客流調查的意義是可以根據目標商圈的客流監測的統計數據，進一步了解影響該商業區零售額的各種因素和零售額構成的變化，通過深入分析該商圈客流、人流的結構，以及消費者對商業區建設的建議、願望和需求，為進一步改善消費環境，促進該商業區的健康發展，以及進行商業區結構調整提供參考依據。
（2）客流調查的前期準備———商圈競爭評估
了解目標投資商鋪所在商圈內同類項目的飽和度，有利於投資者判斷在此經營項目的可行性，也是進行客流調查的前期準備。
在做商圈競爭評估時必須考慮多種因素，在前麵的商圈內容我們已經詳細分析了，並且介紹了商圈競爭評估的方法，投資者不妨借鑒。
（3）客流測算方法的全麵解析
在了解所在商圈的飽和指數後，投資者應該根據所選擇的商業項目類型，采取不同的測算方法來進行客流評估。
①新型商業項目的客流測算方法。
有很多的新型商業項目離開傳統的商業圈，選擇在成熟商業圈的周邊作為自己的建址之所。而此時進行客流調查時劃定的測算範圍則比較大，基本覆蓋於一級商圈1公裏以上，二級商圈2 ~ 3公裏的範圍內。在確定測算範圍後，要明確能夠到達項目所在位置的所有交通路線的網絡布局。投資者應該以一公裏為半徑畫圓，明確這個範圍內包括寫字樓、商業、住宅、公園等建築設施的布局情況，了解哪些路能使消費者經過本項目，了解哪些岔路口會導致人群分流，為客群測算做好前期準備。
對於新型商業項目而言，它的客流測算步驟有以下幾點：
滲透法：即本項目對其他商圈的人流吸引力，通過計算可以得出其他商圈，未來可能會到達本項目的人群數量。
車流計算法：通過計算日常經過本項目的機動車和非機動車（自行車等）數，以及可能會在本項目停駐的機動車和非機動車的數量，以此來判斷本項目潛在的消費客群數量。
岔道計算法：由於項目附近會分布很多交通路線，而岔道的出現可能會導致人群的分流。因此要計算有多少條道路能直接到達項目本身，以便掌握第一手的真實客群數據。
細節調研法：在對投資項目進行細節調研時，調查者會在平常時間內分四個階段，每個階段一個小時，以進入商業區人數為標準，每隔一個時間段清點一次，分時來測算客群的通過數據，然後根據營業時間推算全天客流量，力求做到不重不漏。
例如，以早上8點到9點的上班高峰期，測算經過本項目的人數和車輛數。然後根據一天之內幾個時間段的統計數，計算出一天的平均值，即當日經過本項目的人流量。針對周末人流量較大的情況，這時測算就應多選擇幾個時間段，計算周末的客流日平均值。最後將調研時期的客流日平均值彙總計算，得出這一段時間節點內的日平均客流量，作為投資該項目的數據支持。
②成熟商業項目的客流測算方法。
成熟商業項目由於已經擁有一定的客群支持，因此投資者選擇以此作為商鋪經營之地時，在測算客群流量的同時，還要掌握客群的構成結構，以便根據客群的實際需求，有的放矢地設置最適合該區域人群消費習慣的商鋪經營方式。