第四篇物業管理實務綜述 第11章其他物業管理
11.1物業安全管理
物業安全管理是指通過現行的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備與工具，防止和終止任何危及或影響物業管理轄區內的業主或非業主使用人的生命財產與身心健康的行為與因素，比如電線短路、煤氣泄露、電梯關人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等，還有如自然災害、人為事故、流氓活動以及各種破壞活動的預防與阻止，確保業主或非業主使用人人身不受傷害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。
物業管理公司安全管理與公安機關治安保衛工作有本質的區別。物業管理公司安全管理組織是置於公安機關下屬的治安防範組織，隻能依據物業管理合同為業主或用戶提供安全保衛工作，有自己的職權範圍，不可以越權。物業公司的治安管理隊伍可采用委托保安公司實施安保服務和自建保安隊伍實施安保服務。治安管理的目的是使人身不受傷害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。
治安管理的主要內容：
治安管理的主要內容有下列幾點。
（1）防擾亂秩序。業主或用戶的生活空間不應該受到意外幹擾。若有幹擾出現，物業管理公司的安全管理組織應出麵製止；若製止無效，可撥打110報警。
（2）防有意破壞。物業管轄區內的公共設施都是公用的，在使用時若有故意破壞行為，安全管理組織有權製止，而且一般來講小區內的公用設施不應讓外人使用。
（3）防天災人禍。火災，地震等自然或人為災害隨時都有可能發生，物業安全管理機構應做好這方麵的預防工作，采取相應的處理措施，一旦有災害發生，爭取讓業主或用戶的損失降到最小。
（4）防盜竊搶劫。如果有陌生人進入小區，保安要仔細盤查，若有可疑情況需留心觀察，注意其行為發展，並及時向有關領導報告，做好控製工作。
保安守護工作的涵義是指保安人員根據有關特別服務的協議（委托管理合同、業主公約以外的協議），采取各種有效措施，對指定的人財物、場所地以及其他對象所進行的看護和守衛活動。從宏觀的涵義來看，對一個住宅小區、對一棟或一組大廈以及對一個工業區等物業的保安工作實際上就是保安守護工作，隻不過物業管理單位不承擔生命及財產的保險責任。
安全守護工作的主要工作人員——保安人員是經過物業管理公司或專門的保安公司選拔和培訓上崗的，保安人員的主要工作是保護業主或用戶的人身和財產安全，維護小區內部的正常秩序。
保安人員任職的基本條件：
1.保安人員的任職條件
（1）身高1.70米以上，年齡最好在20-28歲，有高中以上文化程度，身體健康。
（2）要有當地縣以上公安機關出具的無犯罪前科的證明材料，且符合計劃生育規定。
（3）具備一定的軍訓基本功，退伍軍人、黨員優先考慮。
2.保安人員培訓的主要內容
培訓的主要內容包括公司簡介；物業管理法規學習；企業內部的有關管理製度（員工守則，工作紀律等）；安全防火教育；ISO9002質量體係有關安保方麵文件的學習：普法學習；職業道德教育；軍訓。安保操作規程：隊列訓練、擒拿格鬥、體能訓練、消防滅火訓練、交通指揮訓練。
3.巡邏保安服務的主要任務
（1）維護巡邏區域內和保護目標周圍的正常治安秩序。
（2）及時發現各種可疑情況，預防、發現、製止各種違法犯罪行為，抓獲現行違法犯罪分子。
（3）警戒、保護刑事案件、治安事件和治安災害事故現場。
（4）檢查發現防範方麵的漏洞，平息巡邏中突發事件和意外事故。
4.保安員處理問題的方法
（1）處理一般問題應采取不同的處理方法。對一般違反法規和管理規定的問題，如民事糾紛，可通過說服教育的方法解決，主要是分清是非，耐心勸導；對一時解決不了又有擴大趨勢的問題，應采取“可散不可聚，可解不可結，可緩不可急，可順不可逆”的處理原則，盡力勸解，把問題引向緩和，千萬不要將矛盾激化，因為這樣不利於解決問題。
在處理問題上，堅持教育與處罰相結合的原則，如情節輕微，不需處罰的，可當場教育或協助所在單位及犯錯者家屬進行教育；如需要治安處罰的，交公安機關處理；如違反其他行政規定的，交行政機關處理。對於犯罪行為，應及時製止，並把犯罪分子扭送公安機關。
（2）遇有違法犯罪分子實施犯罪行為的主要處理方法是：及時予以製止，盡量將其抓獲，並動員全體業主或用戶協助抓獲，若還不能解決問題可以迅速報告公安機關，並疏散無辜群眾。若有刑事案件或惡性事故發生，應保護案發現場，根據具體情況設置隔離區域，禁止無關人員進入現場，並立刻報告公安機關，如實反映情況，協助破案。
（3）遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是：首先要控製、穩住領頭者，可以好言相勸，若無效則盡量拖延時間，同時疏散圍觀者；迅速報告有關部門及公安機關，平息事件；事後協助客戶單位處理問題盡量大事化小，小事化了。
（4）管轄範圍內發生盜竊或搶劫案件的主要處理方法是：首先保安人員要頭腦冷靜，不要臨陣退縮，設法製服罪犯並迅速向公安機關報案；如抓獲犯罪嫌疑人，應迅速移交公安機關，防止罪犯逃跑並警惕目標範圍內的可疑人員；遇闖卡車輛，應記下車牌號及車輛特征，必要時報告公安機關；若罪犯逃脫，要保護好現場，安撫受害者。
（5）遇有瘋、傻、醉漢闖入時的主要處理方法是：將其勸出物業轄區範圍或攔在門口，無效時，通知其家屬、單位及公安機關實施控製、監護。
（6）發現守護範圍內有形跡可疑人時的主要處理方法是：先觀察幾分鍾再上去盤問，若其回答有疑點，要通知其他保安人員注意其行為發展，並及時向有關領導報告，做好控製工作；還可以對可疑人跟蹤觀察，暗中監視。若發現其與公安機關要捉拿的罪犯相像時應立刻通知公安機關，盡量將其挽留或拖延時間。
（7）遇有業主或住戶當麵或電話向保安人員反映情況時的主要處理方法是：問清反映者姓名、房號、單位，詳細記錄報告的內容，對當麵報告者要記清其相貌、衣著特征，並將報告內容及時向有關領導彙報。
11.2消防管理
消防工作包括防火與滅火兩個方麵。消滅火災是本職工作，但預防卻是最關鍵的。消防工作不能隻是逢火災就滅，而不吸取失火的原因，這樣的消防工作就過於呆板和單一，當然不適應今日社會之所需。因此，消防工作的方針是“預防為主，防消結合”。消防管理部門要普及消防知識，防火於未然，樹立防火意識，才能真正做好消防工作。
我國最高消防行政法規是《中華人民共和國消防條例》和《中華人民共和國消防條例實施細則》。江澤民同誌“防患難於明火，防患難於救災，責任重於泰山”的指示成為我國消防工作的指導性綱領。我國消防安全工作的基本措施是行政、技術和法製措施。要求防火工作首先要在指導思想上體現，要采取一切行政、組織和技術性的措施，還要在法律上給予縱火者或肇事者以懲處。我國法律規定：對存在火災隱患並不按要求整改的，自整改期限屆滿之日起對責任單位處以每日1000-5000元不等的罰款。
消防管理的內容：
消防管理在物業管理中屬於一個重要的項目，物業管理公司應設立相關消防部門，專門從事宣傳和救火工作。消防管理製度應該是“誰主管，誰負責”，部門的負責人負責整項工作，他又將責任分放到下屬工作人員，實行個人負責製。
1.建立專職消防隊
消防是具有一定專業和技術性的工作，若真有火災發生，必須有專職的消防隊員進行科學有效的滅火工作。物業管理公司應該根據物業的檔次、類型和麵積，選聘適當數量的人員，專門負責消防管理工作的部署。消防部門的主要職責是建立、健全防火安全製度，明確防火安全責任；管理、維修、保養、更新物業區域內的公共消防設施和器材；落實值班巡查製度；建立義務消防隊，撲救初期火災，引導安全疏散。
在選聘消防員時，應選聘那些年輕力壯，身體素質好，具有一定文化知識，責任心強，反映迅速的男性。選定後還要進行思想道德和業務素質的教育與培訓。
物業管理公司消防管理人員的具體工作內容是：負責消防報警中心的日常值班；普及防火知識教育，落實防火崗位責任製；定期進行消防安全檢查；火災發生時是滅火的骨幹力量。
2.組織義務消防隊
原則上講，每個管理處的員工都是公司的義務消防員，但這些仍不夠，要建立起義務消防隊最好是動員廣大群眾，發揮他們的中堅力量。義務消防隊的主要工作是預防工作。義務消防隊建立後，要定期進行培訓，讓他們掌握消防知識。有時還可以請有經驗的消防人員和專家講課或培訓。
3.製定完善的消防管理製度
完善的消防管理製度可以約束管理者和業主的行為，製訂應急滅火和疏散方案，在有意外火災發生時可以按部就班地根據規程辦事，這樣就會減少許多不必要的損失。
消防設備簡要介紹：
平時所有消防係統的閘門都應處於常開狀態，設備處於自動狀態。
消防中心是整個消防係統的中心樞紐部分，又是獨立部門，需要其他設備部門支持和配合，應和安保係統、樓宇自控係統共同工作，這樣才能發揮最大效用，消防中心控製電源有兩路，即警鈴電源和控製電源。
一、常用的消防設備
常用的滅火器主要有：清水、泡沫、二氧化碳和幹粉滅火器。氣體滅火係統一般安裝在電氣設備房。清水、泡沫、二氧化碳和幹粉滅火器適用於一般固體物火災；對貴重設備和檔案材料適用二氧化碳滅火器；對可燃液體適用泡沫滅火器；幹粉滅火器的用途最廣，它適用於氣體、液體和電氣設備火災，但應該和泡沫滅火器並用。在配電房應配置幹粉滅火器和二氧化碳滅火器。
自動報警係統包括煙感、溫感、警鈴。手動按紐、聯動設備、排煙閥、送風閥在無火警時應保持關閉狀態。由於手動狀態會令消防聯動失效，消防設備在任何時候都應處於自動狀態，而非手動狀態，平時消防水不能借用它途。
消防通道門不可臨時堆放貨物且不應上鎖，照明燈指示等應該常亮，為保證火災時煙和熱量不能進入消防通道內，消防通道的防火門要保持關閉狀態。