封麵文章
作者：劉俊淋
近期，房地產調控政策並沒有鬆動的可能，不僅如此，房價的堅挺將可能是的行政式調控政策再度加碼。我們預計本輪調控對市場的影響將會更久一點，這既是由於信貸、利率、稅收等政策的配合疊加，也是鑒於當前中央調控的及時和決心。市場必須習慣房地產調控的長期化、常態化與製度化。
作為在通貨膨脹中資產保值的利器，房產仍然是很多人熱衷的對象。因此，在國內樓市調控趨緊的情況下，作為投資者，商業地產、高端房產或海外房產或將是不錯的選擇。
政策鬆動可能性小
4月末，海口市可能取消限購政策的傳聞得到業內廣泛關注，盡管隨後海口市政府官方辟謠，但從中可看出地方政府放鬆調控的意願較強。但從中央的動向來看，除溫家寶總理再次強調繼續調控房屋，中央政府還派出了大規模、高規格的督察組，一方麵是為了了解調控效果，為下一步政策出台提供依據，另一方麵也是為了向地方政府傳達中央繼續加強調控的決心。1-5月較好的經濟增速、仍然高企的CPI指數和物價上漲預期，都決定了短期內房地產政策沒有放鬆的可能。
房價的堅挺將可能使得行政式調控政策再度加碼。從上半年的成交數據來看，房地產市場進入僵持階段，盡管成交量出現明顯下降，但是價格依然堅挺。樓市調控或將向著更縱深的方向發展，房地產信貸政策、土地政策、稅收政策都可能再度加碼。
另外，發改委發布“一房一價”政策在5月1日得到實施，多個地方政府也已出台相關細則，盡管並非新政策，但發改委的加入標誌著中央政府通過行政手段直接調控房價的措施正在升級。
調控威力初顯成效
房地產行業主要指標顯示，此輪嚴厲的調控政策的威力已經開始顯現。
房地產投資：投資增速依然維持在曆史高位。根據國家統計局公布的數據，1-5月份，全國房地產開發投資18737億元，同比增長34.6％。其中，住宅投資13290億元，增長37.8％。
新開工麵積和施工麵積：1-5月份，全國房地產開發企業房屋施工麵積377516萬平方米，同比增長32.4％；房屋新開工麵積76118萬平方米，增長23.8％；房屋竣工麵積21621萬平方米，增長12.9％，其中，住宅竣工麵積17238萬平方米，增長12.7％。
行業資金來源：資金鏈壓力隨銷售放緩和銀行信貸收緊不斷趨緊。1-5月份，房地產開發企業本年資金來源32340億元，同比增長18.5％，較1-4月份增長1.1個百分點。其中，國內貸款5803億元，增長4.6％，比1-4月份下降0.8個百分點，占比17.9％，增速與占比均在曆史低位；利用外資266億元，增長57.3％；自籌資金12486億元，增長30.9％；其他資金13785億元，增長14.6％。在其他資金中，定金及預收款8259億元，增長23.3％；個人按揭貸款3443億元，下降8％。
商品房銷售麵積和銷售額：1-5月，全國商品房銷售麵積3.02億平方米，比去年同期增長22.5％，增幅比1-4月回落10.3個百分點。其中，商品住宅銷售麵積增長19.9％，辦公樓增長74.5％，商業營業用房增長45.7％。1-5月，商品房銷售額1.58萬億元，同比增長38.4％，增幅比1-4月回落17.0個百分點。
5月份當月，商品房銷售麵積6777萬平方米，比上月減少1274萬平方米，下降15.8％；商品房銷售額3335億元，比上月減少1113億元，下降25.0％。
“看不見的降價潮”上演
在當前的信貸和限購政策下，房地產投資者麵臨的不僅僅是支付能力的預算約束，更是購房資格的硬約束。由於投資性需求的消逝，則意味著當前樓市的需求更多取決於剛性需求，而剛性需求的約束不僅僅在於支付能力，還在於總量有限。
整體流動性不斷收縮，房價短期內並未達到公眾預期的調控結果，購房者陷入觀望，依靠各種行政措施的高壓，樓市呈現暫時被抑製的脆弱狀態。在這種情況下，盡管開發商降價的意願仍舊不高，但其促銷意願漸濃。尤其是隨著部分標杆開發商開始“投石問路”以促銷試探市場，各種變相的促銷手段讓樓市正在上演“看不見的降價潮”。
我們預計本輪調控對市場的影響將會更久一點，這既是由於信貸、利率、稅收等政策的配合疊加，也是鑒於當前中央調控的及時和決心。市場必須習慣房地產調控的長期化、常態化與製度化。因此，作為熱衷房地產的投資者來說，商業地產、高端房產或海外購房仍將是不錯的選擇。