（一）我國抵押貸款證券化起步較晚，缺乏經驗
住房抵押貸款支持證券起源於美國，1970年美國政府成立聯邦住房貸款抵押公司（FHLMC），收購傳統住房抵押貸款，並以此為基礎資產發行類似MBS的參與憑證，後賦予美國聯邦國民抵押貸款協會（FNMA）同樣的權利。這些措施促使其他機構參與進來，MBS開始迅速發展，到目前為止美國的MBS已有40多年的曆史，而我國的資產支持證券開始於20世紀初。2005年12月8日，國家開發銀行發行共計41.77億元的信貸資產支持證券產品；12月15日，由中國建設銀行運作發行的國內首單個人住房抵押貸款證券化產品——-“建元2005-1個人住房抵押支持證券”，正式進入全國銀行間債券市場，標誌著我國資產證券化試點啟動。第一批試點的兩家銀行雖然對會計、稅收、投資等多方麵的配套政策進行了認真的研究，但其內在結構和外部環境並未成熟，隨後到來的金融危機迫使第一批試點暫停，也表明我國首次的發行的內外部監管不到位，缺乏經驗。
（二）基礎資產選擇上存在問題
資產支持證券的期限長，尤其是個人住房抵押貸款支持證券，最高可長達30年，且其定價較低，風險和收益的分離及結構的安排較複雜，信息不對稱，難以被投資者接受。風險因素較多，最主要的是信用風險，若借款人提前償付貸款，則會損害證券投資者的利益。
（三）信用評級處於初始階段，評級機構體係不完善
信用評級是資產證券化的核心環節，發行人擬根據證券的信用等級確定發行利率，投資者則通過信用評級衡量風險使其與收益相匹配，降低信息的不對稱性，從而間接影響供求關係，所以信用評級對整個資產支持證券是必要的。目前我國的信用評級屬於新興事物，抵押資產證券化也屬於金融創新，信用評級機構還處於效仿世界著名機構評級技術和方法的階段，尚未形成適應於本國國情的信用評級體係，缺乏統一的評價標準，法律規範和監管不完善，有些機構甚至沒有機會參與資產證券化產品的評級，大部分評級機構的評級結果不被認可，國內的信用評級市場仍然被一些大型的國外評級機構占據。
（四）住房抵押貸款支持證券的定價
銀行信貸資產的風險因素眾多，主要包括信用風險、市場風險、操作風險等，其中信用風險是商業銀行麵臨的最複雜的風險，借款人的償付能力和償付意願出現問題，抵押物的市場價值下降，借款人提前償付貸款都會導致銀行承受更大的信用風險，由於其風險繁多和操作的複雜使住房抵押貸款支持證券的定價變的十分困難，加上市場平均利率和供求關係的影響，進一步提高了定價的難度。
（五）法律製度與監管中存在的問題
在經濟和法律層麵，資產證券化具有不同含義。在法律層麵上，“資產證券化製度是指通過發行關係當事人構築一定的法律結構，將流動性不強的資產轉化為一般私法上的有價證券形態，進而流通於市場的有關法律製度的總稱。它涉及到眾多當事人的一係列權利和義務的安排，從而形成了複雜的法律關係。”正如其所說，資產支持證券涉及的法律主體較廣權利龐雜，監管部門不可能在較短的時間內製定出適應於所有主體的法律製度，這就為其監管帶來了不便，同時一些現行的法律條款與MBS的運行相衝突，也限製了其發展。
三、抵押貸款支持證券正常化發展的途徑
根據前述分析，結合我國經濟發展階段提出以下幾點建議：
（一）加快發展，追趕發達國家腳步，推動健康發展
我國信貸資產證券化試點工作自2005年啟動，到2008年國際金融危機爆發後一度停滯，再到2011年重啟和2013年試點擴大，十年間有了長足的進步，適合我國國情的信貸資產證券化製度框架已初步建立，相應市場體係初步形成。今年4月3日發布的《中國人民銀行公告〔2015〕第7號》，推行信貸資產支持證券發行注冊製，加大了我國資產證券化市場的開放程度。伴隨著國家宏觀層麵對經濟的放開，例如近期的存款保險製度，加快了我國利率市場化的進程，使之與國際接軌，很大程度上推動了相關製度體係的完善，緊隨發達國家腳步，促進信貸資產證券化的發展。