李嘉誠醞釀大型屋村已有數年，他仍耐心等待。
1984年9月29日，中國總理與英國首相撒切爾夫人在京簽訂了《中英聯合聲明》。香港前景驟然明朗，恒生指數回升，地產開始轉旺。
年底，和黃宣布投資40億港元，在黃埔船塢舊址的地盤，興建包括商業中心的大型住宅區——黃埔花園屋村。
據傳媒披露，李嘉誠1981年就已計劃推出這一宏偉計劃。時值地產高潮，按當時地價計，和黃需補地價28億港元。
黃埔花園所用地盤是黃埔船塢舊址。按港府條例，工業用地改為住宅和商業辦公樓用地，須補地價。
李嘉誠認為補地價太過於昂貴，於是決定暫緩計劃。
李嘉誠有意把與港府的談判，拖延至1983年的地產低潮，結果，李嘉誠以3.9億港元獲得商業住宅開發權。
李嘉誠的審時度勢，一下子節省補地價費用達24億港元之多。
這樣，李嘉誠大大降低了發展成本，屋村的每平方英尺地皮成本不及百元。
屋村計劃尚未出台，李嘉誠已狠“賺”一筆，就此一點，已比祈德尊、韋理高出幾籌，足見其“超人”之智。
整個黃埔花園，占地19公頃，擬建94幢住宅樓宇，樓麵積約760萬平方英尺，共11224個住宅單位，附有2900個停車位及170萬平方英尺商廈。
地產低潮時補地價，地產轉旺則大興土木，地產高潮則出售樓宇，由此可以看出，李嘉誠是一個駕馭時勢的優秀騎士。
當一個人盲目行進的時候，最大的可能就是比別人失敗的更快。做生意不能盲目冒進，而要有的放矢。這樣才能讓自己的生意有根基，才能穩步進展。李嘉誠力戒自己盲目出手，從而帶來致命一擊。無怪乎，他善於把目標當成靶子，在心理上要始終專注於它。
千裏之行，始於足下。李嘉誠看準蓬勃發展的地產高潮，在現有地盤上大興土木。樓宇未等建成就有用戶上門求租。他獲得租金後，又繼續投入興建樓宇。
盡管這樣，李嘉誠仍覺得發展太慢，深感資金不足。快捷而有效的途徑，是將公司上市，使之成為公眾持股的有限公司，利用股市大規模籌集社會遊散資金。
李嘉誠這一構想，既是公司自身發展形勢所迫，又是香港股市發生的巨大變化所誘。
香港的股票市場已有近百年的曆史。1891年香港股票經紀協會（香港股份總會）的成立宣告了股票市場活動正式開始。1914年該協會改名為香港證券交易所。1921年香港證券經紀協會（香港股份經紀會）成立。1947年香港證券交易所與香港證券經紀協會合並成為香港證券交易所有限公司。1969--1972年股市高潮中，先後成立遠東交易所、金銀證券交易所及九龍證券交易所等3個新股票交易所。1986年4月2日成立香港聯合交易所。同年9月22日獲得國際交易所聯合會會員的資格，使香港上市的股票成為國際承認的有價證券。至此，香港才獲得了“國際金融中心”頭銜，成為僅次於倫敦和紐約之後的第三大國際銀行業中心。
實際上，香港任何一個成功的大財團，都必須借助股票市場向社會籌集資金，擴大再生產，並通過股票上市，使該財團與社會各階層人士發生廣泛的、密切的聯係。這幾乎是每一個大財團賴以生存和發展的必由之路。也是他們之所以能夠取得成功的重要“捷徑”之一。
對於香港股市而言，任何時候，隻要涉及到鄰近國家政局的動蕩不安，英美政府首腦的新舊更替，乃至中東的和平或者戰爭，都會刺激香港股市，帶來有利或者不利的影響。
當股票價格全麵上漲，出現股市中的牛市（Bull Market）的時候，股票市場呈現一派熱火朝天、熱氣騰騰的景象，似乎家家戶戶捷報頻傳，所到之處都能聽到發財致富的消息。
這時候，開戶購股票的人愈來愈多，搶購之勢也如火如荼。在這種人雲亦雲、樂觀之際格外樂觀，悲觀之際更加悲觀的投資心理之下，一旦轉向，股票市場上就一片風聲鶴唳，稍有動靜，便一片狂瀉，從而呈現股票價格全麵下跌的熊市（Bear Market）狀態。
香港市民自70年代初期開始對股票產生了投資狂熱，掀起了一陣“上市狂潮”。在1973年3月股市瘋狂的漲潮中，恒生指數上升為1700點高峰。香港人“隻要股票，不要鈔票”。他們或者砸碎小孩的撲滿（聚錢罐），賣掉經營中的工廠去炒股票；或者賣掉黃金首飾，賣掉小巴或巴士，賣掉地皮去換股票；或者將樓宇按揭貸款，取得現金然後搶購股票，做“發展”，將一生辛苦積累起來的財產搜集起來，進行盲目投資，沉醉在發財的美夢中。
1950年，李嘉誠利用打工辛苦積攢的7000美金所成立的長江塑膠廠，實際上是小本經營的無限責任公司。這種公司性質要求股東必須以自己全部動產和不動產對公司所欠債務負責。當公司資不抵債時，股東必須以個人財產來抵償。但是這類公司最有利的地方在於組織簡單，保密性強且對債權人有保證。