（1）市場調查分類
商業地產策劃和前期市場調查，按不同目標、任務、規模、方式，可分為以下幾類：
①按工作任務分：基礎普查、專題研究調查、項目定位調查。
②按工作規模分：全地段全麵考察、典型代表調查、個案深入調查。
③按操作方法分：實地考察調查、問卷調查、訪談調查。
④按考察形式分：係統分工考察、集中快速考察、自由漫遊考察。
（2）市場調查準備
無論做哪類市場調研，都應有充分準備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。一般市場調查的準備工作有以下幾項：
①明確任務———明確市調的目的、性質、內容、範圍、形式、時間、質量等要求。
②團隊分工———明確團隊（工作小姐）人員組成、任務分工及協作關係。
③工作計劃———why、wha t、whe r e、whe n、who、H o w、M o ne y（5w1H 1M）。
④資料預熱———有關調查城市區位（商圈、項目書刊、報紙、網站等公開信息與內部資料）。
⑤配齊工具———準備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數碼相機、攝像槍等。
⑥考察線路———前往考察區域對象的交通工具、入口、行走方向、重要節點、出口等的預計、判斷及分工協作安排。
⑦時間安排———市調時段的安排（平日、周末、節假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。
（3）基本概念理解與應用
在市調和商業地產策劃中常用到如下基本術語、名詞，需要有共同的界定：
①區位、板塊、商圈、商業中心、地段、節點、地標。
這是一組地理學、規劃學、商業及房地產業常用的互相聯係的概念。
區位———帶綜合性的規劃學用語，指為某種經濟、政治、社會活動所占據的場所，在某一城市（地區）中所處的空間位置。
板塊———住宅房地產開發、營銷常用的詞語，一般指住宅小區相對集中開發的城市區域，沿交通幹線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業大道板塊等。
商圈———零售學用語，現商用物業開發也借用該詞，意指商業圈或商勢圈，指在一定時間內達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一係列圓形或方形區域，簡而言之，即為優先選擇到某商店或商業聚集中心消費的顧客分布區域範圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50%~ 80%顧客的範圍）、次級商圈（吸納15%~ 25%顧客的範圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5%~ 25%顧客的範圍）。
顯然，“商圈”現有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標顧客分布空間範圍，另一是現流行的房地產開發和媒體借用後產生歧義的用法，著重指商家聚集的區域、地段。我們使用時，若有必要，應指明商圈的準確涵義。
商業中心———規劃學用語，與商業功能區同義，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級、區級、社區、鄰裏四級。
地段———傳統商業中心的商戶以街道、馬路、幹道兩側分布為主，因此商圈、商業中心再可細分為某一地段，房地產開發也常用此術語。
節點———規劃學用語，指觀察者步行人進出、經過的集中焦點，基本上是交叉口、交通轉換處、十字路口、建築形態的變換點等，它們從某種功能或建築特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業地段（步行街）常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標式建築作為節點。
地標———與節點構成城市空間或商業中心另一類參照點，觀察者一般不能進入內部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺性，如超高層公共建築、鍾樓、塔頂、廣告招牌、山頂。
應用這些術語要注意：
上述概念常用，應熟練掌握與區分，清晰界定市調範圍。
上述概念的空間範圍，除不同商業業態、業種商店的商圈有一定伸縮彈性外，基本是從大到小排列，應根據特定任務選擇市調區域。
出書麵正式報告時，應使用準確、學術性用語。
②業態、業種。
零售商業用語，現對零售消費的各類商戶也使用此術語。
業態———指細分市場麵向某類目標顧客購買水平與習慣的商店營業形態，特征是“怎麼變”。目前中國有10多種零售業態，日本20多種，美國10多種。
業種———指麵向顧客某類用途的商店營業種類，特征是“賣什麼”。國內零售消費市場可細分上百個業種，國外發達國家更多，難以勝數。應用這些術語要注意：