經濟法視角下的房地產調控政策存廢問題研究
政策法規
作者：徐婷婷
【摘要】本文首先探討了房地產調控與法律的關係以及房地產調控的內容和效果，之後舉出通過經濟法的調整來調控房地產政策的措施，為我國在經濟法視角下研究房地產調控政策的存廢問題提供參考經驗。
【關鍵詞】經濟法視角 房地產 調控政策 存廢問題
一、 房地產調控與法律的關係
（一）出台房地產調控政策的原因
1.房價過快上漲，人民需要適當降低房價
從1998年住房市場改革之後，房價的上漲勢頭一直持迅猛姿態，其速度之快已經遠遠超過了人們的預料，房價上漲本身不是一件不可以理解的事情，但是如此之快就不得不說明其中的問題了。房子的價值不僅僅在於它是商品，它同樣也是生活必需品，尤其在我們國家，房子的存在意義涉及到家庭、社會等各個層麵。一麵是房地產居高不下的價格，一麵又是政府出台政策降低價格之後的大幅反彈，高房價問題的事實已經擺在人民麵前，無法回避[1]。
2.眾多原因促使房地產投資業過於火爆
大量的開發商積極湧入房地產市場的現狀告訴我們，這個行業的確是個高利潤的行業。同時我國公共資源大體分布不夠均衡，過於優質的設施建立在北上廣深等一線城市，這也促使大城市的房價居高不下。究其異常火爆的原因，還有我國的投資環境不完善問題，投資股票、基金已經被民眾普遍認為是高風險的項目，而房產在國人的心目中則具有增值功能，因此民眾大量在房地產上進行了投資，期望有一天能夠實現物超所值[2]。
（二）房地產調控與法律的關聯
1.房地產調控政策的特性
現行的房地產政策包括了國務院和各部委聯合出台的條例，以及各地方出台的實施細則。這些文件隻體現出了政策性，而忽略了法律性，更多的也被定性為“抽象行政行為”，與一般的法律存在著本質的差異。政府調控房價的目的就是為了解決臨時問題而存在，這樣的政策要具有一定的靈活性，但是這種靈活性會在一定程度上幹擾群眾對於市場的判斷力[3]。
2.調控政策和行政法的問題
就限購令政策而言，其實也是從一定程度上限製了公民的財產權利，但是我國的法律有規定，任何組織或個人未經法律程序不得對財產進行限製，無論是國務院還是地方政府的通知，在國家權利必須合法的前提下，其合法性還有待於進一步推敲。
二、房地產調控的內容與效果
（一）房地產調控政策的內容和目標
1.房地產調控政策的內容
從2003年開始，政府就把房地產行業確定為國民經濟支柱產業。2004年，國土資源部為了防止出現土地轉讓環節下的腐敗問題，出台了《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》。經過了幾年的宏觀調控，直到2008年的國際金融危機爆發，中央銀行就多次提高了存款準備金率來使信貸緊縮，隨後為了進一步完善市場出台了“新國五條”，重點明確了二手房交易過程中20%所得稅的征收，這也是政府調控房地產行業最有力度的舉動。
2.房地產調控政策的目標
回顧近幾年出台的房地產調控政策，可以看出調控的主體內容就是房價。這就衍生出了房價調控是否合理的問題，事實上，如果隻把房價作為調控目標，會達到隻降低數字而忽略價值的作用。就算是一味的降低房價，那麼要降低到什麼程度還算合理，我國目前並沒有房價中位數的統計結果，均價隻能靠市場交易總價除以總麵積而得到，出現了房地產商職責政府胡亂估價的情況。