投資區域
作者：趙方忠
管窺諸如嘉捷企業彙這些成功者的發展曆程，有助於區縣政府麵對王者歸來的產業地產，練就火眼金睛，選準真正的經濟助手
3月24日，2012（第三屆）中國產業地產高層峰會上，來自北京的嘉捷企業彙榮獲2011最具品牌影響力產業園區。這家此前並不太知名的產業地產商，高速發展的數據卻足以驚人：曆時8年，公司已經在北京、天津兩地建成園區38萬平米，總投資約20億元，引入企業超過500家，年產值超過22億元，年稅收近1.8億元，形成就業崗位已達到8000人，帶動就業達到16000人；在建園區22萬平米，將於2012年竣工並投入使用，總投資約15億元，預計引入企業將達到200家，年產值合計超過16億元，年稅收可以達到1.5億元，形成就業6000人，帶動就業10000人。
此前不久，北京中原地產綜合2011年度北京土地交易數據後發布分析報告稱：2011年全年，北京土地公開市場合計出讓的土地中，用於承載產業地產發展的工業用地首次超過了住宅用地，並近乎占據總土地出讓麵積的半壁江山。
這兩則消息加起來，不僅著實讓此前長期被住宅地產、商業地產所湮沒的產業地產揚眉吐氣了一把，更讓宏觀調控之下低迷的北京地產業界為之一振，開始重新思考產業地產的價值。甚至有人開始預言，下一個十年，產業地產或將會成為繼住宅地產、商業地產之後支撐北京房地產業發展的重要一極。
其實，產業地產對於北京而言並不陌生，它們大多依附於區縣政府的開發園區，通過研究地方政府急需推進的產業發展方向與區域經濟結構，解讀產業發展政策，提出相應的產業發展模式，達成完善城市功能的新興產業地產集成化開發。
這種特殊的生存土壤，使產業地產成為了配合地方政府進行產業轉型升級的重要角色。由於產業地產的招商對象偏好於具有高成長性的中小企業，區別於政府注重園區招商的招大引強，使之恰好成為了區縣政府招商引資的補充和助手，一方麵地方政府借助產業地產的集約平台實現了經濟的發展和土地的高效利用，另一方麵產業地產也形成了諸多中小企業在成長過程中向政府訴求溝通的重要渠道。
事實上，上世紀90年代伴隨各類園區的興起，產業地產的發展曾經在全國異常火熱，但由於產業地產的發展與所在政府的支持與聯係密切相關，需要在當地政府的嗬護下，統籌考慮所在區域的資源、產業、人才、政策、發展環境等多方麵因素，且投資回報周期相對較長，緣於此，曾經蜂擁而起的產業地產商多數在規劃上陷入僵局，或者在招商上遇到坎坷，半途而廢者大有人在，能堅持到今天並取得成功的則是少之又少。
從這個角度講，產業地產無疑也在拷問著地方政府的智慧和執政能力。如今，在國家對房地產調控力度不減的大背景下，通過管窺從大浪淘沙中湧現出的諸如嘉捷企業彙這些成功者的發展曆程，更有助於區縣政府麵對王者歸來的產業地產，練就火眼金睛，選準真正的經濟助手。
從實業轉身
和大多數產業地產商的起步一樣，嘉捷企業彙擁有的第一塊土地也在開發區之內，拿地的目的同樣是為了滿足企業的科研成果轉化：2001年，長期致力於新能源汽車研究的嘉捷集團在混合動力客車研發的關鍵領域取得了重大突破，集團當時的設想是，利用這塊在亦莊開發區取得的120畝土地，建設新能源客車廠。
然而，新能源汽車的發展現實遠比想象的要複雜。正當集團準備為混合動力客車項目大幹一場的時候，對集團投資建廠可行性進行論證分析的團隊卻發現了兩大致命性問題：其一，盡管混合動力客車同時解決了節能環保和動力問題，但市場並不認可；其二，倘若市場認可，嘉捷設想技術突破之後進行整車廠製造，而對於一家剛剛涉足客車製造領域的民營企業而言，與大型國有客車製造廠商相比，在經驗、資金、人才等多個方麵都無法比擬，又如何能應對這些“國家隊”的市場競爭。
是繼續做整車廠，並與國有客車製造企業展開白熱化競爭，以等待混合動力客車的黎明到來，還是適時放手改變原有的技術路線，等新能源汽車的發展方向明朗再說？經過一番思想鬥爭，嘉捷集團決定調整原有的技術路線，放棄對整車廠的堅持，轉而在混合動力客車的驅動和電池管理係統進行突破。
雖然站在今天的角度去評判嘉捷集團當時的決斷，可以看出嘉捷集團具有的超凡戰略眼光，因為直到2008年的奧運會在北京舉辦，中國的道路上才真正出現了混合動力客車，很難想象一家民營企業能夠堅持多久，而更重要的是，今天人們看到的從事混合動力客車生產製造的企業，都是清一色的“國家隊”。
但對於當時的嘉捷集團而言，技術路線的調整除了要求集團在投資、研發、人才等方麵進行調整之外，還有一個問題也必須審慎考慮，因為整車廠建設計劃的取消，意味著自用土地將大幅減少，手中的120畝土地如何才能得到更好的利用。