基於房地產估價風險的研究
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作者：楊盈盈
【摘要】隨著我國經濟的發展，房地產行業已成為帶動我國經濟發展的支柱產業。其蓬勃發展離不開房地產估價這一重要的工作環節。房地產估價是指專業的技術人員根據房地產行業特定的估價目的，依照房地產行業嚴謹的估價程序，以行業內公認的房地產估價原則為準，對該房地產的價格進行科學、合理的評估、判斷，並對影響估價對象價值的因素進行綜合全麵的分析。簡言之，房地產估價是一種社會中介活動，其行為將會對社會的各方麵帶來影響，而估價的結果必然會與其自身的真正價值存在偏差，因而，其對社會各方麵的影響將轉化為房地產估價風險。本文根據當今房地產行業的風險進行研究，重點分析了房地產估價風險的原因，以及降低房地產估價風險的對策。
【關鍵詞】房地產；估價；風險；對策
伴隨著房地產行業的迅速發展，房地產估價在整個房地產市場中扮演著越來越重要的角色，從房地產的開發到房地產買賣交易、租賃抵押以及對房地產的拆遷、征用、糾紛等一係列經濟活動中起著不容輕視的作用。其估價行為具有一定的專業性、技術性、實時性、地域性，並受國家政策、規章製度的影響，因此，房地產估價具有較大的風險性，並且將對社會各方麵產生影響。要想規避這些風險，避免其對社會的綜合發展產生不良影響，需要我們從根本上重視房地產行業的風險，找出房地產估價風險的成因，進而討論出降低房地產估價風險的對策。
一、造成房地產估價風險的原因
由於房地產估價行為具有一定的專業性、技術性、實時性、地域性，並受國家相關政策、法律法規的影響，且房地產估價與其自身的真正價值存在著的偏差，所以房地產估價風險的成因是複雜多樣的，本文主要從主觀和客觀兩大方麵進行重點分析。
1.造成房地產估價風險的主觀原因
首先，由於評估單位自身缺乏科學、嚴謹的經營管理模式，沒有職責明確的管理結構及相應的管理人，且其內部沒有形成嚴格的管理製度，對評估對象的資料信息等收集不全麵，導致在審核的過程中敷衍了事，對房地產的估價行為趨於形式化，致使對評估對象缺乏規範的評估結果、評估報告。評估單位一係列不規範、不負責的工作程序將為整個房地產估價行為帶來多方麵的風險隱患，是造成房地產估價風險的主要原因。
其次，從事房地產估價的估價員自身的綜合素質以及職業修養的欠缺，也是導致房地產估價風險的又一重要原因。由於房地產估價的過程中，涉及的領域較廣、評估目的不一，加上評估對象複雜，因此，對評估對象的價值標準和評估手段就應各有側重。這就要求從事該項工作的評估員不但要具有較強的專業知識、靈敏的邏輯思維以及隨機應變的能力，還應對相關的政策、法規有一定的基礎及把控能力。然而，由於受到政策水平和知識結構的限製，我國房地產估價單位的從業人員對房地產估價的工作水平普遍較低，導致在房地產估價工作的整個過程中不可避免的出現各種不同程度的錯誤，這是導致房地產估價風險的又一重要原因。
2.造成房地產估價風險的客觀原因
我國房地產估價行業目前正處於由政府控製向市場經營的轉型階段，這種轉型階段的特點在一定程度上影響了剛剛起步的房地產評估事業的發展，甚至導致房地產評估事業麵臨失範的風險，例如：抗風險能力較低、規模較小、政府幹預力度大、行業內部經濟秩序不健全等。這將對房地產估價市場造成較大的行業波動，並以不同層次、不同力度給房地產的估價帶來風險。另外，在房地產估價的過程中，評估標的物的價值是通過對評估主體的信息進行鑒定、收集以及分析，以此對其進行價值判斷。然而，在房地產估價的實際工作中，常常會出現信息不對稱的現象，容易導致評估主體在對信息進行鑒定、收集和分析的過程中產生錯誤，進而產生評估標的物的價值與實際價值不符的現象，也就是我們所說的房地產估價的結果與其自身的真正價值存在著偏差，為房地產估價帶來嚴重的風險。