第六章金融的抉擇(下) 千難萬險隻為錢
房地產業作為一個資本密集型行業，對資金的依賴程度非常高。目前中國房地產金融的模式中，仍然是“銀行+信托+證券化+債券”的主要融資模式。其中銀行是地產融資的一個主渠道，尤其是2008年下半年以來受國家宏觀調控的影響，我國房地產業對銀行商業信貸的過度依賴問題逐漸暴露，這是由中國的特殊金融環境所決定的。在這裏，我們有必要分析一下開發商的融資模式。
證券市場融資——杯水車薪
目前，國內擁有房地產開發經營法人資格的單位共有10萬個左右，其中在滬深兩市上市的房地產類企業共有75家，包括合生、富力、萬科、華潤、北辰等眾多知名房地產企業，加上兼營房地產業務的也有200餘家，總共占全國房地產企業總數的0005%，資金量不到全部房地產企業資金來源的01%。因此，對於國內大多數開發商來說，上市融資受原始資本、土地儲備、開發業績等方麵限製以及國家政策和法律約束，並非人人有份。
債券市場融資——難以長大
目前國家對發行債券的企業要求嚴格，隻有國有獨資公司、上市公司、國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，並且對企業資產負債率、資本金及擔保等都有嚴格的限製。由於房地產業經濟的特殊性，房地產業不可能成為國家債券資金的重點扶持對象，再加上相關的法律法規不健全、風險比較大等原因，房地產開發企業通過債券融資的規模相當小。近兩年來，房地產開發企業通過債券形式融資的資金數量日益下降，目前不到全部資金的005%。
信托方式融資——最後稻草
在資本市場和商業銀行貸款都很難的情況下，一些房地產開發商的資金鏈漸漸吃緊，房地產信托迅速成為異軍突起的融資方式。信托融資其實也很簡單，比方說，一個商業項目進行了一半，而企業早已將這個工程抵押給了銀行，沒有再能用於抵押的資產了，於是開發商可以將這個房地產企業商業項目的未來租金收益作為抵押進行信托融資。假定這個商業項目未來10年租金收益的價值是10億元，那麼信托公司可以打5折，以5億元買下他們未來10年收益權。開發商可以用其中的2億元償還銀行借款，剩下的3億元用來幫助自己走出資金困境。根據目前行業內部測算的結果，房地產商從信托融資的成本通常在17%以上。由於信托融資成本高，開發商不到萬不得已是不會找信托公司融資的，但如今這麼多開發商都忍痛來做房地產信托產品，這也從側麵說明房地產業實在是很“暴利”。
基金方式融資——雨後春筍
當前，各種各樣的遊資正化作基金，像禿鷹一樣在房地產業上空盤旋，它們等待著任何一個可能的機會。事實上，國內很多房地產基金從成立之初就有很深的地產商背景。2010年4月，金地集團募集了第一個由開發商成功發起和募集的外資房地產投資基金，金地集團的總裁張華綱就表示:“金地不光要做房地產，在戰略上，也要做房地產金融。”房地產基金的優勢在於，它使地產商更容易避免由政策變動、信貸收緊帶來的融資困境。
目前基金對開發商的投資方式主要有股權投資和債權投資兩種，債券融資就是借債還本付息方式，股權投資就是同股同權參與分紅。在股權融資方式下，基金通常會派駐人員對企業的財務和經營狀況進行嚴格的管控，這種管控讓很多開發商覺得束手束腳，很不適應。事實上，就目前國內的商業氛圍，真正的財務監管是很難充分實現的，開發商可以通過多種途徑進行成本轉移。
在基金融資的發展過程中，基金與開發商之間的磨合也經曆了痛苦的過程。目前的基金行業裏真正懂房地產的隻占少數，但基金內部仍有一套對風險的識別和控製方法，對董事會、經營風險都有嚴格的控製，然而這些在國內的房地產市場行不通。因為基金公司和開發商的思維方式完全不一樣，兩者對同一事件的表述也不一樣。
開發商在經營方麵通常隨意很多，他們會根據不同的環境采取捂地、囤地、捂盤、放盤等經營策略，目的就是獲得較高的毛利，但這樣計算出的內部收益率就不會很高；相反，基金則會考慮到時間成本，他們更多的是要給投資人一個肯定的回報，因此有時候基金會認為開發商沒有遵守合作的承諾，這樣的摩擦在投資過程中經常出現。更深層次的原因是，目前國內的房地產開發行業還屬於暴利行業，開發商們更願意向人借錢而不是與人分利，因此雖然基金與房地產開發商的成交量在不斷加大，但兩者還在尋找一個契合點，基金與開發商之間的溝通磨合，還需要一個過程。