第八章限購令、房產稅究竟有什麼用？ 限購令能有效嗎？
在討論炒房這個話題時，我們總是忽略一個重要的問題。由於我國目前還沒有建立起完善的保障房製度，所以全體居民的住房需求都是通過商品房解決的。那麼，我們的住房市場究竟是不是一個完全意義的商品市場呢？很顯然，我們寄希望於通過市場化手段達到“家家有住房”，而事實上這樣一種市場狀態就是一個不完全的住房市場，寄希望於這樣一個市場來解決全體居民的住房問題無疑是海市蜃樓。
因此，真正的症結還在於我們對房地產市場的定位。商品房具有房子的居住使用功能，同時具備了商品的買賣性能，正是這樣的雙重屬性使得我們很難界定房地產市場是消費市場還是投機市場？我們也必將為這樣的模糊定位付出代價。
韋伯將人們的經濟活動分為三類: (1) 無產者將經濟活動當成生活方式，隨時有衣食之憂的危險；(2) 資產者的動機是豐厚獲利和虛榮心；(3) 投機者則是在風險與機會中徘徊，他們是以贏利作為檢驗成功的標準。我們可以肯定的是，今天房地產市場上充斥著韋伯所描述的投機者，很多人根本不需要住房，卻買走了市場上的大多數住房；他們從未考慮社會的約束，僅僅以個人獲利為目的，而這樣的貪婪和自利是有本質區別的。
從投機者的行為中，我們看出，一套房其實已經能夠滿足人們的需求，可是貪欲和虛榮使得一些人競相模仿、攀比，這就是杜森貝裏提出的“示範效應”。市場中如果都是這樣的投機者，其結果就是: 房地產被投資者或投機者所操控，它跟大多數社會成員的實際需求就沒有了關係。人們之所以對炒房行為深惡痛絕，其根源似乎也正源於此。
那麼，我們該如何對待這樣的情況呢？
首先應該提出這樣的設想，房地產市場能否依靠自我調節達到供需平衡？在回答這個問題時需弄明白一個重要的前提，即這個市場究竟是過剩市場還是短缺市場。在一個供給充足的市場中，當商品的價格上升時，需求就會減少，就如同今天，無論電視機怎樣漲價，隻有傻瓜才會去囤積電視機；相反，在一個供給不足的市場中，當商品的價格上升時，人們就會增加對商品的購買。事實上，在電視機短缺的時候，當時的電視機就是現在的房子，不僅有囤積的現象，人們還要憑票購買，而這樣的情形僅僅過去了20年。在目前的市場環境中，房子作為消費品仍然處於短缺狀態，因此會成為大量資本追逐的投資品。
綜觀發達國家的房地產發展曆程，都有一個從失衡到治理的過程。所以，在現有住房無法滿足人們需要的前提下，政府對炒房行為進行限製是非常有必要的。美國思想家托馬斯·潘恩在《常識》中有一句名言: 社會是因需要而產生，依邪惡而治理。
事實上，限購令就是最簡單、最粗暴也是最有效的抑製措施。2011年2月16日，北京市出台了號稱史上最嚴厲的調控手段“限購令”，其細則包括: 外地人購房須提供5年納稅證明，限購以認房為標準，開發商定價與成本差異過大將追責；對已經擁有一套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒有住房且連續5年以上在本市繳納社會保險及個人所得稅的家庭，限購一套住房；對於已經擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭，擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，及無法提供有效暫住證及連續5年以上在本市繳納社會保險及個人所得稅納稅證明的非本市戶籍家庭，暫停在本市購房；第二套房貸首付提至最少60%。
我們從邏輯上先來分析限購令的本質。
人類追求的公平包括兩類: 結果公平和機會公平。結果公平就意味著人人都應該有房子住，而機會公平就意味著人人都能買而且買得到房子。如果說保障性住房體現了結果公平，那麼限購令的推出就是保障了人們的機會公平，這是對投機者最粗暴然而也是最有效的治理。一旦提供了平等的通道，人們就能夠通過付出努力抵達平等的彼岸。而投機者的出現正是剝奪了人們的這種權利，房子作為商品大量供應，投機者不斷購買以囤集居奇，這必然會損害另一部分人的機會公平。因此，限購令的推出就是在維護整體人群中弱勢者的機會公平，市場經濟應該在機會公平的原則下鼓勵平等競爭，對投機者的限製就是在維護所有人的機會公平。