國家住房金融體係特點美國1.以住房抵押貸款為重要特征；2.民間私人信用占主導地位；3.多種形式的信用形成住房金融網絡；4.具有完備的兩級市場體係；5.政府對住房抵押市場進行有效調節德國1.法律規定貸款用途；2.政府的獎勵與個人住房投資直接掛鉤；3.融資體係是封閉運行的；4.多種類型的融資模式和科學的配貸方案新加坡1.嚴格的立法規定；2.高效的組織管理;3.逐步提高繳納率和穩定的利率；4.逐步擴大公積金使用範圍資料來源: 美國、德國、新加坡三國政府官方網站。
由表５2和53可知，開放型的住房金融體係國家能夠很好地促進經濟增長，但容易產生泡沫；內生型的住房金融體係國家，住房信貸的擴張空間會有限，房價上漲也較溫和，典型比較如圖５3所示。
圖５3內生型住房金融體係與開放型住房金融體係比較
資料來源: 國際貨幣基金組織(IMF), 環亞經濟數據有限公司(CEIC)，中金公司。
由圖５3可知，內生型住房金融體係的抵押貸款市場指數顯然低於開放型住房金融體係。這是因為，開放型住房金融體係中，住房金融機構主要是商業化住房金融機構如商業銀行、儲蓄銀行等，其資金來自金融市場，典型的國家如英國、美國。國家的政策性體現在減免稅收形式的貨幣補貼、政策性保險方麵。
內生型住房金融體係則較為複雜，政府在住房金融體係中的主導作用較強，體係中往往存在政策性、商業性住房金融機構和住房金融工具並存的情況。其中商業性住房金融機構的資金直接來自金融市場，而政策性的住房金融機構有特殊的金融工具、專門的融資渠道，資金運行封閉。屬於這類的典型國家如德國、新加坡。
其背後的邏輯大致是這樣的: 開放型住房金融體係國家盡管房價上漲較快，但同時房地產市場對經濟的促進作用也很明顯，其同期的經濟增長速度也偏快。主要原因在於，居民的住房自有率都相對較高，房屋是居民家庭的主要資產，較為開放的住房金融體係使得居民能夠從房價上漲中再進行杠杆化、擴大消費支出，導致住房的財富效應顯現。
內生型住房金融體係的國家，比如德國、奧地利等國，房價上漲會比較溫和，對應的經濟增速也較低。其中背後的邏輯主要在於，封閉運作的內生型住房金融體係，大部分的信貸資金來自於購房者的儲蓄，而按揭信貸風險也留在按揭機構，並未被資產證券化。因此，資金流和融資成本兩方麵的限製使得金融機構難以持續信貸擴張，房價也由於缺乏信貸支持而呈現溫和上漲趨勢，具體差別如圖５4所示。
根據環球透視經濟預測公司(Global Insight)、環亞經濟數據有限公司(CEIC)等發布的統計數據我們可知，房價收入比、住房信貸政策、住房自有化率等指標是相互關聯的。房價收入比僅在2～3倍的一些西歐、北歐國家，其住房自有化率隻在30%左右，即使是在一些發達的西方國家如瑞士、德國等國，擁有自有產權住房的人也並不是非常普遍，很多人都靠租房度日。而在一些東歐國家，其房價收入比高達25～30倍，其住房自有化率卻高達90%以上，如匈牙利、保加利亞等國。
圖５41998—2007年住房金融體係與宏觀變量關係
資料來源: 環球透視經濟預測公司(Global Insight), 環亞經濟數據有限公司(CEIC)，中金公司。
綜上所述，不同的住房金融體係決定了購房者獲得資金的便捷程度以及使用杠杆的大小和成本，也從根本上決定了房地產業的發展。
而我們住宅產業正麵臨的是促進經濟增長還是保護民生的選擇。如果選擇封閉式住宅金融體係則可以較好地控製房地產泡沫、改善居民居住條件，但相應的要降低經濟增速要求，反之可能經濟發展較快但會出現房地產泡沫隱患。我認為，中國應該走向開放型金融體係，但要加強對住宅金融市場的監管來抑製泡沫累積，實現經濟發展與居住條件改善協調發展。