第七章保障性住房真的那麼難建嗎？ 土地、資金從哪裏來？
土地是一個國家天賦的全民財富。即使政府代為轉讓，可獲取一部分代理經營費，但其轉讓收入除了合理補償原本的住民外，必須將收益的大部分回饋於社會公眾。在日本、英國、德國等國的保障性住房建設發展過程中，舊城改造和新區開發是並列進行的，前者的重要程度不亞於後者。舊城改造有利於土地資源的合理利用，並且土地一級開發成本較低，可以降低建築成本。
在我國的住宅建設用地供地結構中，分為商品房和保障性住房，其中商品房分為大戶型商品房和中小型商品房，保障型住房分為廉租房、經濟適用房和棚改房。從我國國情來看，棚戶區、城中村的土地麵積在整個城市住宅中占比較大，這些區域居住環境差，居住人群多為底層收入者。而棚戶區和城中村一般位於主城區內且大多為平房，經過改造後容積率將得到提高並能享受一定的土地溢價，有利於吸引開發商不依靠政府資金補貼去參與開發。因此，從國家“十二五”保障性住房建設目標及實際情況來看，保障性住房建設土地供應不足的局麵將得到全麵扭轉。
長期以來，保障房發展滯後的根本原因還在於資金投入不足而使得建設無法開展。在目前條件下，保障性住房的建設需要長期、大量的資金投入但可能難有經濟回報，而地方政府長期依賴“土地財政”來彌補財政缺口。因此，地方政府難以放棄高額的土地出讓收益，亦缺乏動力去發展保障性住房。
保障性住房關係國計民生，僅靠地方的投入難以達到建設目標，中央政府在資金上的轉移支付將對保障性住房的發展起到重要推動作用。根據目前現狀，在保障性住房投入額中，中央和地方投入占比三七開，中央補貼須在地方資金投入後才能使用。根據全國人大財政經濟委員會2010年報告，國家製定的保障性住房建設計劃中，2010年全國共需投入1676億元，其中中央投入493億元占30%，地方配套1183億元占70%，中央補貼須在地方資金投入後才能使用。實際運行中，截至2010年8月底，全國僅完成投資的3949億元，完成率為236％。
2009年12月14日召開的國務院常務會議確定，“力爭到2012年年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題”。這意味著全國平均每年要完成500萬戶廉租房建設，以每戶50平方米麵積、每平方米1000元的建築成本估算，每年所需投入到廉租房中的建設資金為2000億～2500億元。而根據目前的財政安排，廉租房建設資金來源於10%的土地出讓收益，約為1590億元，因此，資金缺口至少在1000億元左右。實際情況比我們想象得更糟，2009年土地出讓收入中用於廉租住房支出的僅為1871億元，占整個土地出讓總支出的15%，遠低於10%的比例。
經濟適用房建設需要國家投入土地，這會導致地方政府土地出讓金縮水，從而使得財政缺口難以彌補。根據地方政府出地——變相投入資金測算，2010年住宅建設用地計劃中保障性住房用地占到整個住房建設用地總量的33%，而若堅決實施保障性住房計劃，則住宅建設供地量將占到全國建設用地總量的25%。因此，地方政府為保障性住房無償劃撥土地相當於土地出讓總麵積減少8%，以1500元/平方米住宅地價計(三種保障房的平均地價)，共減少土地出讓收益2500億元。
對於地方政府而言，保障性住房難以像商品房一樣給地方政府帶來經濟回報。因此，在財政缺口的緊迫壓力和高額土地收益的誘惑下，“民生”被讓位於“經濟”。進一步來看，地方和中央在投入資金方麵存在著的巨大的不平衡，這更加加劇了地方政府的負擔，使得地方政府在自身利益的驅動下很難推進保障性住房建設。