2008年7月1日，林某將自己所有的一套三室兩廳的房子租賃給王某，並雙方簽訂了租賃協議，約定：租賃期為3年，年租金2萬元，該租金於每年7月1日支付。合同簽訂後，林某將房屋交付給王某。2010年3月份的時候，王某覺得該房屋的裝修太過古老，不新穎。於是，王某在未取得林某的同意下，將該房屋進行了簡單裝修。在裝修過程中，林某也得知王某裝修房屋事宜，但是林某未曾提出任何異議，並且也未對王某這一行為加以阻止。2011年7月1日，該房屋租賃合同到期，林某要求收回該房屋，王某同意歸還房屋，但是要求林某必須支付房屋的裝修費3萬元，林某拒付。於是王某起訴到法院，要求林某支付房屋裝修費3萬元。
法院經審理認為：林某與王某簽訂的房屋租賃合同，係雙方當事人的真實意思表示，符合法律的規定，應為有效的合同。而依照《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第12條的規定：“承租人經出租人同意裝飾裝物，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附和裝飾裝物費用的不予支持。”本案中，王某裝修房屋時，劉某未提出任何異議，也未加以阻止，應視為林某同意了王某這一行為。現王某裝修房屋所使用的地磚、牆漆等均屬於附和物，根據相關的司法解釋，被告林某不應承擔該裝修費。遂作出了上述判決。
問題提出
1.租賃合同的特點是什麼？
2.租賃合同的效力是什麼？
3.租賃合同的物權化表現是什麼？
4.承租人優先購買權的適用情形是什麼？
5.租賃合同風險如何負擔？