第四章土地稀缺背後的秘密 農村集體建設用地流轉
事實告訴我們，地方政府絕對壟斷房地產土地供應，是房價隻漲不跌的重要原因。如果農民個人或集體也有權將土地“農轉非”並用於房地產開發，與地方政府在土地供應上競爭，那麼，房價會立即往小產權房與大產權房之間的某個位置靠攏，小產權房價格會漲，大產權房價格會跌。事實上，在我國土地使用權轉讓中，除了國家規定的招拍掛顯性流轉，還有很多集體土地的隱性流轉，如圖４7所示。
圖４7國有土地市場和集體土地市場中間的隱形流轉
資料來源: 《集體土地建設用地使用權隱形市場流轉方式淺析》，《法製與社會》，2009年29期。
由於農村社會經濟的快速發展，集體建設用地使用權的流轉普遍存在，除了國家統一征收並轉讓外，還存在著多種隱性流轉方式，有的直接出讓土地，有的把生地開發為熟地後出讓，有的是在集體土地上興建建築物後出售建築物，集體土地使用權同建築物所有權一同轉移。比方說，在重慶市開縣，農民將宅基地連同地上建築物一並出租，用做門市、住宅等；在上海市南彙縣，市政道路用地涉及的農村集體土地，政府不再強製征收，而是由農民集體經濟組織將土地使用權作價入股，農民實行保底分紅並逐年遞增分紅收益。
事實上，中國城鄉發展之所以嚴重失衡，原因之一就在於農村集體建設土地與城市國有土地不同價、不同權，農民沒有從土地上受益。新的改革必將讓城鄉土地同價、同權。所謂土地同價、同權，就是要讓農地與城市土地享受同樣的待遇，農地也可用來開發商品住宅。“農地入市”是不可逆轉的趨勢，我們需要完善相關製度，實現農地與城市國有土地“同地、同價、同權”的健康流轉模式。
農村集體建設用地流轉可以極大地釋放土地供應，未來土地供應的主力來自於農村建設用地轉變成城市建設用地。根據《全國土地利用總體規劃綱要(2006—2020年)》預計的結果，未來將有10%的農村建設用地轉化為城鎮建設用地，約有29萬平方千米，其中可建住宅麵積200億平方米，可解決2億戶家庭居住問題。
農村集體建設用地的流轉除了能為城市化提供土地之外，還有以下明顯的好處:
1. 農村居民財產性收入大幅度增加。按照10%的農村建設用地置換，則土地補償覆蓋人群為7000萬人，約2100萬戶。按5000元/平方米價格計算，30%的土地成本中20%作為補償給予農民，則每人獲得補償為84萬元，折合每戶28萬元，按50%首付款比例可以購買總價60萬元的戶均麵積120平方米的房子一套。
2. 有效拉動GDP增長。按照10%的農村建設用地征用入城市計算，其基礎設施配套投資預計達90萬億元，將有效拉動上下遊產業發展及經濟增長。此外，貨幣化補償還可以拉動10%的增量住宅需求，約合10萬億元。
當然，農村集體建設用地流轉是大趨勢但難度較大，主要在於地方政府土地壟斷的利益問題，地方政府每平方米土地收益達到40%，另外通過土地收益經銀行杠杆化後可以彌補大量投入後的資金缺口。未來應該打破地方政府壟斷，提高農村居民的話語權和收益，吸引更多的民間資本進入土地一級市場開發投資。