從星巴克搬離國貿看連鎖選址
連鎖50強
作者：顧雋華
1999年1月進駐北京國貿的星巴克“大陸第一店”在2013年7月搬離國貿一期，重新落戶於人氣遠不如一期的國貿三期。這也許會讓從事特許經營的創業者不寒而栗。不管是路邊的小商鋪，還是shopping mall中的大店家，都在抱怨租金貴得讓人窒息。何況星巴克這樣的頂尖國際連鎖尚無法抵禦房租上漲的壓力，創業者開新店，難道隻能望洋興歎？
警惕“二房東”
在媒體的猜測中，星巴克閉店的主要原因是日益上漲的租金。位於國貿一期的這家店一年的房租加上人力成本總計超過700萬元人民幣。據星巴克在2012年的財報，其亞洲地區平均單店營業額為82.9萬美元，約合人民幣509萬元。
入不敷出與物業方不無關係。有業內人士透露，國貿一期有相當多的奢侈品品牌，而星巴克已經開始進入大眾消費行列，難與商場定位保持契合，不如遷至人氣還不夠旺的三期，反過來為三期帶來更多人氣。
戴奇咖啡培訓經理陳鑫榮推測，星巴克很可能遭遇到行業中頻繁出現的“二房東”問題。在北上廣許多中心地段，由於房東背景深厚，轉手之間的差價可以高達數倍。傳言稱，像北京國貿一期這樣炙手可熱的地段，很可能租戶根本見不到物業（房東本身），隻能見到二房東。物業方如果允許二房東甚至三房東的存在，那麼推高租金幾乎勢在必行。
躲開大品牌
物業方的“政策”正在潛移默化地變化。旗下有“吞雲小蒔”等品牌的心品印象CEO鄭誌暉表示，近幾年物業與品牌方簽訂的合同時間越縮越短，租期也從3～4年慢慢縮短，未來可能向香港靠攏，短至平均2年。每次租期終止，店租又會大幅度上漲，導致連鎖企業壓力加大。
此外，物業方對區域中不同板塊的配置不同。陳鑫榮提出，與星巴克類似的情況很多，很多商業物業在一期運作成功之後，開發二期、三期，由於一期人氣旺盛，租金會順勢上漲，迫使一些品牌進駐二期或三期，形成品牌梯隊。但租金飆升依舊是不變的主題。
品牌競爭也會變相造成租金升高。對於即將進入中國大陸的戴奇咖啡（在美國僅次於星巴克的第二大咖啡品牌），陳鑫榮表示，作為從上海登陸大陸市場的新品牌，一定會首選人民廣場的來福士或者徐家彙的港彙等一線商業地產，以此來打響品牌知名度。初入中國的新品牌普遍會用高價尋租的策略來進入新市場，前幾家店隻是打響知名度，不以賺錢為主，無形中幫助商業地產“炒高價”。鄭誌暉曾在美國、新加坡、日本等國經營過快餐等業態，“我覺得在亞洲各國，租金肯定是往上漲的，不可能再下降。”
消費熱潮下，品牌增多，物業方也麵臨更多選擇，例如要引入一家咖啡店，同樣的位置，除了星巴克還可以選擇costa、香啡繽，物業方更強勢，也更傾向於選址“不差錢”的品牌。
選址要提早“下手”
“漲房租漲得最厲害的還是一線城市，二線城市、省會城市的漲幅也會比較大。”兩岸咖啡副總經理李國彥告訴《創業邦》，在二三線城市，很多全新的百貨公司、綜合體的報價就很高，而且會規劃好每個樓層適宜的業態。