房地產市場的一麵是隻能暴漲的房價和絕大多數居民在正常情況下買不起房，另一麵是巨量空置的商品房，其背後就是中國經濟生活中看不見的實物生產和消費的斷裂帶，它也是房地產市場持續低速的原因所在。這個斷裂帶與中國經濟的另兩個斷裂帶，即東西部經濟差距和居民及城鄉居民收入差距持續拉大兩個斷裂帶相關聯，尤其與居民收入差距持續拉大相關聯。
自1978年以來，中國由一個溫飽還存在問題的國家進入一個準小康社會，由70年代末、80年代中期的百元級消費（自行車、縫紉機等）到90年代初的千元級消費（白色家電等），進而到90年代中後期的萬元級消費（小汽車、商品房等），這不能不說是20世紀後期世界一大奇跡。但是，伴隨居民收入水平的提高，收入差距也不斷拉大，反映居民收入分配不平均程度的基層係數由1978年的0.18（較平均）上升到1997年的0.47（較不平均）。90年代初，有銀行人士說：“10%的人持有60%的有價證券和40%的銀行存款”；進入90年代末，銀行居民存款已超過60000億，有的學者根據城鎮居民抽樣調查結果推算，3%的富裕人口占有居民儲蓄存款的47%，20%的富裕人口占有居民儲蓄存款的80%；有的學者則明確提出：中國已出現新的“資本主義”階層。當然，這些隻是估計，因為金融實名製實行還不到一年。在中國銀行目前的透明度下，無法確認、證實到底一個人擁有多少存款和有價證券。但是，不可否認的事實是，自1978年以來，城鄉居民和城鎮居民的收入差距持續擴大。到1997年，城鎮居民家庭人均可支配收入與農村居民家庭人均純收入之比為2.7：1（1984年為1.6：1），30%的城鎮人口占消費總量的70%，城鎮居民收入最高的省與收入最低的少收入之比為2.38：1，城鎮居民收入最高的城市與收入最低的城市收入之比為4.88：1。截至2000年上半年，國有企業下崗職工總計達848萬（這隻是登記在冊的），加上集體、私人所有製企業和隱性失業，保守估計全國下崗職工至少在在1500萬以上，這意味著全國至少有1500萬個下崗職工家庭或城鎮貧困家庭。這些仍在持續擴大的收入差距使得中國絕大部分農民和占城市居民主體的中低收入者，根本無力購買價格高昂的商品房，而真正萬元級消費群集中在15%以內（甚至集中在5%-10%以內）的富裕居民中，市場因之無法形成有效需求，其結果便是巨量的商品房空置和資源浪費。在這種情況下，政府意圖通過各種手段培育新的經濟示增長點如房地產、小汽車等啟動內需不能不成為一句空話。以1997年為例，當年底全國商品房房空置麵積達7038萬平方米，其中商品住宅空置麵積 5283萬平方米，占當年竣工極麵積的48.5%;即便是國家寄予解困厚望的安居工程，也因房價過高而乏人問津，空置率高達22%，資源的浪費令人怵目！
然而，巨量商品房空置現象的背後是驚人的行業腐敗！朱容基總理在2000年10月19日作《關於製定國民經濟和社會發展第十個五年計劃建議的說明》，談到“九五”計劃執行情況的時候指出：“貪汙腐化、奢侈浪費現象還比較嚴重”然而，房地產業的行業腐敗恐怕遠不是朱總理的“比較嚴重”所能概括。一位經濟學家尖銳地指出：“中國房價遠遠高出發達國家，而國家也竟然未人土地出讓中獲益，根本原因就在於眾多貪官汙吏將房地產開發變成了他們積聚財富的盛大宴會”！
實際上，參與這場“盛大宴會”的還有不法奸商，他們與貪官汙吏相勾結，從房地產開發中掠取不義之財和暴利。這幾年，我們眾眾多的案例中讀到他們如何窮凶極惡地暴斂錢財。以典型的成克傑案為例，為聚斂錢財，成克傑於1992年下半年至1998年期間，利用其擔任廣西壯族自治區政府主席職務的權力，夥同情婦李平不擇手段的從房地房工程開發中掠取不義之財。成克傑利用職權，拍板將南寧市一塊85畝土地低價出讓給搞工程開發的廣西銀興實業發展公司總經理周刊建造停車場購物城；更有甚者，成克傑還要求廣西省計委為銀興公司承接的工程立項，同時硬性“指示”南寧市政府壓低85畝工程用地價格，南寧市便從評估價每畝96萬元降到55萬元，降幅之巨，連惟利是圖的買方不法商人也驚傻了眼。成還將本已批給自治區民委的廣西民族宮項目硬是利用手中的僅力轉批給周刊開發，並為該公司解決貸款1.88億元。為此，成克傑和其情婦李平收受周刊賄賂共計人民幣1730萬元、港幣804萬元。此外，成克傑還花樣翻新，采取替別人“空手套白狼”的方式，指定一個單位承攬建設工程項目、同時為另一個單位解決貸款，夥同其情婦收受這兩個單位的賄賂，共計人民幣220萬元。
3、中國房地產業必須“先入市”
從改革開放直到現在，中國房地產業進了市場，又沒進市場。說它進了市場，是指人們現在可以自由買賣商品房，一些優秀的房地產商正以市場為中心，努力建造出百姓青睞的商品房；說它沒進市場，指的是直到現在，房地產業麵對的仍是若幹價格不同的市場，有所謂的外銷房、商品房、福利房、房改房之分；房屋金融信貸服務還不完善。同樣的商品，不同的價格，這不是典型的市場經濟。國際金融投資巨頭索羅斯曾“念念不忘”的告誡各國政府：“市場中留有投機空間是政府的錯誤”，中國房地產市場部布滿了這樣的投機空間。有一個香港商人算了筆帳，若他到深圳找一個二房太太，用她的戶口花內銷價買一套房（更別說福利房或房改房了），再存20—30萬元給她，合起來才是一套外銷房的價錢。這就是我們的房地產市場“雙軌製”造成的。
“入世”之後，內外銷房的區分也將成為曆史的陳跡，因為這一分類與WTO所要求的非歧視性原則（即國民待遇原則）、透明性原則、市場準入原則和國際慣例不相符合。正像前些年旅遊部門取消旅遊景點門票內外賓不同票價政策一樣，今後外國人在中國買房將享受與中國公民一樣的待遇。“入世”後，中國房地產業麵臨的將是一個日益與國際經濟全局和區域變化息息相關的市場，一個從價格體係看不分內外的市場。
我國的土地出讓製度也不透明，90%以上屬於協議出讓，而國外普遍采取的是市場化的招標出讓方式。入世後中國現行的土地出讓方式會麵臨衝擊與挑戰。
目前，我國有17%左右的合資房地產開發企業，它們多集中在外銷房、公寓及別墅的開發經營上，加入WTO之後，越來越多的外資企業必須把目光投向中國內銷房地產開發上，從而加大境外資金在房地產的投資比例。這類公司會通過融資、投資等方式將資金投入到房地產業，並因此改變目前與開發商之間的投資對比，使投資格局出現變化。由於引入了強勁的國外競爭對手，房地產市場競爭勢必日趨激烈，新增的市場需求及原有的市場份額都有被國外同行搶占的可能，市場經濟中的優勝劣汰規律將進一步顯現。更多海外資金的投入，房地產投資規則的擴大，都會促使國內房地產市場形成一個良性的發展空間。房地產業及其相關行業，包括房地產開發、建築施工、售後服務和房地產物業管理等，將會引入國外的競爭機製。從而進一步促進國內房地產業投資開發、規劃設計、工程質量、建築產品科技含量、經營管理和售後服務水平的提高，加快向專業化、市場化方麵發展，增強房地產企業的品牌意識，一句話，“入世”後，在激烈的競爭中中國房地產業必須進入市場——即以市場為導向來進行開發和經營。
四、入世對房地產業的影響及對策
1、全方位的衝擊
加入WTO後，將對我國的房地產市場產生什麼影響，房地產業又將如何麵對由此而來的機遇和挑戰呢？
從總體上看，“入世”將首先對中國房地產業的市場體係構成全方位的衝擊。
加入WTO，中國首先麵臨的是國際間壁壘的消除。外資將大量湧入中國房地產業，例如，全球規模最大的特許經營房地產商——21世紀不動產體係——於1999年正式進入中國市場，致力於在中國大陸發展房地產中介的特許加盟事業，考察並接納合適的房地產中介機構及投資者加入21世紀不動產特許經營體係，並將憑借其在海外近30年的經營拓展經驗幫助加盟商快速成長。至今，21世紀中國不動產已在上海成立辦事處，在廈門、福州等城市的市場合作正在進行中。
外資的大量湧入將會給國內原有的市場體係帶來巨大的衝擊，尤其是年輕的中國房地產業，將麵臨三大挑戰：
（1）對房地產企業的挑戰。現代經濟學一再證明，市場經濟的根本動力機製是經濟主體不斷地追逐利潤，使之極大化。國際房地產業的平均利潤率大約是6%至8%，中國由於剛剛發展，市場不規範而有的導致高達30%以上的利潤率，即使現在房地產業降溫以後，人們估計還在10%至15%左右，這會誘使外企的大量湧入，而中國的房地產剛剛興起，無論是管理經驗和技術水平、人員素質還是服務層次都遠遠低於外國企業，在信息不靈通、企業沒有規模效益的情況下，定會在競爭中處於極端劣勢。
（2）對房地產業市場體係的挑戰。市場經濟實為法製經濟，法律的健全和規章的完善是其存在和發展的必要條件，房地產業也是如此。它的市場大體劃分為：土地的一級市場，在中國采取政府公開拍賣、招標、協議等方式將土地的合作權出售或劃撥給開發者或使用者；房地產的開發市場，其中涉及資金籌措和建築施工；房地產交易市場，主要是產權的轉讓或使用權的轉讓。市場的結構和市場交易的複雜性，客觀上要求有完備的法製體係，由於中國市場經濟體製的不完善，必然會造成該市場建設步伐的緩慢，雖有一定的市場管製，但在外國企業的激烈競爭下，必定會暴露出許多漏洞，這對市場自身的發展將會產生不利的後果。目前批一個項目需蓋100多個公章，辦產權證要等幾年時間。行業管理部門的辦事效率太低，難以適應入世的需要。 ?
（3）對房地產價格機製的挑戰。目前的房地產市場具有不完全競爭市場的特點，加入WTO，境外實力雄厚的“國際遊資”會不遺餘力地滲透到此行業中，追逐短期的高額利潤，一方麵會進一步擴大競爭的不完全性，另一方麵又由於房地產的產品替代率低，這種競爭的態勢會隨之長期化，進而從價格競爭演變為市場份額的爭奪，而這種寡頭壟斷式的競爭最終會破壞整個房地產服務市場價格體係，即“房產服從於地產”的原則。中國推行的是土地使用權的有償轉讓，房產和地產是連在一起的，房產的所有權可以是私人的，但地產的所有權仍是國家的，由於市場的壟斷，必定會使房產的出賣、轉租脫離土地產權的處理，造成出售房產變成了高價賣地，給中國本來就很脆弱的市場添加“泡沫”的成份。
2、“入世”帶來的機遇
然而，無論從短期還是長期看，“入世”對中國房地產市場無疑提供了一個極好的發展機會，總體上將對中國房地產業發展產生深刻而長久的正麵外部效應。
（1）房地產業伴隨著產業升級而增長，住宅業是消費需求結構升級的核心和靈魂，“入世”將對中國的產業升級和消費南非求結構升級產生深遠和積極的影響，因而中國“入世”為房地產業及住宅業帶來了巨大的發展空間。
近年來，我國宏觀經濟環境發生了根本性的變化，過剩經濟的特征日趨明顯，進入了產業結構調整和產業升級的關鍵階段。“入世”後，中國可以充分利用國際市場提供的機會，推進產業結構調整和產業升級。但是，在買方市場的條件下，必須首先實現消費需求結構的升級，才能真正促進產業升級。從消費需求結構的變化趨勢來看，信息產品、和住宅將成為新一輪消費需求升級的目標選擇，而住宅與人們的生活質量休戚相關，同時具有消費和投資功能，更有必要和條件培育為新一輪消費熱點、投資熱點和新經濟增長點。“入世”對中國經濟增長的有效推動，以及由此而引致的產業升級和消費需求結構升級的雙向互動，將促使中國房地產業及住宅業的迅速成長和房地產業的產業升級。