第五章金融的抉擇(上) 開放型與封閉型抵押貸款金融體係
中國老太太和美國老太太相遇了。
中國老太太說:“我攢了30年的錢，晚年終於買了一套大房子。”
美國老太太說:“我住了30年的大房子，晚年終於還清了全部貸款。”
直到今天，“美國老太太和中國老太太”的故事依然在耳畔回響，正是這個淺顯的故事讓許多中國人的消費觀念成功轉型。大家明白一個道理，通過按揭貸款，擁有一套寬敞明亮的住房不再是遙遠的夢想，原來房子是可以提前消費的，生活也可以更加美好。
個人購置商品房可以抵押貸款，使得消費者能夠使用金融杠杆提前釋放需求，而預售製度則讓開發商能夠提前回籠銷售資金，提高資金運作效率。兩者相結合，使得房地產區別於其他一般製造業，具有明顯的金融屬性。從這個角度上講，住房金融體係對房地產業的發展有著巨大的影響。
“按揭”一詞是英文“Mortgage”的粵語音譯，最初起源於西方國家，從香港地區引入內地，正式的名稱是“個人住房按揭貸款業務”。1998年5月，中國人民銀行正式推出《個人住房貸款管理辦法》，正式開展個人住房按揭貸款業務，意味著按揭貸款買房在中國成為現實。根據社科院金融所尹中立研究員在《上海證券報》2008年11月21日發表的題為《保障性住房投資: 刺激投資與改善民生結合點》的文章顯示，1998年居民個人購房抵押貸款僅有426億元，1999年增加到1357億元，2003年為11779億元，到2007年年底已經增長到27031億元，10年增長了60多倍！
隨著分房製度的終止和按揭製度的改革，我國住房消費進入10年快速增長期，以抵押貸款為基礎的開放型住房金融體係使得“美國老太太”的故事在中國成為現實，同時它也放大了住房金融體係的杠杆功能，房地產市場在很大程度上成為拉動經濟增長的火車頭。
中國目前正處於社會經濟轉軌時期。隨著城市化的不斷加快，城市商品房的高房價已經使得普通居民難以承受。我們的房價收入比和住房自有化率帶有東歐國家的特點，居民家庭的收入市場化跟不上住宅市場化的程度。
這一政策對於中國房地產市場來說具有深刻的意義，它是住房市場化改革的配套政策，同時它也是1950年以後中國老百姓第一次接觸到的金融借貸產品，是中國房地產市場飛速發展中不可或缺的加速劑。但是，與此同時它也從側麵造就了中國式“房奴”。
根據房地產專業研究公司環球房地產指南(Global Property Guide)的統計，目前世界各主要國家和地區住房按揭貸款政策比較如表５1所示。
表５1各國和地區住房按揭貸款比較
國家和地區主要利率調整方式首付要求比率典型貸款年限貸款利息抵扣日本可調整利率或浮動利率20%～30%20～30按年末貸款餘額1%～2%抵扣韓國浮動利率60%20中國香港
地區浮動利率10%15新加坡浮動利率20%30～35印度固定利率>15%20(最長)澳大利亞浮動利率0%～20%25英國浮動利率5%～15%25法國固定利率或可調整利率25%15～20前5年利息可以抵扣加拿大固定利率或可調整利率5%～25%25美國可調整利率24%30首套房可以抵扣中國浮動利率30%～60%10～30不可抵扣資料來源: 環球房地產指南(Global Property Guide)，中金公司。
由表５1可知，目前我國實行的抵押貸款政策與日韓、歐美等國差別不大，均為浮動利率，首付比例要求為30%(二套房60%)。可事實上，我們通常容易忽略的是，典型的房地產金融體係包括針對購房者的住房信貸金融體係和針對開發商的房地產開發金融體係，如圖５1所示。
圖５1房地產金融體係分類
而住房信貸金融體係按照住房金融機構和住房金融工具的資金來源、運行方式大致可以劃分為開放型(如英國、美國)以及內生型(如德國、法國)信貸金融體係。我們這裏使用國際貨幣基金組織(簡稱IMF)的按揭市場指數作為衡量按揭市場開放程度的標準，同時用按揭滲透率指標(即按揭貸款存量占GDP比例)來考量信貸擴張的程度。