第六章金融的抉擇(下) 從“香港模式”到“美國模式”
直到今天，在中國房地產開發行業中，“香港模式”仍然占據著主導地位，這樣的開發模式必然會帶來房地產金融的尷尬局麵，而發展商業銀行、債券、基金、公積金等融資方式隻能起到緩解作用，無法根治問題。改變這一局麵的根本在於將我國房地產開發模式從“香港模式”轉變成“美國模式”，實現這一轉變的最佳方式就是推進房地產投資信托基金(REITs)的發展。
REITs最早的基本理念起源於19世紀，最初的定義產生於1960年美國《國內稅收法典》。經曆了40多年的發展曆程，美國的REITs市場無論在資產規模、收益率和市場占有率上，都遙遙領先於全球其他REITs市場，穩居全球REITs市場的霸主地位。相繼地，歐洲、亞洲、南美洲的一些國家紛紛借鑒美國的經驗，推進REITs在其國家和地區的發展。目前，全球已有22個國家推出REITs產品，並有4個國家正在進行有關REITs方麵的立法。
1990年全球REITs市值僅為70億美元，2002年以後增長迅猛，截至2009年9月末，REITs全球市值已超過6050億美元。美國是全球發展REITs最早、也是最成熟的市場，至2005年年底美國已經有將近200隻上市的房地產投資基金，市值總額高達3216億美元，約占美國紐約證券市場市值的4%，管理的商業地產總資產超過4000億美元；其次是澳大利亞，自20世紀70年代澳洲開始引入第一隻房地產投資信托基金以來，澳洲房地產投資信托基金的規模目前已經占到當地證券市場總值的10%；處於第三位的是法國，法國48家房地產信托基金市值達到730億美元。
REITs實際上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票(基金單位)集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理；通過多元化的投資，選擇房地產項目進行投資組合；在降低風險的同時，通過將出租不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。
通俗化理解，房地產投資信托基金實際上是一種采取公司或者商業信托組織形式、集聚多個投資者的資金、收購並持有房地產或者為房地產進行融資、並享受稅收優惠的投資機構，這種融資方式相應地為開發商提供了融資渠道。本質上，REITs就是一種特殊的集資建房模式，而且這樣的集資是一種標準化的模式。它綜合了投資基金和房地產上市公司的特點，是一個混合型產品。對投資者來說，REITs是一個多元化及低風險的投資產品；對開發商來說，它是一個將資產重新組合的套現工具。與其他投資工具相比較，REITs具有以下獨特性。
資產流動性好，變現性強。大部分REITs是以基金單位形式掛牌上市，可隨時在交易所買賣，套現能力強，流通性大，其彈性比直接持有地產項目大。目前對個人投資房產者而言，門檻較高，比方說，北京的寫字樓均價已達到2萬元/平方米，如個人投資房產，動輒就需兩三百萬元，而發行房地產信托計劃起步資金也就80萬元，會大幅降低個人投資戶的準入門檻。同時，由於REITs基本上都在各大證券交易所上市，與傳統的以所有權為目的的房地產投資相比，投資者可以根據自己資金的需要，隨時處置所持有的REITs的股份，因而，REITs具有相當高的流動性。
投資組合分散，降低風險。簡單地說，REITs為投資者提供一個買入一籃子物業的投資機會，所需的資金也遠比散戶自行買賣房地產少。投資分散於不同物業，租約多元化，而且同其他資產的相關性不大，整體組合風險較低。既可以是辦公樓、購物中心、酒店等房地產業態，也可以是將北京、上海、三亞等不同地區的項目進行打包組合，這樣能比較有效地避免不同地點、不同業態的市場波動風險。而且房地產投資與股票、債券、黃金等其他資產的相關性弱，也可適當降低投資的係統性風險。從REITs發展最成熟的美國市場1985—2005年的統計數字來看，REITs與標準普爾500、納斯達克綜合指數等的收益率指數相關性偏低，其他發展REITs的主要國家的經驗也體現了REITs與股票市場的低相關性。