房地產稅猜想
財源
2014年12月22日，備受關注的《不動產登記暫行條例》正式出台，接下來是否會出台房產稅細則成為各界關注的焦點。業內人士分析認為，雖然不動產登記不是開征房產稅的理由，但卻將為房產稅的征收打下基礎。
筆者從基層稅務機關出發，立足構建新的房地產稅這一地稅主體稅種的角度，對新的房地產稅進行探討。
財政影響
我國現行征收的有18個稅種，其中直接與房地產行業相關的有9個稅種，房地產方麵稅種過多是當前麵臨的一個重要問題，因此需要對房地產稅費進行整合。筆者認為，整合時應考慮將房地產相關的土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、印花稅等納入統一的不動產稅收進行管理。如果條件成熟，也可將取得土地環節的土地出讓金和市政配套費納入房地產稅的範圍，這樣符合本輪稅製改革中“清費立稅”原則。
然而，自我國建國以來，還未進行過如此大規模、多稅種的調整，因此房地產稅費如果調整起來難度將會非常大。目前來看，擬改革的房地產稅，需要合並現有地稅收入的土地增值稅等5個稅種。在這5個稅種中，屬於房地產交易環節一次性課征的有土地增值稅、契稅、印花稅；屬於分年計征的有房產稅和城鎮土地使用稅，因此，5個稅合並開征新稅時，影響財政收入減收的稅種主要是土地增值稅、契稅、印花稅3個稅種。
以某地級市為例，2013年財政收入為648.29億元，地稅稅收收入284.65萬元，地稅收入占財政收入的43.91%，地稅收入構成中合並當年減收影響的土地增值稅、契稅、印花稅3個稅種，占地稅稅收收入的比重為9.7%，占財政收入的比重為4.25%，其影響財政收入比重是當時農業稅改革時占財政收入比重的5.8倍。
而在稅負方麵，如果“清費立稅”，將土地出讓金一並並入，由於土地出讓金在取得土地環節的費用比例非常高，為平衡稅負和財政收入的壓力，會導致新開征的房地產稅的稅率非常高。
由於擬製定的房地產稅會依據房產的評估價值或市場價值作為計稅依據，其計稅依據會隨著市場的變化不斷進行調整，稅負設計應盡量與現行財政收入水平保持一致或略低較好，符合老百姓的接受程度和法理精神。
目前，對企業納稅人而言，將現行征收的土地增值稅等5個稅種和土地出讓金並入到新的房地產稅中，稅負保持不變。對於個人納稅人，由於原房產稅和土地使用稅免征，如果繼續免征這兩部分稅收，稅負保持不變；如果開征這兩部分稅收，稅負必然增加。
要素設計
建立以家庭為納稅人的房地產稅體係將最能體現社會公平，建立以個人為納稅人的房地產稅係統則最能體現效率原則。關於房地產稅設計以家庭還是以個人為納稅人，與我國家庭戶籍信息和房產信息的聯網程度密切相關，如果沒有相關信息作為支撐，將無法實現稅製要素的以家庭為納稅人的設計初衷。隨著科技的發展和信息化程度的提高，筆者認為，建立以家庭為納稅人的房地產稅最為適宜。
借鑒2012年上海和重慶房產稅改革的經驗，如果僅對增量房或高檔住房進行征收，對社會的實際影響麵會非常小，也對擠壓存量房的泡沫影響不大，筆者建議實行對所有個人住房進行普遍開征，實行低稅負、寬稅基，為今後發展留有空間。
另外，在對城市開征的同時，如條件允許對農村的房屋也應適時開征，這樣能防止納稅人鑽空子，從技術上解決稅收漏洞。但這需要國家及時修訂《土地法》，對農村所有不動產進行及時確權登記，並入住建部門的不動產登記係統。
在稅率的製定方麵，筆者建議實行全國統一的浮動稅率，各地區地方人民政府根據本地實際情況確定具體稅率。並且應區別單位納稅人和居民個人納稅人分別考慮。對於個人或家庭擁有的140平方米以下普通標準住房按0.5%或1%稅率；對於個人或家庭擁有的非普通住房（含別墅等）按1.5%稅率；對於單位擁有的按2%稅率。