第四章土地稀缺背後的秘密 中國城市建設用地並不稀缺
上文已提出，我們的房地產開發模式是香港模式，所以我們的土地出讓模式也完全借鑒了香港經驗。香港經驗的曆史是這樣的，當時作為英國的殖民地，土地100%歸英王所有，而使用權可以有償轉讓。英國政府為了解決當時的財政問題，用土地做文章，政府采取“餓地策略”，隻完成少量土地的開發，供需嚴重不平衡，從而抬高地價，以緩解政府財政的不足。從1986年開始，內地的城市發展思路完全沿襲了香港的經驗，目前的國有土地出讓模式在很大程度上也是學習香港經驗的結果。
世界主要國家和地區土地產權製度和土地市場特點，見表４2。表４2世界主要國家和地區土地產權製度和土地市場特點
國家和
地區土地產權製度土地市場體係美國60%土地私有，40%土地公有；
法律嚴格保護土地所有權，但政府擁有土地所有權的終決權，因此土地並非絕對私有土地所有權和使用權可以自由交換、租賃、買賣德國土地絕大部分為私有，小部分為公有；法律保護土地所有權，但政府擁有土地優先購買權，因此土地並非絕對私有原則上，土地所有權和使用權可以自由交換、租賃、買賣；
政府具有優先購買權: 一切土地交易必須向政府申請，政府審核後不行使優先購買權時，買賣才可以進行英國土地85%私有，15%公有土地所有權和使用權自由交易；
政府享有征用土地的權利澳大利亞土地72%私有，28%公有私有土地所有權與使用權自由交易；
政府可以在《地方政府法》規定範圍內租賃、買賣或收回土地，或通過拍賣和協議方式轉讓土地中國台灣
地區平均地權製度: 農地農民所有，市地市民所有，富源地富源地: 土地自身擁有礦產、能源能量。全民所有；
土地私有權受法律保護，私人在當局法律及土地利用計劃限製下擁有土地所有、使用、收益等權利土地所有權轉讓由政府壟斷控製；
政府對公有土地無償使用，對私有土地有償使用；
土地使用權分為政府公有土地使用權縱向出讓和私有土地使用者橫向流轉兩類新加坡土地20%私有，80%公有對公有土地，所有權與使用權不分離，政府隻出讓土地使用權；對私有土地，允許買賣交易，但受政府嚴格管製中國香港
地區土地100%公有實行土地租用製，隻租不賣，批租一般為75年；
土地使用權由政府批租給土地使用者，土地使用權可以在政府調解下橫向流動中國土地100%公有實行土地租用製，隻租不賣，批租一般為70年；
城市土地使用權由政府統一進行招拍掛方式轉讓，農村土地進行有條件流轉 資料來源: 依據世界各國和地區政府網站公布數據製表。如表４2所示，歐美等國的土地產權以私有為主，如美國、德國、英國、澳大利亞等國；而新加坡的土地產權則以公有為主；中國台灣地區實行平均地權製度。中國當前土地市場特點與中國香港地區最為相似，土地100%公有，所有權歸國家和集體所有，不能買賣，不能轉讓。參照香港地區的經驗，我們開始了土地使用權的有償出讓，因此本質上說，土地產權製度決定了土地市場體係。
盡管如此，我們常常忽略的一點是，與香港地區不同，中國城市建設用地資源並不稀缺。2008年10月23日，國務院頒布實施了《全國土地利用總體規劃綱要(2006—2020年)》，全國土地資源構成如圖４4所示，全國城鄉建設用地資源構成如圖４5所示。