“對啦，你買房子，除了考慮最後你能賣出去多少錢，也要考慮期間它能幫你賺多少錢啊！比如說每個月如果出租的話，能夠收回多少租金。”
“嗯，我現在的預算是買一個100萬元左右的房子。我打算自己住，每個月可以省下差不多2500塊租金，也就相當於5年後可以省15萬元。這樣，即使5年後，房子隻能賣85萬元，我也沒虧！”
“如果不考慮貼現率的話，可以這麼說。”
教你用貨幣時間價值衡量投資成敗
“貼現率？這又是什麼？”
“還記得我們之前說過的機會成本嗎？貼現率就相當於是錢的機會成本。打個比方，你過往的錢如果不用，都是放在1年定期裏麵了，利息差不多是3.5%，對吧？”
“是的。”
“如果這筆錢，你拿去做其他投資，那麼就意味著這每年3.5%的定存利息是你會損失的機會成本，隻有你的投資收益大於3.5%的時候，你才能說賺了，不然還不如把錢放銀行呢，是不是？”
“這個我知道，所以這個3.5%的機會成本就是我的貼現率嗎？”
“可以這麼說，每個人都可以用自己預期的投資回報率作為貼現率。比如簡七2013年平均投資收益率是7%，那麼我也許會用這個7%來作為決策依據。
“對你來說，你5年後賣房的收入，加上這幾年的租金，如果能夠大於你這段時間把這筆錢放到你常用的銀行5年期定存（目前利率5.225%）裏麵產生的收入，才能算投資成功了，這個房子才值得你去買！”
“原來是這樣！”樂樂很高興，“這個原理我明白了！”
“好，那我來考考你，你上次看中的那個房子，什麼情況下值得買？為簡便運算，你可以暫不考慮貸款的問題。”
樂樂趕緊拿出電腦，用簡七在公開課講過的終值公式演算起來：
2014年初，支出100萬元房款，房屋出租收入3.6萬元，用=FV（5.225%，5，36000，-1000000），可得109.02萬元。
“2019年底，賣出房子的價格起碼要大於109萬元，我才算投資沒失敗！”樂樂說。
“也就是大約年平均房價漲2%。”簡七補充。
“如果是年平均漲幅2%，我覺得問題不大的。因為那一個片區好幾條地鐵在建，並且附近的商業中心明年蓋好，房價雖然說不大漲，5%應該還是很有把握的。這樣看來，這房子還真值得買了！”
“你要對那篇區域做更多調查，像你剛才所說的地鐵、商業中心等等的確都是很重要的利好因素，便於你判斷它未來的走勢，然後和你算出來的最低漲幅對比，你看，這樣量化下來，是不是更好來判斷這房子值不值得你買？”
的確！樂樂開心極了，打算去目標區域再多轉轉，以便收集更多信息來判斷是不是值得買房。
本文靈感來源：月光下的私語mm發在論壇上的買房判斷模型。
【後記】
其實並不限於北上廣，不論你在哪裏，都可以按照這個思路來判斷是否適合買房、賣房。上文是簡化的思路，如果放到現實中來，還需要考慮各種稅費、貸款利息等。
我們無法預測未來房地產業的興衰，但起碼可以搜集數據進行思考，做出最理性的判斷。
古人說，凡事預則立，不預則廢。道理到現在也還是適用的。