第三章誰是全中國最幸福的商人？ 沒有永遠的支柱產業
當我們用全球的眼光審視城市化的進程時，我們就會清晰地發現，世界各國城市化率從20％進步到40％的過程中，英國用了120年，德國用了80年，美國用了40年，日本用了30年，而我們中國隻用了22年。(數據來源《羊城晚報》)根據《中國城市發展報告(2010)》統計的結果，2009年年底我國的城鎮化率為466%，近5年來，全國城鎮化率平均每年增加09個百分點，城鎮人口每年新增約1580萬人。
當然，與發達國家80%以上的城市化率相比，我國的城市化進程仍有大幅度的提升空間。今天的中國仍處在一個城市化的高速發展期，在未來的30年中，城市化將是中國社會轉型的主流。《中國城市發展報告(2010)》顯示，目前我國城市人口數量剛達到61億，城市化率為466%，每年估計增長將近一個百分點，在未來20～30年，中國城市人口將達到75%左右，還有將近6億農業人口走進城市。
通常來說，一個國家的城市化進程可以分為以下三個階段: 第一個階段是在城市化率達到50%以前，這是農村向城市轉化的階段；第二個階段城市化率在50%～70%，是從小城市進化為大城市的過程；第三個階段城市化率在70%以上，是大城市郊區化的過程。當然，中國這600個星羅棋布的城市，彼此之間的差異特別大，有些城市的經濟發展狀況已經上升到可以與發達國家媲美，有的還在低水平徘徊。而中國現在的城市化率是466%，接近第一階段的尾聲。
當然，不同地區的城市化發展不同。一線城市，城市化時間長，住房存量大，舊城改造也基本完成了，住宅已經不是“獨大”的產品，首次置業的需求要麼通過政府來解決，要麼通過二手房解決，一手商品房市場已經逐步淡出了市場，萬科、保利、SOHO紛紛進軍商業地產就是最好的例證。二、三線城市中，人均住房麵積還處在30～35平方米的水平，因此還會保持比較旺盛的住房需求。實際上，有眼光的房地產商已經加大了對二、三線城市的布局，特別是在三線城市和城鎮。
那麼對於今天中國房地產業來說，最重要的社會事實是什麼？那就是城鄉社會結構的變遷和人口結構的變遷。城市化和人口紅利人口紅利: 指一個國家的勞動年齡人口占總人口比重較大，撫養率比較低，為經濟發展創造了有利條件，整個國家的經濟呈高儲蓄、高投資和高增長的局麵。構成了房地產業長期發展最重要的影響因素。一部房地產業的曆史也是一部人口結構變遷的曆史，中國的人口結構對房地產業的影響是根本性的。目前較大的剛性需求來自於20世紀70年代末至1985年左右出生的這一代，他們目前正處於適婚、生育階段，對獨立住房的需求很高，這種現象從人口金字塔來看一目了然。