房地產業
一、香港房地產發展概況
1、發展中的香港房地產市場
金融、工業、房地產、旅遊業是香港經濟的四大支柱。其中房地產業在度過70年代的低穀以後，發展非常迅速。房地產市場極為活躍，特別是在1991年香港新機場協議公布以後，中國政府的誠意所帶來的穩定樓市，使房地產物業租賃和銷售市場出現一片發展、繁榮現象。房地產投資的資金回報率相當高，達10%左右。由於香港的土地稀少，土地買賣以很高的價格成交，因此樓宇買賣價格一直呈上升趨勢。但是97年金融危機以後，香港的房地產發展出現了一定程度的停滯。
香港房地產業作為一個重要的經濟部門，它的發展是隨著整個社會經濟的發展而發展的。香港的經濟結構中，轉口貿易額也在整個地區經濟中占據重要位置，這樣，香港得天獨厚的地理位置，位居世界海運的黃金地段，擁有太平洋西岸屈指可數的深水良港——維多利亞港，啟德機場和新機場又在空中為香港建立一個更廣闊的交通網。香港的經濟在70年代後期發展很快，特別是近10年來發展得更加迅速，香港在亞太地區以至全世界的經濟地位和作用，已經越來越重要。經濟的國際化及其高速度增長，給房地產業以極大的推動，這是香港房地產業迅速發展的重要因素。
香港政府在經濟決策和管理方麵執行了“積極的不幹預政策”，包括幾乎不受管製的自由貿易、自由彙兌、自由流通、自由企業經營，自由勞工市場和資源分配上依靠市場成本價格機製的自由調節功能等一係列的特殊政策。在這種情況下，香港的地產大王李嘉誠在談到自己的成功之道時指出，關鍵的一條是與香港最重要的銀行——彙豐銀行有著良好的合作關係。缺乏銀行提供的信貸資金，房地產業就如沒有了鮮血，它的發展就會異常艱難。香港金融業對於房地產業的信貸支持，也總是不遺餘力，銀行對於房地產的貸款額在全香港各行業使用的銀行貸款中占據將近30%的份額。在香港，房地產發展商業其自有的資金支付買地的定金以後，其餘的未付的大部分地價，可以將所買的土地和房產作為抵押物，然後向銀行進行按揭貸得，這樣就能夠使得房地產商擴大了其自有資金的效能。香港的金融業青睞房地產業，也是因為房地產業有特殊的優勢：首先，是投資回報率特別高，放未能夠獲得豐厚的利潤；其次，以不動產作為抵押，歸還貸款沒有後顧之憂。所以，香港的金融業在盡力扶持房地產業的同時，迅速的壯大了自己，最終的使自己躋身於國際四大金融中心之列。
香港的房地產市場是在激烈的競爭中形成和發展的。第二次世界大戰以前，香港的房地產業處於初始階段，發展的比較緩慢，而且大部分被英資公司所把持，如現在還威風尚存的香港置地集團就壟斷了當時地產業的70%左右的資產。由於香港房地產業的投資回報率高，吸引了大量的本地和海外投資資金。在70年代後的經濟結構轉變中，結構性需求對廠房、寫、寫字樓、住宅的增長和市鎮建設特別是新市鎮建設的需要，使房地產業急速發展，投資額大增。
香港人多地少，政治穩定，經濟繁榮，市民收入逐年增加，希望能夠置業自主，改善居住需求與日俱增。這樣，對於住宅、樓宇的需求必然迫切。在1961—2000年，香港建築業的總開支中，大部分屬於私人開支，其中以1972年為最高，占總開支的74%，1983年最少，也能達到51%的水平。另外，由於房地產業的繁榮，導致消費膨脹，市民在這種情況下，也希望購置物業以求貨幣保值。
香港的房地產公司正是因為這些原因，投入到激烈的競爭市場中。雖然，房地產的投資經常在市場上表現出增值快，收益高，但是與其它行業不同，房地產的投資，必然要受到土地，區位，環境等等自然條件等方麵的限製所以投資大，所承擔的風險就越大，而且香港房地產投資一般采取的是招標的方式，也要經過競爭才能中標。另外，近幾年香港土地和樓宇價格上漲很快，吸引了更多的房地產投資者，加劇了房地產市場競爭的激烈程度。正是在房地產市場競爭的壓力下，促使投資者要以優勢的價格和高新技術，最合理的方式投標房地產。一旦中標以後，房地產開發商品為了盡快地取得利潤，往往立即組織各方麵的力量，以最快的速度去完成房地產的開發項目。
在房地產投資的競爭之中，最重要的是要以最高的經濟效益完成一個房地產的建設。隻有這樣，才能以最好的價格在市場上獲得最高的投資回報效益。所以在香港隨處可以看，具有強烈特色、氣魄宏偉的建築物。另外房地產業又和建築業緊密相聯，建築業的盛衰是與房地產業的發展分開的。房地產業的發展，促進了建築發展，建築業的發展，又刺激了房地產業的繁榮興旺，二者是相輔相成的。
香港的建築業有著輝煌的曆史。今日的香港已經成為國際上一個重要的建築市場，在進行建築設計和施工時，用的是世界上最好的技術，建築設備、建設材料也非常講究，裝飾裝修別具風格。
在香港房地產業的競爭，是由多種錯綜複雜的關係組成，包括私人發展商的房地產投資、完善的土地管理製度、房地產轉讓和管理、法律及稅收方麵的配合等等。這些方方麵麵的關係，對房地產業的發展起到了一定的製約或者促進的作用。
房地產業作為一個經濟部門，它的發展速度取決於整個社會經濟的發展速度，並且和人口的增長緊密相聯。所以，經濟越是高度發展，人口越是急劇增加，對房地產就越具有巨大的推動力。香港經濟狀況雖然在整體上是呈發展趨勢的，但是如果從微觀方麵考慮，香港的房地產由於經濟生活的各個方麵的作用，總要在一定程度上產生一定的偏差，房地產的行情起落變化也相當大。這是由於土地的供應在時效上往往與需求脫節有極大的關係。因為香港的陸地僅僅占全港總麵積的1/8，在工商百業不斷擴展，人口不斷增加的情況下，港英政府一方麵大搞填海辟地以適宜各行各業的需求，另一方麵對土地實行壟斷經營，使其作為一項重要財政收入來源，所以在70年代後期，房地產需求比較急切的時候，港府卻隻推出有限的土地，致使地價飛速上升，而在1982-1983年房地產市場每況愈下，土地需求縮減時，香港政府相反卻供應大量的土地，導致地價衰落，使不少地產公司倒閉，牽累了金融界，致使這些影響遍及了全香港整個投資環境。
2.房地產業對香港經濟的負效應
香港的房地產業在其蓬勃發展的同時，由於社會係統的共同作用，在很大方麵也存在著負麵的效果。由於香港房地產業的興旺發展，香港土地買賣與房地產股票市場極其活躍，使得炒地皮，炒樓花，炒樓宇的投機活動日益盛行，不少房地產商從土地買賣和房地產股票交易中大發橫財，特別是有很多投機商，在樓市看好時，利用從房地產動工到交給消費者這段時差，通過金融機構的信用貸款，搶先從地產商手中把產權急到手，然後以高價拋出。這樣，從買樓到供樓，從購買樓宇到炒賣樓花所引起的房地產繁榮假象，往往再加上輿論界的大肆宣揚，從而把樓價抬高，使真正的、最後的想要置業的人士望樓興歎。而且一旦行情變化，投機炒樓宇者麵臨破產的境地，還要牽連到地產商和作為它們支持者的銀行界，使它們的經營和資金周轉失去原有的順利，從而引起其他行業的連鎖反映，給整個社會經濟帶來惡劣的影響。
房地產的興旺造成的高地價，高樓價和高租金傾家蕩產是加劇香港樓宇供需之間矛盾的原因。這一方麵使大量的空置的樓宇賣不出去有價無市；另一方麵，使有意置業人士因為樓價高漲而無力購買，形成房地產市場的虛假繁榮。香港樓宇價格在現階段飛速上升，已經脫離了一般市民的經濟負擔能力，引起各界的廣泛關注和批評。
因為樓價上升，市民的承受力受到嚴重影響，使目標轉移到公營房屋之上，所以使公營房屋的需求量大大增加，根據統計資料，香港近年來隻有48%的合格人士對公營房屋有所需求，換句話說，其餘的合格人士會選擇購買私人物業或者以其它途徑得到住宅。自從1991年起樓價急升，市民對於公營房屋需求出現了改變，需求已經有超越預期估計數目的趨勢，無論是居屋和公屋的需求都非常的大。
高地價、高樓價、高租金的現象也直接地影響到香港的出口競爭能力，影響了新工業投資，使房地產畸形發展加劇，投機活動頻繁，通貨膨脹居高不下，使工業投資中不動產的資金的占用過大，造成了資金周轉困難，產品成本越來越高，影響香港的國際競爭力。
香港房地產的過度膨脹，也導致了香港經濟結構的不合理。70年代，無論是工業產值還是工業就業比重，都有所下降，這就與房地產過分集中了資源有關。由於房地產一本萬利，利潤率高，工資比工業部門高出大約一倍，所以就吸收了大量的資金、土地資源、勞動力和經營者，這樣就削弱了工商業的經濟實力，增加了香港經濟的不安全因素，畸形發展的房地產已經成為香港經濟均衡發展的隱患，由此引起了反作用，應該對症下藥，恢複房地產業的正常發展。
由於房地產業和政府，金融界，建築界等關係緊密，它們其中任何一個單位的變化，都將或多或少的影響到房地產業的發展，另外，由於房地產業聯係到千家萬戶，任何房地產業的發展，另外，由於房地產業聯係到千家萬戶，任何房地產業的風吹草動，都會涉及到社會的安定團結。所以在大力發展房地產業時，必須切實地將它的消極作用解決好，轉化成為對市民有利的方麵。
二、我國房地產市場現狀
1、近年內房地產業前瞻
在未來幾年，中國房地產開發投資將繼續保持理性的、相對穩定的發展勢頭，居民普通住宅建設規模將進一步擴大，商品房的銷售將持續好轉，全國房地產業將呈較強勁發展勢頭。
隨著2000年福利分房的停止和新房改政策的全麵推行，全國住房市場將會更快地發展。
住宅金融業務在未來幾年將進一步拓展，商業銀行將廣泛開展個人購房抵押貸款業務，住房公積金製度將更加完善，這將在很大程度上提高個人購房能力，推動住房建設和消費。此外，經濟活動的頻繁，意味著職工收入的增加和就業機會的擴大。這些因素，均有利於居民積累購房資金，使住宅類房地產需求增加。同時，隨著汽車關稅的逐年降低，汽車擁有量的迅速增加，鄰近城市的郊區住宅和其他房地產需求增加也將更加明顯。另外，適合外商使用的高檔住宅需求，特別是租賃需求也會增加。
目前住宅產業正成為中國國民經濟新的增長點，住宅正逐漸成為新的消費點。在1999年，全國房地產開發完成投資4010億元；商品住宅施工麵積達4.1億平方米%。1999年全國商品住宅銷售麵積達1.19億平方米；個人購買商品住宅的比例已達79.6%，比1998年同期增長了近6個百分點。
購房已成中國家庭最大消費。近7成的家庭擁有了自己的產權房，戶均購房金額2.6萬元，戶均使用麵積52平方米；家庭裝修已成新產業，3成多的家庭戶均裝修支出1.4萬元；12.9%家庭今年打算購房。55.7%家庭已經購房，戶均2.6萬元。隨著國家房改力度加大，中國城鎮居民已形成掏錢買房住的觀念，超過半數居民已購買了住房。在購房家庭中，戶均購房金額2.6萬元，為城鎮居民家庭平均收入的1.5倍。其中購房改房的家庭占86.9%，戶均購房金額1.9萬元；購商品房的家庭占9.7%，戶均購房金額7.9萬元；購買其他住房的家庭占3.3%，戶均購房金額3.4萬元。戶均購房金額小於1萬元的家庭占購房家庭總數的31.1%，戶均購房金額1至3萬元的家庭占46.5%。
購買住房的家庭中，1990年以前購房的家庭隻占4.2%，1991~1994年購房的家庭占19.0%，1995－1996年購房的家庭占32.5%，1997－1999年購房的家庭占44.3%。可見隨著房改力度的增加，居民購房呈上升趨勢。低收入家庭對住房的需求雖比較迫切，但是受收入的限製難以立即轉化為有效需求。可以看出準備買房的大多數屬於中、高收入家庭，他們有較強的改變住房條件的願望及相應的經濟承受能力，如果有比較優惠的鼓勵購房的政策，這部分人將成為今後實現住房消費的主體。
對其他各類房地產需求也會增加，對非住宅類房地產刺激尤甚。加入WTO後，主要城市的經濟活動將趨於頻繁，將首先對外銷房、辦公樓、賓館、商場、廠房等非住宅類房屋的需求產生刺激。
中國經濟的調整已經在2000年底至2001年初完成，已經步入快速穩定增長的時期。預計今後十年內的GDP增長率可保持在7%以上。這必將帶動房地產業的穩步增長。而加入WTO，會進一步刺激中國的房地產業。加入WTO後，首先隨投資增加使非住宅類房地產需求增加，住宅類房地產需求隨後也將進一步增加。
2、高不可攀的房價
自從1993年宏觀調控以來，通貨緊縮、市場疲軟、有效需求不足已成為中國經濟發展的一大難題。近幾年國家通過各種手段培育新的經濟增長點如房地產、小汽車等啟動內需、刺激居民消費，但收效甚微。房地產未能成為新的經濟增長點，其根本原因在於高昂的房價，作為中國居民主體的中低收入者，全然無力購買價格高昂的商品房。通常情況下，隻有每套住宅售價與家庭年收入之比為6：1以內時，居民才能形成對房地產的有效需求，在我國，其比例達到12：1。作為發展中國家的中國，其相對房價競高出上述發達國家2.6—6.5倍。2000年上半年，我國商品房平均售價為每年方米2074元（商品住宅為每平方米2045元），而截至1999年底我國人均可支配收入不過5000餘元，即使在最富裕的省份廣東，1999年城鎮居民家庭人均可支配收入也才剛超過9000元。以一個三口之家購置一套建築麵積為80平方米、售價為17萬的兩居室商品房為例，若非貸款買房，全國居民平均收入水平下該夫婦要不吃不喝17年、廣東居民平均收入不平下該夫婦要不吃不喝9年半才能買得起套商品房。然而，與這一現實悖離的是90年代初中期房地產投資建築持續火爆現象，其結果是空置商品中房數量的急劇上升。