楊玲，星石投資總裁，發布於2013/11/14
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本文為星石投資總裁楊玲（雪球ID：@星石投資楊玲）在2013年北京金融博覽會上的演講實錄。
非常高興今天我們雪球的論壇受到這麼大的關注。剛才坐在那裏也聽說了，現在房子是大家很關注的，我們主要是做二級市場的，對股票市場了解更深，對房地產是一家之言，僅供大家參考。
這裏的題目實際上是我本人對未來10年以後的預測，因為中間這個小波動咱們看不清楚，但是看大趨勢，因為我們是做宏觀驅動下的價值投資，大趨勢我們心裏還有點把握。基本上我們有一個判斷，10年以後我們認為房子的價格，比如以北京為例，或者其他地方相對房價比較高的地方，10年以後這個房價可能就是這個位置，很有可能這個房子未來10年是這樣的。但是股票，我不是指現有的一些大股票，因為現在是成長股，有些新興行業股票市值很小，像當年的微軟、Facebook都是小家夥，未來會長成龐然大物，這樣的龐然大物，我們認為10年以後可能要翻10倍。因此這兩種不同類別的資產，你在短時間去投入，如果你的投資區間看得很短，半年或者是一年說不清楚，但是你如果以10年為周期來講的話，它是給你的財富階梯有10倍的差距，這是我一個具體的觀點，至於為什麼是這樣的觀點，剛才主辦方也說了，我會花20分鍾的時間給大家簡單介紹一下我們的觀點。另外會留10分鍾的時間，我們有一個互動。
我們今天的主講，是對住宅房子價格的觀點，還有就是對於股票市場的觀點。整體房價現在是高還是不高很難說，因為在2007年的時候很多人提出來說這個房價高太可笑了，2007年的時候房價也很高，租售比很驚人，如果按照這樣的指標來講的話，2007年的房價就已經到頭了，2008年不是已經拐下去了嗎？為什麼後來又持續攀升了？所以有一種觀點認為，租售比也罷，房價收入比也罷，已經是在中國絕對不能適用的一個指標，沒有什麼意義。但是我覺得這個還是有意義的，因為從國內的住房來講有兩個部分的價值：第一部分就是我們所說的剛需，也是大家覺得它的一個基本價值，就是有底了，比如說北京這個房價是有底的，因為全世界的人都湧過來，全國各地的人都湧過來，大家都紛紛買房子，這是無窮無盡的，這是反映了房子的基本價值，是由剛需來驅動的。以剛需驅動衡量這個房子的基本價值，觀點指標當然是房價收入比。現在我們從基本價值來觀察這個房價，我們在北京，如果你稅後年收入在10萬，那麼稅前按照現在這個順序來看，稅前至少12萬到13萬之間，至少有20%的所得稅。在12萬之間不算很窮的人了，這樣的人如果你在北京買一套600萬的房子，算不上豪宅，有可能是一個普通的房子。也就是說，你稅後年收入在10萬的一個人，買一套600萬的房子，不算豪宅，也就是普通的房子，大概也就是100多平方米，一家三口人都得住，你得不吃不喝60年，那麼我們房子的產權是70年。
從這個意義上來講，如果我們單從基本需求來看房子的基本價值，它已經是在一個很高的層麵上了。大家反駁我的人會非常多，說2007年的時候也是在很高的一個價格，現在倒過來看2007年，已經翻了有1到2倍了，有的地方翻得更多。說明什麼了呢？說明有效需求在下降，你能夠買得起房子的這些剛需的人群在萎縮，那是肯定的，有些說我可以用父母的錢幫著我進來，這樣或者那樣的，無論如何，這樣的人群在萎縮，這一點是明確的。我說既然如此，房價為什麼還這麼高？說明尤其是在2007年前後，房子除了基本價值之外，還有另外一部分價值在裏麵，這部分價值是什麼呢？金融產品價值。也就是說，它的投資屬性，或者是投資性需求。今年沒有。今年有很多數據證明。比如今年北京的房價上漲主要是剛需，我就說前麵上漲的這些，很大一部分需求被投資性需求購買了。也就是說房子除了基本的生活屬性以外，基本價值以外，還有金融屬性。我們做投資的人都知道，無論你做大宗商品，做股票還是做黃金，還是做其他的類別，金融產品有一個特點，就是波動性。波動性是什麼？就是說它會超漲，當貨幣現象出現之後，它會超漲。那麼房子會不會有這種情況呢？當然，因為國內商品房的時間相對來講，有的商品房或者商品房市場來的時間比較短，我們看到了房子的周期都是一個上行周期，而沒有看到它的波動，因為時間太短。但是從國際上來看，具有投資性屬性已經產生，它都會有一個大的波動。