被解放的mogwai，個人投資者，發布於2014/01/12
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前幾天突發奇想，寫了篇《那些年，我炒房的日子》，沒想到引起了不少雪球網友的關注和反饋。還有些網友谘詢我投資物業的問題。看來雪球以後還可以在證券平台基礎上拓寬，增加房產、紅木、收藏品等類別的投資啦！
在交流中，網友對於“現在這個時候還能買什麼物業”“哪些物業未來能保值增值”“資金有限該買什麼物業”這些問題感興趣。筆者沿著這個思路，結合自身經曆和教訓，在這一篇說說對這些問題的看法和建議。實際上，筆者寫這些東西，也是對自己過去七八年做的事情有個交代，給像我這樣的屌絲小人物一些啟發。
NO1：現在這個時候還能買房嗎？
筆者2008年的時候，曾經看空樓市，賣出物業。後來證明是極大的錯誤。還好2009年3月樓市回暖之初，自己感覺情況不妙，空翻多又買了回來。不然，個人資產損失慘重。
我用自己親曆的錯誤告訴大家：輕易看空樓市、一味觀望，是巨大的錯誤。如果是自住買房，任何時候都可以買。因為你的青春經不起天長地久的等待。也許在未來的某一年，房價不再上漲，開始下跌，而你已經老了。
如果你是自住，但並不急著結婚生子，可以等待一下。這時候，你就可以考慮買進的時點。
千萬不要認為房產沒有周期。在房價上升的這些年裏，也出現過調整的年份。比如2005年、2008年、2010年。這幾次調整，除了2008年金融危機外，都是政府主動出政策壓製。基本上每次都讓房價止漲回調。如果能夠踩在節拍上，等房價回調的時候買進，就能夠創造更高的投資回報率。
如果是投資，我不認為現在是很好的時點。雪球網友大部分都是價值投資的信徒，人棄我取，才是最佳投資策略。如果隻是買進，希望有人在更好地價位接盤，那就需要時間去消化成本。不過，部分品種的物業依然有投資價值。比如市中心的豪宅、別墅物業、學區房，易漲難跌，保值增值的前景依然看好。
NO2：哪些物業未來能保值增值？
如上所說，市中心豪宅、別墅、學區房未來依然堅挺。對於手頭資金不差錢的人來說，這類物業是最好的投資。
這個其實道理也很簡單。別墅、豪宅這類物業跟剛需沒關係，就是有錢人的遊戲。有錢人關心的是生活品質、麵子、圈子，所以在他們之間轉手的房屋，價值肯定高高在上。未來這類物業會跟剛需盤拉開價格差距。
學區房則是中國特色。在美國，租房也可以上轄區學校。而國內優質教育資源極其有限，買房才能入戶，入戶才能在學區上學。筆者就遇到過為了孩子上學，賣掉三套房買筆者學區房的家庭買主。
優質學區資源的房屋，幾乎是現在每個家庭的剛需。在同一區域，學區房價格可以比非學區房高出30%，甚至50%或更高。
NO3：哪些物業不能買？
商鋪、寫字樓、酒店式公寓則是筆者最不推薦買的物業。不推薦並不意味著它們會下跌，隻是說相對而言，投資回報不高。
先說說商鋪
筆者前不久在小區樓下轉悠，跟中介聊樓下商鋪的租金，這些臨街商鋪是小區配套商鋪，6米挑高，最小57平方米的商鋪，年租金十幾萬，100平方米的租金二十幾萬，按照方式開發商銷售均價7.2萬/平方米，57平方米年租金15萬估計，忽略稅費，年投資回報大概隻有可憐的3.6%，還不如長期國債。從投資回報來講，像南京這樣的房價最貴的二線城市，已經不適合投資商鋪。
當然，商鋪有幾種類型，一種是如上所述小區的配套商鋪，一種是商業綜合體的商鋪，還有一種是老城區的住家店。不同的選擇回報也不一樣，個人覺得跟著專業KFS的商業綜合體投資回報會好一些。
寫字樓
寫字樓物業交易稅費太高，租金也得看地段，個人投資者就別湊熱鬧買啦！
酒店式公寓
酒店式公寓就有意思了，市麵上有40年、50年、65年、70年的土地性質的公寓。筆者覺得，隻有70年的酒店式公寓可以選選。其他年限的公寓直接PASS。
首先，40年、50年產權的都是商業用地，開發商少交了稅，還把它做成住宅項目來開發，實在可惡。美其名曰：不限購不限貸。實際上就是告訴你：我們是商業住宅，不能落戶，不能公積金貸款，快來買啊！