2012年1—10月房地產行業運行分析
行業報告
2012年10月，房地產行業投資增速與上月持平，新開工企穩，銷售增速繼續上升。
2012年10月，房地產行業投資增速與上月持平，新開工企穩，銷售增速繼續上升。
一、新開工企穩
1-10月，新開工累計同比下降8.5%，降幅較9月縮小0.1個百分點，穩中微升。10月單月地產新開工麵積11778萬平米，環比下降2.5%，同比下降6.4%。10月保障房單月新開工僅為2萬套，而9月為70萬套，單月環比下降主要是保障房開工減少的原因。假設保障房平均每套55平米，則剔除保障房後的單月新開工麵積環比上升42%。如果剔除保障房因素，10月單月的新開工麵積是1-10月累計開工的11%，而該比值在07-09年間平均為9%（10、11年受保障房開工影響較大，而無可比數據），即10月的新開工情況好於前期各月。
二、投資增速持平
1-10月，全國房地產累計投資57629億元，同比增長15.4%，增幅與9月持平。10月單月房地產投資6583億元，同比上升15.5%，增速上升1.3個百分點；環比下降10.5%。10月保障房單月投資1200億元，剔除保障房單月投資額環比下降9.7%。10月投資剔除或不剔除保障房投資，占1-10月累計投資額的比重均為11%，而曆史上該比值在11%～12%之間波動，投資符合趨勢。預計2012年全年房地產投資增速16%左右。
三、銷售增速繼續上升
1-10月，全國商品房累計實現銷售麵積78743萬平米，46301億元，累計下降1.1%和上升5.6%，增幅較上月均上升2.9個百分點。10月商品房實現銷售10302萬平米，5947億元，環比下降6.6%和6.2%，同比上升23.2%和31.7%。10月銷售環比下降符合趨勢，04年以來僅有05、06年10月銷售額環比9月上升，環比降幅也處於曆史中位水平。盡管10月單月的同比增幅較大有基數較低的原因，但與更長的曆史比較，10月的銷售也是好於曆史同期的，10月單月銷售占1-10月累計銷售額的12.8%，該比值在04年以來，剔除08年的平均值為12.1%。
10月商品房和住宅價格分別環比上升0.3%和0.2%，與10月百城房價指數環比上升0.17%的趨勢相符。
四、土地購置費用繼續回落，但龍頭拿地更加積極
10月單月土地購置麵積和費用分別同比下降36.6%和53.8%，累計下降18%和11.8%，環比下降32.5%和11%。中指的數據也顯示10月全國300個城市住宅用地成交下降，10月住宅類用地成交608宗，2635萬平米，環比減少20%，同比減少23%。但龍頭公司拿地熱情回升，萬科10月拿地金額和權益建麵環比增長34%和22%；保利10月拿地建麵和金額為9月的8.2和2.4倍。同時，中指數據還顯示，10月成交的地塊較為優質，10月成交的總體溢價率環比增加3個百分點，為15%，同比增加11個百分點；樓麵地價1744元/平米，環比上漲17%，同比上漲49%。
五、資金來源增速繼續回升
1-10月房地產投資資金來源為76379億元，同比增長11.6%，增速繼續上升1.5個百分點。從資金來源分析，1-10月國內貸款、自籌資金和定金預收款分別同比上升14.7%、11.7%和16.1%，占比較9月分別下降0.3、0.4和上升0.5個百分點。盡管資金來源增速有所，但行業資金仍處於緊張狀態，10月資金來源與投資額比為1.33，較9月繼續下降1.1個百分點，接近曆史最低水平。
（本刊編輯部摘編）