第三章誰是全中國最幸福的商人？ 資金是喉嚨，土地是命根
房地產項目運作最常用的套路就是，企業用貨幣資金先投資土地使用權，再購買相應商品和勞動力，最終擁有土地使用權和其所承載的商品房，通過銷售商品房，實現土地投資收益和商品房銷售收入。漸漸地，房地產開發公司都會發現，在城市化過程中首先增值的是房子，更加增值的是土地，這就好比麵包坊裏，隨著麵包的漲價，麵粉的價格會漲得更高，漸漸地那些麵包坊會轉而儲備麵粉。
事實上，當我們翻開眾多開發商的“賬簿”時會發現，越來越多的公司依靠儲備土地獲得公司主要資金來源。這樣的公司的典型模式是，通常先拿到土地的使用權，然後用土地使用權作為抵押從銀行融資，拿到錢以後再用這些資金去購買土地，於是，房地產公司的新模式就是: 囤地升值。
當然，這樣的擴張模式也不是無限製的，“地產駭客”孫宏斌從發跡到隕落就是最好的說明。1994年，孫宏斌靠代理二手房銷售起家，在天津成立了順馳銷售公司，憑著對天津市場的敏感，孫宏斌短短數年間迅速崛起，順馳也很快在天津確立龍頭老大的地位。2002年前後，順馳在天津開發的房地產住宅項目，已占天津市場的30%～40%。
這時候的順馳仍然是一家傳統的房地產企業，使用的也還是“空手套白狼”的把戲，前期拿地主要靠關係，不實質性地付出真金白銀，維護其資金鏈才是為順馳保駕護航的關鍵。這期間，孫宏斌逐漸懂得了依靠金融支持和社會資源獲取土地，並通過囤地升值的房地產生存之道站穩腳跟。
在天津的成功給了孫宏斌足夠的底氣，順馳開始了進軍全國的腳步，先後在北京、上海、無錫、蘇州等城市近乎瘋狂地“圈地”。2003年，順馳以905億元天價奪得當年北京“地王”大興黃村項目，超過底價一倍、超過對手2億元的價格，讓順馳立馬在北京地產界“聲名大噪”。在北京“地王”大興黃村項目競投過程中，順馳表現出先拿地、後算賬的典型風格。事實上，順馳是在拿未來房地產高速增長的預期作為賭注，先期才敢那樣投入，這在其他房地產企業看來無異於豪賭。然而，正是這樣無所畏懼地盲目擴張，為順馳日後的覆滅埋下了隱患。
2003 年央行121號文件對開發商的自有資金作出了明確限製，順馳的擴張之路由此開始遭受挫折，世易時移，固守“看家本領”的孫宏斌漸漸感覺到吃力。與此同時，在順馳全國化擴張的同時，天津本土市場幾近失守，原本為順馳提供滾滾現金流的天津市場，那時已沒有在售項目，順馳在天津的市場份額也跌破5%。最終，曾經意氣一時的“地產駭客”孫宏斌，不得不匆匆退出地產舞台。
從市場的角度分析，開發商囤地是完全正確的，正如企業存儲原材料以降低未來產品的成本一樣，開發商也可以選擇在土地低價的時候進行囤積。可是，“囤地策略”必須有充足的資金鏈作為保證，而不分時節地盲目擴張就會是順馳這樣的結局。對此，王石曾經評價說:“如果把握好節奏，順馳能夠成為一家非常優秀的公司。但兩年過去了，它卻要為盲目擴張造就的奇跡付出代價。”
當然，如果我們認真去分析房地產公司的資產負債表就會很清晰地發現，半數以上的開發商的價值都是靠土地升值而獲得的。在房地產圈內已經形成這樣的共識: 通過造房子本身獲得的利潤已經很小了，甚至是不怎麼賺錢的。
圖32房價增長率與地價增長率的比較
資料來源: 《中國統計年鑒2010》，中國國際金融有限公司(簡稱中金公司)。圖32表明了2001—2009年間，房價增長率與地價增長率的關係。從圖中可知，隻有在2006年，房價增長率高於地價增長率，其餘年份中，地價上漲的幅度都高於房價的上漲輻度，特別是在2008年，即使房價出現了零增長，地價增長也保持在了10%的增長率。因此，僅僅從數據統計上看，開發商的囤地觀念的確是正確的。