房地產按揭貸款缺乏有效監管，新出現的融資工具沒有相應製度進行規範，很容易陷入困局，並且市場波動的衝擊容易使融資風險擴散。因此建立一套行之有效的中央銀行金融監管體係，健全改善房地產相關法律法規，才能促進房地產市場的健康發展。