三、解決房地產開發融資問題的對策
（一）融資渠道多元化
融資渠道多元化就包括銀行信貸、地產信托、地產基金及住房抵押貸款證券化等，它們各自市場地位不同，在資本市場中發揮著不同的作用。銀行信貸主要提供流動資金貸款；地產信托主要發揮中長期財產管理功能，針對房地產企業運營需求設計個性化信托產品，擴大供需雙方選擇空間；地產基金則是從資金到項目，先募集大量資金，再投入到不同回收期的項目中；住房抵押貸款證券化為發放住房抵押打開機構提供後續資金，間接支持了房地產行業的發展。與此同時可以推行房地產證券化，將房地產證券活躍在金融市場上，這些商品主要報告MBB、MPB、MPTB、CDO、IO及PO等。這樣可以有效吸收市場中閑置的資金，且能最大程度上降低風險。
根據現行融資渠道的特點，建議降低銀行信貸比例，加大房地產信托市場比例。推進利率市場化，逐步放開存款利率管製，充分釋放資金的市場價格。與此同時，發展住房抵押貸款證券化，建立住房抵押貸款二級市場，推行房地產證券化。引入保險基金，由於保險公司資金量大且穩定，若能適當引入並通過相關機製規範，能避免如美國“次貸危機”之類的事件。
（二）商業銀行應加強自身管理
商業銀行應加強自身管理，建立以風險控製為中心的業務監管機製。針對現狀，商業銀行在發放貸款時，應重點核實借款方資料，將風險防範的重點放在事前事中控製，而不是事後補救。建立有效的風險預警體製，識別監控處置各項風險，不能僅考慮抵押物或首付款，忽略了還款意願、還款能力、市場波動的風險。商業銀行應加強房地產信貸風險的管理和防範，建立全國性的房地產企業及個人信用檔案係統，根據不同信用等級的借款人給予不同條件的房貸，利於商業銀行對風險的預測和識別。完善個人誠信管理體製，嚴格遵守有關製度規定，不受利益驅使，給不符合要求的開放商放貸或個人貸款，完善內控管理製度，避免因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。與此同時不斷提升資本市場服務實體經濟的空間，豐富交易品種，提高透明度和市場效率，拓寬資產保值增值的渠道。
（三）完善房地產金融法律法規環境
現階段，我國許多金融產品相關法律法規仍然不健全，而市場經濟行為都需要在合理的法律法規範圍內執行，因此建立健全房地產相關法律、法規體係，為房地產融資營造一個良好的法製環境打下基石。一是針對房地產融資過程中出現的各種問題，及時修改補充現行法律法規，建立健全各項製度條例，製定完善包括改進土地招牌掛製度，規範新型融資工具的組織形式、流通轉讓、收益分配，住房抵押貸款、個人信用、住房公積金及房地產擔保等有效監督房地產金融行為，保護各方合法權益；二是在房地產融資過程中，應該依法辦事，嚴格執法，對出現問題的單位或個人應嚴加處置，並立即停止放貸追回已貸款項。各級政府應明確其職責，中高端房產供應由市場調控，政府應著重於保障安居房的建設。建立健全保障房的分配和管理機製，公平分配，維護社會公平。同時還應加強二手房交易市場和租賃市場規範，用製度條例調整並規範。通過房地產金融法律法規的完善，不斷調整房地產融資渠道、融資成本、投資流向，確保房地產金融的健康運轉。
參考文獻
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作者簡介：黃燕（1985-），漢族，湖南長沙人，北京大學經濟學院，研究方向：金融學。
（編輯：龍大為）