策劃商業地產，必須熟悉業態業種分類及其特征、典型商戶等基本功。
市場調查必須分業態業種進行表格、問卷、訪談設計，查清所需類別基本狀況進行比較分析。
傳統和新興業種，也逐漸采用不同業態模式經營，如建材、ⅠT、文儀、藥品、圖書等業種。
零售商業外的業種，也流行采用零售業態經營模式，如美食街、自助式咖啡店、量販式K T V、旅行社超市等。
（1）市場調查內容和考察次序
商業地產發展（定位）策劃，最常見的市調是基礎普查、全地段重點考察，其次是專項調查（分商業業態、業種、物業類別），再次是定點考察（類似項目、競爭項目、新興與特色項目），前者一般會覆蓋後兩者，因此主要以前者為例。
市調有兩個前提，一是實地考察前應對區位的功能有所判別，是商務區，還是商業居住混合區，或是商業功能區，後者再分市、區、社區、鄰裏四級商業區，實考主要是印證和具體細節了解；二是事先掌握區位、板塊、商圈內的麵、線、點關係，麵是板塊、商圈（區位比麵要大些），線是地段、路街沿線，點是重要、大型商家和節點。
當然，不同的內容需要采取不同的觀察方法。商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過“麵”觀察。商業業種集聚、檔次、氣氛、建築形態及專業店、專賣店、便利店、小吃店、服務店等，通過“線”觀察。購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場等，通過“點”觀察。
調查過程及內容，按當時的要求分工來細定，但調查結果均要反映下述內容：
①商圈範圍、業態業種構成、大致比例關係、商戶總量、商品種類、品質、產地、品牌、重點商戶經營概貌。
②商業競爭趨勢（同質或互補、同檔或錯位、過量或缺少、主要競爭手段）。
③客流量、購物消費者特征（年齡、性別、職業、來源、目的）、消費欲望與消費水平（瞬間顧客密度、收銀台排隊人長度、結夥人數、客單價、提袋率、關聯消費寬度、可停留時間）。
④路街條數、長度、寬度、建築層數、風格、新舊度，代表性商鋪門麵寬度、進深、淨空，建築外立麵廣告牌、霓虹燈、街燈、路麵用材、綠化、小品等裝飾度，主要節點的功能構成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒適度、安全度、趣味性。
⑤交通幹道及出入口，消費者基本交通工具，公交線及快速交通線對外連接區域，停車場數量、泊位及其可觀性、便利性，機動車輛秩序及對行人的幹擾性。
⑥商圈內寫字樓、酒店、娛樂、醫院、文教、公園、景點、政府機關、重點住宅樓群等相關機構數量、檔次、服務對象、經營狀況與購物消費場所的關聯度。
⑦商圈商用物業供求與租售概況（單價水平及走勢、租售比例、付款方式、空置率等）。
⑧在建、擬建大型商用物業個案，城建規劃重點，街區改造和重點扶持對象，政府管理水平等。
（5）市場調查的方式
在進行市場調查的時候，我們主要采用簡便、實用的方式方法。
①實地觀察法。
通過目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌。有必要時，需不同時段反複觀察、體驗才有意義。
②訪談法。
通過個別麵談、小組座談，較深入了解本地零售經營從業人員、物業開發經營商、商圈內服務從業人員、政府主管部門人員、當地居民與家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認識和傾向。
③問卷法。
通過街頭攔截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進行調查統計及分析。
④參展法。
參加行業會展、企業營銷展示會、主題研討會，大型樓盤、商號開盤、開業儀式等活動，集中了解參會參展商戶近況、動向，收集營銷推廣材料及區域市場信息。
商圈意識成就商鋪投資
商圈分析是指對商圈的構成、特點和影響商圈規模變化的各種因素進行綜合性的研究。對商場來講，商圈分析有重要的意義。
它有助於選擇店址，在符合設址原則的條件下，確定適宜的設址地點；有助於明確哪些是本商場的基本顧客群和潛在顧客群，不斷擴大商圈範圍；在掌握商圈範圍內客流來源和客流類型的基礎上，開展有針對性的營銷。
但是，從實際調查出發，商圈分析需要大量的資料，一般的商鋪投資者是做不到這些內容和步驟的。不過商鋪投資者可以借鑒參考以下商圈投資的一些重要事項。