⑨其他：租金；投資的最高金額；必要的停車條件等。
（1）商圈內容的分析
下麵是對商圈內容具體的分析。
①人口特征分析。
關於商圈內的人口規模、家庭數目、收入分配、教育水平和年齡分布等情況可從政府的人口普查、購買力調查、年度統計等資料中獲知。可從商業或消費統計公告中查到特定商品的零售額、有效購買收入、總的零售額等資料。
②競爭分析。
在作商圈內競爭分析時必須考慮下列因素：現有商店的數量，現有商店的規模分布，新店開張率，所有商店的優勢與弱點，短期和長期變動以及飽和情況等。任何一個商圈都可能會處於商店過少、過多和飽和的情況。商店過少的商圈內隻有很少的商店提供滿足商圈內消費者需求的特定產品與服務；商店過多的商圈，有太多的商店銷售特定的產品與服務，以致每家商店都得不到相應的投資回報；一個飽和的商圈商店數目恰好滿足商圈內人口對特定產品與服務的需要。飽和指數表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數量，飽和指數可由公式求得。
在計算飽和指數時可以借助於以下公式：ⅠB S＝C×B E／B F
式中ⅠB S———商業圈的零售飽和指數；
C———商業圈內的潛在顧客數目；
B E———商圈內消費者人均零售支出；
B F———商圈內商店的營業麵積。
假設在商圈內有10萬個家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個店鋪在商國內，共有111000平方米銷售麵積。則該商圈的飽和指數為：
ⅠB S＝100000×25／111000＝￥17. 36
這一數字越大，則意味著該商圈內的飽和度越低；該數字越小，則意味著該商圈內的飽和度越高。在不同的商圈中，應選擇零售飽和指數較高的商圈開店。
③對商圈內經濟狀況的分析。
如果商圈內經濟很好，居民收入穩定增長，則零售市場也會增長；如果商圈內產業多角化，則零售市場一般不會因對某產品市場需求的波動而發生相應波動；如果商圈內居民多從事同一行業，則該行業的波動會對居民購買力產生相應影響，商店營業額也會相應受影響，因此要選擇行業多樣化的商圈開業。
商鋪財富之源——客流測評
商鋪投資廣告中不乏一些讓人熱血沸騰的商鋪廣告語，常常讓投資者怦然心動，然而有效的客流才是判斷商鋪未來價值的關鍵所在。
《孫子兵法》雲：“知己知彼，百戰不殆。”通過合理的客流測評可以為後續商業項目經營提供真實可靠的統計數據，投資者亦可根據評估報告的結論，作為未來商業運作的發展方向。下麵為投資者詳細闡述商業地產客流測評的原則與方法。
（1）投資者進行客流調查的意義
投資者在進行商業地產投資時，首先要了解所在區域商圈的整體經營狀況。所謂商圈，是指以店鋪坐落點為圓心，向外延伸一定距離，以此距離為半徑，形成圓形的消費圈。商圈之大小視其業態種類之不同而有所區分，以零售業為例，一般以方圓500米為主商圈，方圓1000米為次商圈。
投資在了解項目所在商圈的整體經營情況後，還必須觀察周邊相似物業的經營水平，經過判斷後測定在此開設商鋪的可行性，並采取客流測算方法來確定投資利潤的實現狀況。