第七章保障性住房真的那麼難建嗎？ 保障性住房同樣能拉動GDP
根據歐美發達國家保障性住房的發展曆程來看，保障性住房建設先是以實物建造的方式進行，逐漸發展到貨幣和信貸支持。而政府在保障性住房發展中的作用大致分為四個階段。
第一階段在房地產業起步時期，住房短缺矛盾突出，政府全麵介入保障性住房建設(直接參與實物建房)；第二階段住房短缺問題得到緩解，政府逐漸退出實物建房領域(保障性住房建造開始市場化、私有化)；第三階段住房總量較為充足，政府轉向提供信貸和貨幣支持，提高住房自有化率(對低收入家庭發放購房、租房補貼，提供住房抵押貸款擔保)；第四階段推動房地產金融屬性發展，抵押貸款證券化(政府為抵押貸款證券提供擔保，抵押貸款證券投向資本市場)。
當然，其中很多國家的階段二和階段三是同時進行的，沒有明顯的時間區分點。在我國，隨著保障性住房開發量的加大，政府可以弱化在保障性住房實體建設中的主體作用，逐漸吸收社會資金和引入非公實體參與保障性住房的開發和管理。
多數發達國家采用的策略是，鼓勵或者要求開發商拿出一部分高額利潤來承擔保障性住房建設的社會責任。在英國，政府以“規劃收益”(planning gain)為條件要求開發商建設一定比例的保障性住房；而德國、法國更是嚴格規定保障性住房的配建。德國政府規定，房地產商每興建一個住宅區，必須用20%的麵積建造福利住房；而法國政府也於2000年開始頒布了類似法律，規定任何開發商在住宅建造規劃中，至少拿出20%的麵積，賣給社會福利房屋管理公司，由其出租或出售給低收入者，並提供房屋的日常維護和管理，其餘80%則按市場價格銷售。
而且我們發現，保障性住房政策推行順利的國家非常重視法製建設，政府通過立法給予保障性住房建設大力支持，保證了政策的權威性和有效性。如表７2所示。
表７2各國保障性住房的法製建設
國家法律主要內容美國《住房法》(1937)保障性住房政策為其三大重點之一，幫助沒有能力按市場價格買、租住房的人解決住房問題，諸如為低收入家庭建造公租房，向租住私房的低收入家庭提供住房津貼，向中等收入者提供低息貸款《國家住房法》修訂(1949)明確在之後6年建造80萬套公共住房，以比私人住房更低的租金出租給低收入者《住房與社區發展法案》
(1974)核心規定，任何家庭用於住宅的資金不應超過家庭總收入的30%《稅製改革法案》(1986)對投資於低收入國民經濟住房者給予稅務減免《美國首付款法案》(2003)凡能夠支付住房抵押貸款月供、但沒有足夠的錢支付房屋首付的美國家庭，可向政府相關機構申請低收入家庭特別資助，政府將幫助購房者交齊首付款和辦理房屋過戶手續時有關費用，為購房者提供1萬美元或者買入價格6%的首付幫助英國《住宅法》(1919)確定了以公管住宅為核心的住宅政策，由政府投資建造公共住房，公共住房以低於市價的租金(約低40%)出租給居民日本《公管住宅法》(1951)明確指出公管住宅的受益對象為低收入家庭，中央政府向地方政府修建的租賃用住宅提供補助，同時，對入住公管住宅的條件進行嚴格規定《公管住宅法》修訂(1955)提出公管住宅房源的新思路，一是由地方公共團體建設公管住宅，二是由公共團體收購民間住宅，三是由地方公共團體租用民間住宅德國《住宅建成法》(1950)推動福利性公共住宅的建設，其中大眾化的公共住宅全部由國家投資興建，主要向低收入、多子女及領取養老金的家庭提供資料來源: 依據各國官方網站公布數字製表。
由表７2可知，各國政府都對保障性住房建設目標、建設要求、申請辦法、管理辦法作出了明確的規定。比方說，美國明確規定了“政府的公租房應以比私人住房更低的租金出租給低收入者”，英國規定“公租房以低於市價的租金(約低40%)出租給居民”，德國對福利性住房的使用對象作出了明確的規定，這些法律法規有效地促進了各國的保障性住房建設及分配。並且，各國在保障性住房定義、保障對象界定、住房保障的具體形式和操作方式等方麵均有詳盡、可執行性強的規定。
相比而言，我國目前還沒有頒布任何住房方麵的法律，保障性住房的含義也不明朗，針對目標群體不清晰，具體補貼方式和分配程序沒有細化和規範。沒有強硬的法律背景為順利推行住房保障政策做後盾，僅靠行政手段的推行勢必造成投資主體——地方政府的重視不足而使進度遲緩。